我國房地產市場泡沫研究

李雪雁

摘要：根據房價收入比這一指標檢測得出我國房地產市場存在較為嚴重的泡沫。影響我國當前房地產價格的主要原因，包括土地的特殊性、土地財政政策和土地供應，房地產市場結構失調及政府宏觀調控乏力等。針對目前我國房地產市場泡沫形成的主要原因，對穩定房產和國民經濟應采取相應對策：加強土地供應的監管力度；完善住房保證體系，不斷完善房地產調控政策。

關鍵詞：房地產市場；制度主義；理性選擇理論

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）12-0029-03

自1998年在全國范圍內實行停止住房實物分配制度，推行住房商品化、社會化改革以來，房地產業作為我國國民經濟的支柱性產業，對帶動其他相關產業發展，繁榮國民經濟起到了無可比擬的作用；同時，過分的市場化可能催生房地產業“泡沫化”的危險。而我國當前嚴重超越國民收入可承受能力的“高房價”是否存在泡沫？導致我國的高房價究竟是實在的剛性需求還是過度投資投機的產物？對此，筆者首先通過數據統計檢驗房地產市場是否存在泡沫，并從制度主義與理性選擇理論的視角探尋導致高房價的直接原因，在此基礎上提出相關建議對策。

一、房地產泡沫的衡量——房價收入比

關于房地產泡沫衡量指標的研究，房價收入比和房價租售比是目前國內外學者使用較為普遍的方法，且具有可操作性和適用性。筆者用房價收入比這一指標來考察。

房價收入比即房價與居民收入的比值。公式為：房價收入比=住房平均價格/家庭平均年收入=城鎮人均建筑面積×每平米平均價格/城鎮居民人均可支配收入。[1]其反映了居民對住房的支付能力，房價收入比值越高，說明居民的支付能力越低；反之，則居民的住房支付能力越高。世界銀行通過設定首付、利率、貸款期限、每年貸款還款金額占收入的比重等因素估算出世界通用的房價收入比合理區間為3——6之間，而房地產泡沫時的臨界值則一般公認為6。

從上表可看出，我國房價收入比均嚴重超過臨界值6。自2000——2003年，房價較為平穩，最高為6.3，最低為6.15，不超過6.5。但是從2004年開始，房價收入比明顯提高，并始終保持在7以上，除了2008年受美國次貸危機影響有短暫回落，而后自2009年一路攀升至8以上。從總體上看，我國房價收入比已嚴重超過了國際上流行的合理區間。

二、高房價原因探析

導致高方價的原因很多，我們僅從制度主義與理性選擇理論視角下進行探討分析。1994年在全國推行分稅制改革以來，其不合理性也逐漸暴露——中央政府更多地集中財權，同時下放事權，使得地方財權與事權嚴重不匹配。地方財政收入所占比重越來越少，而財政支出并未隨著收入的減少相應減少，反而有增加的趨勢；地方面臨較為嚴峻的財政困難。另一方面，我國唯GDP為政府政績考核的標尺，地方政府為了追求GDP總值，將視線轉移到土地的出讓與使用上來。同時我國現行的土地制度的不完善為這一轉移提供了條件與可能。我國土地歸國家和集體所有的所有權制度，只是說明為了公共利益的需要才能把集體所有的土地以征收的方式轉為國家所有，并未明確規定公共利益的界限。[2]所以，地方政府實質上享有對土地的絕對壟斷權。根據公共選擇理論，所有的政治行為主體——選民、納稅人、候選人、立法者、官員、利益集團、政黨、官僚體系和政府——都像在市場中那樣尋求個人利益的最大化（托馬斯·戴伊）。因此，政府往往并不考慮土地的需求與競爭，僅從自身利益最大化的角度（包括解決財政困難、政績考核、經濟發展等目標）做出決策。

（一）土地的特殊性、土地財政政策與土地供應

第一，就土地作為生產要素而言，其是一種稀缺資源，具有不可再生性，且供給上缺乏彈性，這可能導致土地的供應量不足；而土地的壟斷性、需求的多樣性及投機性，必然導致土地價格上揚（王利娜等，2003）。

用房地產開發企業（單位）當年購置土地面積來衡量土地的供應量可以得出：2000——2004年，土地供應量持續上升；2004——2006年呈下降態勢；經歷了2007年短暫的增加后2008年、2009年繼續減少；從2009——2011年呈上升態勢。將其與房價收入比進行對比可知，二者一定程度上符合理論邏輯，即土地供給下降則房價收入比增加；土地供應量上升則房價收入比下降。

第二，地方政府作為土地使用權的決策者和支配者，為了解決財政困難、實現地方經濟發展和提高GDP總量，其越來越多地靠出讓土地、發展房地產來增加自己的財政收入，即所謂的“土地財政”政策。地方政府和房地產開發商一樣，作為房地產市場的直接受益者，通過控制土地的出讓節奏，提高地價，獲取高額土地出讓金，以實現財政收入。

從歷年《中國統計年鑒》“房地產開發企業（單位）土地開發及購置”中分析得出，2000——2005年呈較為平緩上漲態勢，而2006——2008年上漲幅度較大，經歷了2009年低幅度的增加后，2010年以前所未有的高速度上漲。

第三，房地產無論是用于消費抑或是投資，其首先是一種商品。所以，作為商品的房地產價格由需求和供給因素共同決定。而土地供應作為房地產開發建設的基礎，同時又是房地產價格中起決定作用的部分。房地產開發商利用自身優勢獲得土地的占有權和使用權，在市場上擁有絕對的優勢；并通過大量的囤積土地以實現對土地資源的壟斷。土地的囤積使得房地產市場供應不足；且房地產開發商會待其升值后將其轉讓以賺取差價，無形中提升了房屋的價值。

如下表2所示：從2000——2009年我國土地開發面積和土地購置面積均呈高速增長態勢，并且增長幅度較大。雖然政府加大了對土地市場的監管力度，土地購置面積有所下降，但土地購置總量相對開發量而言仍是居高不下。

從2000——2009年，我國土地本年的購置面積總是高于本年開發面積，二者的差距在2004年達到最大。2000年本年完成開發是當年購置面積的69%，而2004年當年的開發面積僅為土地購置面積的50%，土地儲備率上升19個百分點。表明我國土地囤積趨勢明顯增加，并且囤積量相當大。這樣就加速了開發商對土地市場的壟斷，更加容易操縱土地市場，進而操縱房屋市場，加速房價的攀升。

通過累計土地購置面積和開發面積的對比，可以直觀的看出我國土地市場土地囤積程度。土地囤積量連年上升，囤積力度不斷加大，同時推動房地產市場壟斷的不斷升級。截至2009年我國土地的囤積量達到11.61億平方米，占總開發面積的53.4%，即目前購買的土地超過一半都沒有進行開發。這說明高房價的背后是土地的大量囤積及炒買炒賣等投機行為推動著。

（二）房地產市場結構失衡

房地產市場主要是以開發商為主導的“賣方市場”。其為了最大化的追求自身利益，將大量資源投入到利潤較高的高端市場，而對于低端市場，比如經濟適用房、中小戶型房及廉租房則認為是政府的事情。所以，當前我國房地產供給結構不合理——產品大量向非普通性住房和中高價位房集中，而與居民基本需求密切相關的普通住房和中低價位房嚴重短缺，這一定程度上擠出了部分潛在消費者的需求；但由于自住的剛性需求，加上人民幣升值預期、二次置業的改善性需求、“房價跌不下去”的心理預期等共同作用，進一步推動了房價上漲。

（三）政府宏觀調控乏力

1998年7月，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我國在全國范圍內實行停止住房實物分配制度，推行住房貨幣化分配制度，穩步推進住房商品化、社會化改革；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。自此，我國住房政策轉變為房地產產業政策，房地產業成為拉動我國國民經濟增長的重要力量。隨著房地產業的蓬勃發展，在國民經濟中占據“牽一發而動全身”的核心地位，即使政府意識到我國房地產存在嚴重的泡沫問題，但從理性選擇的視角，其往往采取“維穩”、“限購”等象征性的行政調控，并未進行實質性的宏觀調控。

第一，房地產業對國民經濟增長的帶動。房地產業作為國民經濟的支柱產業，對擴大內需、拉動相關產業、增加就業、促進國民經濟發展起著重要作用。通過計算2000——2012年房地產開發投資額和房地產開發投資額占GDP的比重，可得出：我國房地產開發投資額數量大，增長快速，對國民經濟增長帶動作用明顯。自2000——2012年，我國房地產開發投資額從4902億元增加到71804億元，12年間增長了13.6倍，年均增長率達到23.9%，遠高于國內生產總值10%的平均增長速度。

從2000——2004年，中國房地產開發投資額占GDP的比重逐年增加，從5.48%提高到9.64%；2005年有所下降，在2007年達到10%以上，2009年為10.8%，2010年為12.13%，2011年為13.09%，2012年達13.83%。從逐年提高的比重可看出，房地產業占中國經濟的支柱產業地位越來越明顯，這其中還不包括房地產業對其他產業以乘數效應產生的間接貢獻。

第二，房地產業與固定資產投資。2000——2012年全年房地產開發投資總額從4902增加到71804億元，12年間增長了13.6倍；全社會固定資產投資總額從32917.7億元增加到374676億元，12年間增長了10.4倍。12年間房地產開發投資額年均增長率達到23.9%，高于同期全社會固定資產增長速度（21.7%）。同時，房地產開發投資額持續快速增長，其占全社會固定資產投資的比重也從2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000——2012年，房地產開發投資額增量占全社會固定資產投資額增量的19.55%，成為中國固定資產投資規模和速度的重要力量來源。

房地產業作為全社會固定資產投資的決定性力量，對GDP的增加具有相當效用（GDP=投資+出口+消費，而政府對出口和消費的作用是非常有限的）；且作為我國的支柱性產業，與其它產業、銀行有著千絲萬縷的關系。所以，雖然中央政府早就意識到房地產市場泡沫問題，但政府作為理性的經濟人，以尋求自身利益最大化為目標，其并未進行真正的宏觀調控，而那些所謂的“穩定房價”、“避免大起大落”的折中政策只是行政調控，不能起到真正作用。

三、總結

通過前面的實證分析得知，我國房地產市場現狀不容樂觀，存在較為嚴重的泡沫，特別是一些大城市，泡沫已十分嚴重。而導致房地泡沫的因素是多方面的，既有宏觀經濟因素、又有微觀經濟因素，同時還包括非經濟性因素及其它制度性因素等。本文主要歸納為土地的特殊性、土地財政政策與土地供應，房地產市場結構失調，政府宏觀調控乏力三方面。對此，國家應改變我國當前的與GDP直接掛鉤的政府政績考核制度，加強對于土地供應的監管力度；完善住房保障體系，加快保障性住房和經濟適用房建設，增加中低價位商品房土地供應；權衡多方利益，不斷完善房地產調控政策，切實發揮宏觀調控政策的效果。

參考文獻：

[1] 高洪博.上海房地產泡沫的經濟學分析及其治理[D].南京：南京財經大學，2009.

[2] 陳 楓.城市房地產市場泡沫度測量及其差異研究——以北京、上海、杭州和武漢為例[D].杭州：浙江大學，2012.

[3] 張世芹.我國房地產市場泡沫研究[D].上海：華東師范大學，2010.

[4] 吳福象，姜鳳珍.租售比、房價收入比與房地產市場調控——基于區域差異化市場比較的實證分析[J].當代財經，2012（6）：80-88.

[5] 范志勇.中國房地產政策回顧與探析[J].學術交流，2008（8）：60-66.

[6] 丁 軍.“土地財政”對房地產市場價格的影響[J].經濟研究，2010（10）：32-33.

[責任編輯：金永紅]

通過累計土地購置面積和開發面積的對比，可以直觀的看出我國土地市場土地囤積程度。土地囤積量連年上升，囤積力度不斷加大，同時推動房地產市場壟斷的不斷升級。截至2009年我國土地的囤積量達到11.61億平方米，占總開發面積的53.4%，即目前購買的土地超過一半都沒有進行開發。這說明高房價的背后是土地的大量囤積及炒買炒賣等投機行為推動著。

（二）房地產市場結構失衡

房地產市場主要是以開發商為主導的“賣方市場”。其為了最大化的追求自身利益，將大量資源投入到利潤較高的高端市場，而對于低端市場，比如經濟適用房、中小戶型房及廉租房則認為是政府的事情。所以，當前我國房地產供給結構不合理——產品大量向非普通性住房和中高價位房集中，而與居民基本需求密切相關的普通住房和中低價位房嚴重短缺，這一定程度上擠出了部分潛在消費者的需求；但由于自住的剛性需求，加上人民幣升值預期、二次置業的改善性需求、“房價跌不下去”的心理預期等共同作用，進一步推動了房價上漲。

（三）政府宏觀調控乏力

1998年7月，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我國在全國范圍內實行停止住房實物分配制度，推行住房貨幣化分配制度，穩步推進住房商品化、社會化改革；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。自此，我國住房政策轉變為房地產產業政策，房地產業成為拉動我國國民經濟增長的重要力量。隨著房地產業的蓬勃發展，在國民經濟中占據“牽一發而動全身”的核心地位，即使政府意識到我國房地產存在嚴重的泡沫問題，但從理性選擇的視角，其往往采取“維穩”、“限購”等象征性的行政調控，并未進行實質性的宏觀調控。

第一，房地產業對國民經濟增長的帶動。房地產業作為國民經濟的支柱產業，對擴大內需、拉動相關產業、增加就業、促進國民經濟發展起著重要作用。通過計算2000——2012年房地產開發投資額和房地產開發投資額占GDP的比重，可得出：我國房地產開發投資額數量大，增長快速，對國民經濟增長帶動作用明顯。自2000——2012年，我國房地產開發投資額從4902億元增加到71804億元，12年間增長了13.6倍，年均增長率達到23.9%，遠高于國內生產總值10%的平均增長速度。

從2000——2004年，中國房地產開發投資額占GDP的比重逐年增加，從5.48%提高到9.64%；2005年有所下降，在2007年達到10%以上，2009年為10.8%，2010年為12.13%，2011年為13.09%，2012年達13.83%。從逐年提高的比重可看出，房地產業占中國經濟的支柱產業地位越來越明顯，這其中還不包括房地產業對其他產業以乘數效應產生的間接貢獻。

第二，房地產業與固定資產投資。2000——2012年全年房地產開發投資總額從4902增加到71804億元，12年間增長了13.6倍；全社會固定資產投資總額從32917.7億元增加到374676億元，12年間增長了10.4倍。12年間房地產開發投資額年均增長率達到23.9%，高于同期全社會固定資產增長速度（21.7%）。同時，房地產開發投資額持續快速增長，其占全社會固定資產投資的比重也從2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000——2012年，房地產開發投資額增量占全社會固定資產投資額增量的19.55%，成為中國固定資產投資規模和速度的重要力量來源。

房地產業作為全社會固定資產投資的決定性力量，對GDP的增加具有相當效用（GDP=投資+出口+消費，而政府對出口和消費的作用是非常有限的）；且作為我國的支柱性產業，與其它產業、銀行有著千絲萬縷的關系。所以，雖然中央政府早就意識到房地產市場泡沫問題，但政府作為理性的經濟人，以尋求自身利益最大化為目標，其并未進行真正的宏觀調控，而那些所謂的“穩定房價”、“避免大起大落”的折中政策只是行政調控，不能起到真正作用。

三、總結

通過前面的實證分析得知，我國房地產市場現狀不容樂觀，存在較為嚴重的泡沫，特別是一些大城市，泡沫已十分嚴重。而導致房地泡沫的因素是多方面的，既有宏觀經濟因素、又有微觀經濟因素，同時還包括非經濟性因素及其它制度性因素等。本文主要歸納為土地的特殊性、土地財政政策與土地供應，房地產市場結構失調，政府宏觀調控乏力三方面。對此，國家應改變我國當前的與GDP直接掛鉤的政府政績考核制度，加強對于土地供應的監管力度；完善住房保障體系，加快保障性住房和經濟適用房建設，增加中低價位商品房土地供應；權衡多方利益，不斷完善房地產調控政策，切實發揮宏觀調控政策的效果。

參考文獻：

[1] 高洪博.上海房地產泡沫的經濟學分析及其治理[D].南京：南京財經大學，2009.

[2] 陳 楓.城市房地產市場泡沫度測量及其差異研究——以北京、上海、杭州和武漢為例[D].杭州：浙江大學，2012.

[3] 張世芹.我國房地產市場泡沫研究[D].上海：華東師范大學，2010.

[4] 吳福象，姜鳳珍.租售比、房價收入比與房地產市場調控——基于區域差異化市場比較的實證分析[J].當代財經，2012（6）：80-88.

[5] 范志勇.中國房地產政策回顧與探析[J].學術交流，2008（8）：60-66.

[6] 丁 軍.“土地財政”對房地產市場價格的影響[J].經濟研究，2010（10）：32-33.

[責任編輯：金永紅]

通過累計土地購置面積和開發面積的對比，可以直觀的看出我國土地市場土地囤積程度。土地囤積量連年上升，囤積力度不斷加大，同時推動房地產市場壟斷的不斷升級。截至2009年我國土地的囤積量達到11.61億平方米，占總開發面積的53.4%，即目前購買的土地超過一半都沒有進行開發。這說明高房價的背后是土地的大量囤積及炒買炒賣等投機行為推動著。

（二）房地產市場結構失衡

房地產市場主要是以開發商為主導的“賣方市場”。其為了最大化的追求自身利益，將大量資源投入到利潤較高的高端市場，而對于低端市場，比如經濟適用房、中小戶型房及廉租房則認為是政府的事情。所以，當前我國房地產供給結構不合理——產品大量向非普通性住房和中高價位房集中，而與居民基本需求密切相關的普通住房和中低價位房嚴重短缺，這一定程度上擠出了部分潛在消費者的需求；但由于自住的剛性需求，加上人民幣升值預期、二次置業的改善性需求、“房價跌不下去”的心理預期等共同作用，進一步推動了房價上漲。

（三）政府宏觀調控乏力

1998年7月，國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我國在全國范圍內實行停止住房實物分配制度，推行住房貨幣化分配制度，穩步推進住房商品化、社會化改革；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。自此，我國住房政策轉變為房地產產業政策，房地產業成為拉動我國國民經濟增長的重要力量。隨著房地產業的蓬勃發展，在國民經濟中占據“牽一發而動全身”的核心地位，即使政府意識到我國房地產存在嚴重的泡沫問題，但從理性選擇的視角，其往往采取“維穩”、“限購”等象征性的行政調控，并未進行實質性的宏觀調控。

第一，房地產業對國民經濟增長的帶動。房地產業作為國民經濟的支柱產業，對擴大內需、拉動相關產業、增加就業、促進國民經濟發展起著重要作用。通過計算2000——2012年房地產開發投資額和房地產開發投資額占GDP的比重，可得出：我國房地產開發投資額數量大，增長快速，對國民經濟增長帶動作用明顯。自2000——2012年，我國房地產開發投資額從4902億元增加到71804億元，12年間增長了13.6倍，年均增長率達到23.9%，遠高于國內生產總值10%的平均增長速度。

從2000——2004年，中國房地產開發投資額占GDP的比重逐年增加，從5.48%提高到9.64%；2005年有所下降，在2007年達到10%以上，2009年為10.8%，2010年為12.13%，2011年為13.09%，2012年達13.83%。從逐年提高的比重可看出，房地產業占中國經濟的支柱產業地位越來越明顯，這其中還不包括房地產業對其他產業以乘數效應產生的間接貢獻。

第二，房地產業與固定資產投資。2000——2012年全年房地產開發投資總額從4902增加到71804億元，12年間增長了13.6倍；全社會固定資產投資總額從32917.7億元增加到374676億元，12年間增長了10.4倍。12年間房地產開發投資額年均增長率達到23.9%，高于同期全社會固定資產增長速度（21.7%）。同時，房地產開發投資額持續快速增長，其占全社會固定資產投資的比重也從2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000——2012年，房地產開發投資額增量占全社會固定資產投資額增量的19.55%，成為中國固定資產投資規模和速度的重要力量來源。

房地產業作為全社會固定資產投資的決定性力量，對GDP的增加具有相當效用（GDP=投資+出口+消費，而政府對出口和消費的作用是非常有限的）；且作為我國的支柱性產業，與其它產業、銀行有著千絲萬縷的關系。所以，雖然中央政府早就意識到房地產市場泡沫問題，但政府作為理性的經濟人，以尋求自身利益最大化為目標，其并未進行真正的宏觀調控，而那些所謂的“穩定房價”、“避免大起大落”的折中政策只是行政調控，不能起到真正作用。

三、總結

通過前面的實證分析得知，我國房地產市場現狀不容樂觀，存在較為嚴重的泡沫，特別是一些大城市，泡沫已十分嚴重。而導致房地泡沫的因素是多方面的，既有宏觀經濟因素、又有微觀經濟因素，同時還包括非經濟性因素及其它制度性因素等。本文主要歸納為土地的特殊性、土地財政政策與土地供應，房地產市場結構失調，政府宏觀調控乏力三方面。對此，國家應改變我國當前的與GDP直接掛鉤的政府政績考核制度，加強對于土地供應的監管力度；完善住房保障體系，加快保障性住房和經濟適用房建設，增加中低價位商品房土地供應；權衡多方利益，不斷完善房地產調控政策，切實發揮宏觀調控政策的效果。

參考文獻：

[1] 高洪博.上海房地產泡沫的經濟學分析及其治理[D].南京：南京財經大學，2009.

[2] 陳 楓.城市房地產市場泡沫度測量及其差異研究——以北京、上海、杭州和武漢為例[D].杭州：浙江大學，2012.

[3] 張世芹.我國房地產市場泡沫研究[D].上海：華東師范大學，2010.

[4] 吳福象，姜鳳珍.租售比、房價收入比與房地產市場調控——基于區域差異化市場比較的實證分析[J].當代財經，2012（6）：80-88.

[5] 范志勇.中國房地產政策回顧與探析[J].學術交流，2008（8）：60-66.

[6] 丁 軍.“土地財政”對房地產市場價格的影響[J].經濟研究，2010（10）：32-33.

[責任編輯：金永紅]