住房反向抵押養老保險業務的可行性研究

沈繼倫

摘要：我國是人口大國，也是人口老齡化最嚴重的國家之一。加速的人口老齡化迫切要求借鑒發達國家經驗，研究開發適合國情的養老金融產品。住房反向抵押養老保險是一種新型的養老保險產品，在老年人群自有住房率較高而養老資金普遍不足的情況下，開展住房反向抵押養老保險有十分重要現實意義。

本文在回顧抵押貸款的內涵及理論文獻之后，以南方某市為例分析了住房反向抵押養老保險產品的經濟敏感性，結果顯示：老人退休后辦理反向住房抵押養老保險，能獲得很高的年金收入，能顯著提高退休后的所得替代率。

關鍵詞：住房反向抵押養老保險；可行性研究；經濟敏感性

住房反向抵押養老保險是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養老保險包括以下基本要素：投保人、保險人、住房所有權、房使用權、貸款費用、貸款期限、優先償付、無追索權保護。美國住房反向抵押養老保險的理論研究與實踐探索均走在世界前列。按照發行機構分類，美國市場上的住房反向抵押養老保險產品主要有三種：1、房產價值轉換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計劃（the Home Keeper Program）；3、財務自由計劃（Financial Freedom）。HECM的發起和實施機構是美國聯邦抵押聯合會（FNMA）；HECM是美國市場上唯一得到聯邦政府擔保的反向抵押貸款，具體擔保機構是由美國住房與城市發展部（HUD）和聯邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養老保險的理論基礎

生命周期理論、保險精算理論和金融資產定價模型是住房反向抵押養老保險業務的三大理論基礎。

隨著樣本數量的不斷增加，實際觀察結果與客觀存在的結果之間的差異將越來越小，這個差異最終將趨于零。也就是說，集合的風險標的越多，風險就越分散，損失發生的概率也就越有規律性和相對穩定性，估計值也會越來越精確。保險機構雖然不能準確把握個別標的隨機風險，但只要保險標的數量足夠多，就可以將保險標的平均風險視同個別保險標的之預期風險。

在現實操作中，保險機構雖然不能準確估算出辦理反向抵押貸款業務的具體某位老人的預期余命，但當參加該項業務的老人數量足夠多時，他們的壽命分布符合“大數定律”。對于無贖回權的反向住房抵押養老保險產品，貸款期限結束后，房產完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠期的房產所有權作為為自己購買養老保險的躉繳保險費，保險機構向其提供養老保險的一項業務，因此對于無贖回權的住房反向抵押養老保險完全可以采用保險精算原理進行定價。

（三）住房反向抵押養老保險產品的定價模型：國內外關于住房反向抵押養老保險產品的定價模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構建的支付因子定價模型得到較多關注，該模型中的支付系數包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產價格波動率和調整精算系數等。YKTse（1995） 提出的相關參數模擬模型要求在固定利率和浮動利率兩種情境下，計算反映住房反向抵押養老保險產品的風險和利潤指標。YKTse模型的計算分為兩步；第一步是計算貸款機構損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計算出預期利潤現值和損失率兩個指標。YKTse模型的重要假設包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房價升值率等于未來房價升值率；用生命表計算平均剩余生命年限；貸款機構在貸款期限結束后4個月才可出售住房資產。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價模型在風險中性的情境下，利用歐式看跌期權對抵押貸款保險定價。國內學者研究住房反向抵押養老保險產品定價問題主要集中在四個方面：介紹并發展 HECM的定價模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎上提出的保險精算定價模型；利用Black-Scholes模型根據無套利均衡理論對有贖回權的住房反向抵押貸款進行定價；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價模型。

二、住房反向抵押養老保險的經濟敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數據，參考Tse，YK（1995）提出的預期損益兩平金，計算分析在住房價值和利率水平變動的條件下，住房反向抵押養老保險產品提供的年金水準值及相應的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當時的每月薪資的比例。一般認為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關鍵。

（一）預期損益兩平年金模式的假設

1住房反向抵押養老保險產品的類型為HECM的tenure型產品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮居民。2、期初住房價值，按照Z市統計局公布的城區戶均面積與2010年二手房屋平均成交價格相乘計算。3、業務開辦費并入貸款額度內；銷售住房成本率為5%，住房銷售價格減去交易成本后的剩余屬于貸款機構所得。4、住房反向抵押養老保險合同生效日為1月1日，死亡事件只發生在年中6月30日，死亡后第4個月需償還貸款。5、基本房價升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房價升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統計年鑒數據為準。8、在計算替代率時忽略法定退休社保年金、企業年金以及其它由老年人購買的儲蓄型保險帶來的年金收入。

三、結論

中國已經進入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養老現金，“以房養老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養老保險又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險精算理論和金融資產定價模型是住房反向抵押養老保險業務的三大理論基礎，不僅有可靠的理論基礎，并且在實踐中已在許多發達國家實施。

在回顧了住房反向抵押養老保險業務的理論基礎后，本研究以南方Z市的數據為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養老保險融資后，在住房價格本身和利率水平變動的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數據表明：無論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養老保險。

本研究采用的退休前所得、住房價格升值、等參數均是歷史資料；計算的年金值結果，取決于房價升值率、利率、死亡率、期初房屋估計值等的參數資料，未來房市的行情、利率水平對反向住房抵押養老保險亦有相當大的影響。

參考文獻：

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