從經濟學視角分析香港政府管理住宅市場失靈

梁裕基

摘要：衣食住行是生活的四項基本需求，在中國人的社會里，擁有房子就等于建立了一個 “家”這個觀念根深蒂固，因此香港房地產市場的需求一向活躍。在自由經濟的市場體系下，理論上經濟學說中的“無形之手”會把房地產市場自動調節到市場的均衡狀態，使資源達到有效配置。可是，事實并不盡然，近年香港政府開始積極介入干預房地產市場，推出措施補救市場的失靈。本課題從經濟學角度探討香港樓市調控辣招個案，從而更深入了解住宅市場的經濟原理。

關鍵詞： 住宅市場失靈;市場調控;交易成本;信息不對稱;設計屬性

1.住宅市場的消費者效用

香港的私人住宅房市場是一個涉及700多萬人的市場，住房給消費者帶來什么樣的效用？效用是指商品滿足消費者的能力 （Brue & Mcconnel，2007），而效用可區分為總效用和邊際效用。以一個父母子女的四人家庭為例子，購買第一套住宅房帶來效用，購買多一套住宅房子（第二套房子）所額外增加的效用為邊際效用，而第一套和第二套住宅房子帶來的效用總和是總效用。以經濟學的角度來描述，住宅市場的經濟活動在市場上進行，這個家庭要滿足居住需求以產生效用，通過價格體系引導住宅市場的需求和供應以達到有效的資源分配。

1.1 總效用和邊際效用

假設市場上有兩個條件相若A和B的私人住宅房子出售，兩者給購買者的效用也是相若的。A房的售價為100萬而B房的售價為105萬，假定這個家庭的預算支出是105萬，在偏好和預算的約束下，這個家庭會選擇效用最大化的組合。假若這個家庭已經買下了A房子作自住用途，那么他們還會購買B房子嗎？

試以邊際效用的原理來分析，假設購買B房子的每月平均成本為10，500元 （已包括資金利息收入的機會成本，亦不考慮房子漲價因素），其邊際效用函數

= （TU （Q）/ （Q）為變數值，TU為總效用，Q為消費單位）

購買B房子的邊際效用函數=由購買B房子的總效用變量一個單位B房子

由于B房不會作自住用途，以市場價格的租金租出，如每月平均租金收入為10，000元，這個家庭將會損失500元的購買力 （10，000-10，500元） 來購買最佳效用的消費組合。相反，如每月平均租金收入為11，000元，這個家庭將會增加500元的購買力 （10，500 - 10，000元） 來購買最佳效用的消費組合，從而增加總效用。因此，當邊際收入（租金）大于邊際成本（購買成本）時，即是邊際效用是剩余的情況下，這個家庭還會購買或考慮購買B房子。由此推論，無論房子價格的水平為多少，只要購買能為消費者增加總效用，市場上就會出現需求。這樣解釋了為何房子價格在很高水平是仍然出現需求，因為愿意付出高價格購買房子的消費者考慮的是效用，并不只是價格水平的問題。

2.香港住宅市場的失靈

2.1 香港住宅供應

土地是公共資源但不是公共物品，在經濟學的觀點，公共物品是指可以供社會成員共同享用的物品，而公共物品有非競爭性和非排他性兩個基本特質。非競爭性是指某人對公共物品的消費并不會影響別人同時消費該物品及其從中獲得的效用，即是為另一個消費者提供一物品所帶來的邊際成本為零。非排他性是指某人消費一種公共物品時，不能排除其他人消費這一物品，或者排除成本很高。例如香港時代廣場門前供公眾的休戲用地是地產發展商設計商場時所附帶的，可以供社會成員無須成本共同享用的。可是，香港土地供應情況不同，土地供應和利用是有競爭性和排他性的。根據政府規劃處的最新資料，截至2011年底，香港的土地總面積達為1，108km2，住宅只占6.85%的土地總面積。由此可見，香港的土地供應情況是此消彼長的零和游戲，再加上近年填海大幅減少，如何利用土地以達至最有效的資源分配是一個極為重要的經濟課題。現時，香港市場上的小型類住宅房求過于供，而中大型住宅房空置率比小型類住宅房為高 （估計達到10%），土地資源沒有被充分的利用，房子價格也偏離正常經濟的增長軌道，市場的“無形之手”在價格的引導下是否達到經濟效率成為疑問。

2.2 香港住宅市場失靈

市場失靈是指市場未能達到有的效率，香港的住宅市場是處于失靈的狀態嗎？當市場無法理想地工作達到應有效率的資源分配，政府可能為了公眾利益的理由對市場或產業作出干預。市場失靈的主要原因包括不完全競爭、規模報酬遞增導致的自然壟斷問題、外部效應和公共產品的存在、市場缺失、資源不能被充分利用和信息不對稱等因素。近年香港住宅房價市場持續暢旺，供應數量追不上需求數量，價格不斷攀升，與經濟實質增長脫節，政府亦擔心樓市過熱，“房地產泡沫”會造成金融危機。所謂的“房地產泡沫”沒有一個統一的標準定義，但泡沫破滅的特征有：

（1）市場參與者過度借貸，購入超過其負擔能力的房子;（2）住宅房子沒有實質需求，買家購買的目的不是作自住用途，只為純預期將來房價會升值而盲目買入來投資或炒買，沒有實質使用和需求以導致空置，又或是房價已經脫離市民大眾的實際負擔能力;（3）沒有一些實質因素可以支持業主繼續持有房子，例如租金回報、存款利率、按揭利率、通脹率、股票派息率以及其他的機會成本等等。

為了維持樓市穩定發展和風險管理，香港政府近年決定放棄積極不干預政策，推出措施大力壓抑需求，措施包括額外/雙倍印花稅、外地買家印花稅等，房地產業界稱之為“樓市辣招”。

3.從經濟學視角分析住宅市場管理

3.1 交易成本和計劃住宅市場

“市場本身是一種制度，沒有交易費用是不會存在的，多人的社會有人與人之間的競爭，要決定競爭的勝負準則，制度就出現了，從廣義的角度看，制度是因為有交易費用而產生的”（張五常，2006）。著名學者羅納德·科斯早在1937年就提出“交易成本”這個概念，科斯所提出的疑問是“如果市場交易是最優的，為什么有很多交易在非市場中進行？”。

在住宅房市場上，市場和政府都是配置資源和協調經濟活動的組織形式。市場使用“無形之手”以價格體系進行協調和資源分配;而政府使用“有形之手”以管理和行政指令來進行協調和資源分配。那么，住宅房市場在本質上就是一個微型的計劃經濟。市場經濟中存在政府使用“有形之手”的基本理由，是因為在某些特定條件下，政府進行經濟活動比通過市場進行經濟活動的交易成本要低。以住宅房例子來分析，以價格機制在市場上來進行資源分配會很復雜，很多情況會令交易成本上升：

（1）交易的頻率和周期頻繁：香港的住宅房市場是利伯維爾場，私人住宅房和部分公營住宅房除了可以作自住用途外，還可以轉讓以作為一種投資工具。要在頻繁的交易中分析和配置住宅房的供應與需求，需要付出很高的交易信息成本。

（2）交易的復雜性和不確定性高：以每年16萬宗交易量中，包括住宅/工業/辦公室/商店/停車場，也包括一手和二手轉售市場，進行資源分配之前，首先是要把住宅房市場從整體地產市場分離出來。由于每一個住宅房都是獨一無二的，沒有100%和其他房子完全相同，但不的同住宅房卻能為消費者產生相若的效用，因此交易的復雜性和不確定性十分之高，交易成本亦難以估算和量化。

（3）交易厲行情況衡量的困難程度高：為確定一項有效計劃所需要信息的收集、傳送以及利用信息確定實施的計劃所產生的費用是協調費用。要在動態的香港房地產市場衡量交易厲行情況，將會受太多內在因素（土地供應、建筑成本、消費者收入、人口增長、家庭生命周期等等）和外在因素（全球經濟狀況、外圍利息水平、金融投資回報、外來資金流向等等）所影響。要衡量交易厲行情況和變化，收集和傳送市場上住宅房的消費者和供應的信息，從而進行資源分配，交易成本亦是能以估算。

3.2 住宅市場的信息不對稱

在現實市場上，要獲取被銷售商品的信息可能要付出很高的代價，又或根本不可能獲得完全信息。在經濟學的角度來看，由于信息不完整和不對稱會產生交易費用（費方域，2004）。在完全信息的情況下，無論價格引導還是數量引導機制，都會達到一個有效率的結果。因為價格會被設定為邊際成本，令利潤能達到最大化。但是，在不完全信息情況下，生產者（在這指住宅房發展商）或計劃者（在這指政府）會根據錯誤的信息來作資源分配，最終價格引導機制也會導致缺乏效率的供應數量。以香港住宅房市場做例子，由政府賣地給住宅發展商直到住宅房落成可供售賣一般需要3到5年時間，政府假若以發展商所買的土地成本來估計住宅房的成本;而發展商卻以市場現價（動態的顧客感知價值）或機會成本（如資本利息收入）來考慮供應和定價的話，在這種信息不對稱的條件下，市場失靈導致資源無法有效配置的出現會很難避免。那么，在什么情況下住宅房市場才達到市場均衡？ 學者Poterba（1984）提出，住房市場的長期的穩定狀態應該由兩個條件同時構成：首先，房屋的需求軌跡預期的實際資本收益為零，其次是一個恒定的住房存量。

3.3 含設計屬性的土地資源配置

另外一個透過非市場資源分配的原因是房地產有含有設計屬性的特征，即是說各種因素須以一種可先知的方式相互結合，才能達到最佳狀態。上文提過土地是公共資產但不是公共物品，有限的土地要做到相對公平和有效的資源分配就牽涉到唯一擁有配置權力的土地利用設計師 （政府） 結合可知因素來考慮。政府推出辣招的其中之一個重點是期望管理，把購買者期望房價“只升不跌”的期望逆轉，把投資回報的期望減低，即是上文說的把投資所帶來的效用減低。因此，買房子作投資用途的需求在過去一年確實減少了。可是，這種期望管理很可能只產生短期效用，因為住宅房是必需品而不是可有可無的消費品，有強大剛性需自住求的情況下，市場上一直在增長的實際需求會把這短期效應抵消，在一定的時間后，需求仍會上升或在短時間內保持不上不下的觀望狀態。

4.總結

近年，在住屋供應不足、有強大自住剛性需求的情況下，香港的房住宅價格上漲急速，住屋供應問題已經超出了經濟范疇而成為了社會民生以至政治問題。對購買房住宅的消費者來說，需要考慮的問題包括：（1）購買住宅房是一項消費還是一項投資？ （2）在什么樣的市場狀態下，購買住宅房才是一項理想投資？ 根據諾貝爾得獎學者席勒訪問香港時的說法：“住宅并非理想投資，物業即使升值，樓宇折舊維修保養，資金積壓在房子所牽涉的機會成本（無法分散投資），都會大大降低住宅的投資價值。”買家又應該從什么經濟學的角度來作出有效的購買決策呢？

參考文獻：

[1] Brue Stanley L.& Mcconnell Campbell R.（2007） Essentials of Economics，McGraw-Hill，pp.5.

[2] Tse，R.Y.C.，& Webb，J.R.（1999） Dynamic equilibrium of the housing market，Urban Studies，36（13），pp.2361-2373.

[3] 張五常，供應的行為，花千樹，2006，第142-153頁.

[4] 費方域，經濟學、組織與管理辦法，經濟科學出版社，2004，第29-35頁.