我國房地產市場價格波動的經濟學解釋

陳捷

摘要：我國房地產業在快速發展的同時存在著投資過熱、房價上漲過快、商品房空置率較高等現象。本文對商品房價格波動的特征、根源、產生的問題以及解決的辦法進行了深入研究，以期穩定我國房地產市場價格制定合理的產業發展政策。

關鍵詞：市場價格；均衡價格；波動；級差地租

一、房地產價格波動的特征

（一）房價波動由周期波動和長期趨勢波動共同構成

長期趨勢波動受經濟發展、人口增長、居民生活質量改善和資源約束等因素的影響。在房價波動扣除方向明確的長期趨勢波動后，就剩下價格的周期波動了，表現特征為雖然波動間隔、長度以及影響并不完全相同，但波動模式基本相似。兩者疊加之后，總體上表現為房價呈上漲趨勢。

（二）房價波動與租金變化趨勢的相關性

房地產的資產屬性表明，其作為所有者的資產，既可以用來自行消費，也可以通過使用權轉讓獲取收益。根據資本資產定價理論，當期房價應等于持有者將其用于出租時所獲得的未來收益流的貼現值之和，房價波動與租金波動的變化趨勢應該協同，呈正相關關系，如果二者走勢發生背離，在一定程度上意味著房價波動發生了異常。近年來，我國房價呈快速上漲態勢，而租金價格卻增長相對緩慢，房價與租金走勢發生了較大偏離，與資本資產定價理論的核心觀點相悖。

（三）房價波動具有明顯的區域性特征

房價并非主要取決于商品房的成本和效用，而在很大程度上會受到級差地租的影響，不同城市之間甚至同一城市的不同地段之間的價格都會存在較大差異，這種同質同量不同價的區域性特征也體現在房價的波動上。同時，房價波動與區域經濟興衰之間也具有密切的邏輯聯系，近年來，我國各地房價波動極不均衡，呈現出顯著的地區差異。

（四）區域間房價波動存在聚類聯動效應

由于房地產具有生命周期長、消費耐久性和資源稀缺性等特點，自然而然成了人們理想的保值增值投資產品，并極易被投機炒作，加劇其價格波動。加上房地產市場的信息不對稱，在市場交易者“羊群行為”的作用下，某一區域的房價波動也會向其周邊蔓延。近年來，在我國大中城市房價波動的關聯結構中就產生了非常明顯的聚類聯動效應，聚類內部各個城市房價波動受到其他相關城市的影響較大，他們之間的價格波動有著穩定的長期關系，呈現出各市場間彼此融合、波動形態相似的發展趨勢。

二、商品房價格波動的經濟學解釋

土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉讓性和有效需求共同構成了房價波動的基本要素。依據西方主流經濟學的觀點，均衡價格理論對房價的形成和波動起著決定性作用。在市場價格均衡狀態下，購房者的有效需求等于開發商的有效供給，有效需求價格與有效供給價格也相等，不存在價格或數量變化的趨向。因此，按照均衡價格理論，競爭的價格和數量取決于供給和需求的均衡點，房價是由供需力量的對比關系決定的，取決于供需曲線的均衡點。

從房價的形成來看，又可分為短期均衡價格和長期均衡價格。從短期來看，房地產投資大、建設周期長的特點決定了房地產的供給彈性較小，不能迅速隨市場需求的變化而變化，這時均衡價格的變化主要取決于需求的變化。當需求增加時，房價上漲；相反，則下跌。而從長期來看，在價值規律、供求規律以及競爭規律的多重市場調節和政府宏觀調控作用下，房地產開發商和購房者都有充足的時間調整自己的決策和行為，房地產供給能隨需求的變化而變化，并最終出長期均衡數量和均衡價格。

現實中，房價會在市場環境變化和自身運動慣性的影響下，形成獨特的波動特征。可以將房價波動分解為三部分：首先是供求關系變化后，均衡價格運動引發的市場價格波動，這一變化值的大小可以說明市場價格波動受供求關系的影響程度；其次是政府調控政策和非供求類經濟因素等市場環境變化后，市場價格對均衡價格的趨近或者遠離運動引起的市場價格波動；最后是房價的趨勢性運動特征帶來的價格波動，它反映了房價延續前期變化的趨勢和程度。基于以上分析，可以描繪出商品房均衡價格的形成和市場價格的波動機理：

圖1 房地產均衡價格的形成和市場價格的變化機理

三、近年我國房價波動的產生的主要問題

（一）房價上漲過快

房地產投資占城鎮固定資產投資的比重近年基本保持在20%左右，是投資占比最高的行業之一。截止2012年末，主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額1211萬億元，占人民幣貸款余額近20%，如果房價持續過快上漲，形成泡沫，一旦市場泡沫破滅，將首先直接毀滅性打擊金融體系，對經濟發展的傷害或破壞將是致命和災難性的。

（二）市場仍不完善

在土地購置與開發環節，少批多征、分拆批地、批而不用以及拍賣作弊等違規、違紀甚至違法現象屢有發生，相關法規沒有得到有效、有力執行；在建設環節，房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營，擅自改變開發項目的規劃設計指標，超容積率開發等；在銷售環節，開發商采用商品房認購、收取房屋訂金等形式變相進行房屋預售、銷售，侵害消費者權益，以囤積截留房源、捂盤惜售等方式操縱價格；在物業管理環節，沒有形成一套完善的管理體系，服務人員業務能力和整體素質偏低，缺乏市場意識和服務理念。

（三）市場結構性矛盾突出

一是產品類型結構供需不匹配，中低價位和小套型普通商品房供給不能滿足需求。二是區域結構不平衡，東部發達地區比中西部發展早，經濟發展快的城市特別是一線城市快于其他城市。三是一手房和二手房市場發展不平衡，與發達國家和地區二手房交易為主體不同，我國房市一手房仍是市場交易的主體。

（四）保障性住房建設嚴重滯后

由于相關部門對保障性住房的法規建設滯后、監管力度不夠，保障性住房用地供應不足或被挪作他用的情況在各地屢見不鮮，用地供應難以保證；資格審核流于形式，一些非中低收入者購買保障性住房作為投資，經濟適用住房等被轉手倒賣或出租獲利現象屢見不鮮，我國保障性住房總體上呈現“類型單一、供應量小、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點。

（五）融資渠道少

在房地產企業資金來源結構中，企業自籌資金比例增大、個人按揭貸款和國內貸款合計占房地產企業各類來源總資金的比重有所下降，但主渠道仍是個人貸款、企業貸款和企業自籌資金，融資方式有限。在高度依賴銀行貸款的融資模式下，隨著貸款規模的不斷積累，金融風險加大。

（六）地方政府過度依賴土地財政

在分稅制、地方經濟社會發展和城市建設等對資金需求、地方政府追求GDP、政績驅動等因素作用下，地方政府選擇通過出讓土地作為獲取財政收入的重要來源，地方政府逐利行為成為高地價的重要推動力。中國指數研究院的監測顯示，2010年120個城市土地出讓金同比增加50%，創歷史新高。盡管近兩年房地產調控更為嚴厲，但全國土地出讓總收入2011年仍達31萬億元，2012年為269萬億元。

（七）稅費制度不合理

房地產的開發、流轉環節稅負較重，而保有環節稅負較輕，造成了嚴重的稅負不公平。一方面，房地產流轉環節稅費過于集中，提高土地與商品房價格，增加了房地產交易成本。另一方面持有環節稅收少的狀態導致土地與商品房無償持有的同時還能享受到升值帶來的收益預期，造成資源大量閑置與浪費，助長持有多套房產、坐收增值收益的投機行為。

四、穩定房地產市場價格的措施建議

（一）引導和規制開發商定價行為

1、打破開發商寡頭壟斷格局。穩定房價首先必須要打破目前因開發商的壟斷地位而產生的開發商有意過高定價的格局，通過充分利用市場競爭機制減弱開發商的過高定價，矯正供需雙方在市場中所處的不平等地位。

2、完善土地招拍掛出讓制度。在堅持現有土地招拍掛出讓制度的前提條件下，在出讓土地時可以將某一城區的土地分批次出讓，并且可以規定在這一地區已經獲得土地使用權的商品房開發企業尚未完成開發條件下不能再次獲得該地區的土地使用權，既可以防止少數企業在該地區獲得絕對壟斷地位，也可以促使開發企業加速建設商品房。

3、嚴厲打擊屯地和捂盤惜售行為。由于目前開發商60%以上的資金來源于銀行，捂盤囤積惜售行為在增大銀行信貸風險的同時，也加劇了住宅市場的供需矛盾。對此，可通過銀行間接清查，如實行分階段有區別的貸款利率政策，建設期為正常利率，一定銷售期內稍微調高利率，一旦超過銷售期限則應大幅提高貸款利率或追收滯納金。

4、規范市場信息披露機制以正確引導市場預期。一是建立一個由開發商、媒體和住宅需求者共同參與的房價聽證制度；二是通過金融政策調整等手段，向市場傳遞政府對房價異常波動實施調控的信號和決心，合理引導市場對未來房價走勢的預期；三是培養投資者的理性投資理念，避免“羊群行為”導致的房價大起大落而形成劇烈異常波動。

（二）抑制投機性需求

1、繼續利用利率政策調控房價。建議政府在推進利率市場化改革的同時要積極做到以下三點：一是縮小存貸款利率間的差距；二是逐漸取消利息稅；三是實行分類型、分區域有區別的靈活性住房消費貸款利率政策，對于中低收入者的首套住房或唯一住房的貸款應制定較低利率或者國家政策貼息，對于高檔住宅把利率水平提高的幅度更大些，有利于主動調節資金流動方向，預防大量投機性資金流入住宅市場推高房價。

2、嚴厲打擊國外熱錢炒作。一是加快經濟增長方式的轉變，擴大內需，減少國際收支順差，同時繼續完善人民幣匯率形成機制，擴大人民幣匯率彈性，增加游資的風險溢價；二是運用稅收手段，如可以通過征收或提高“托賓稅”、物業稅、增值稅、交易稅等手段增加熱錢套利成本；三是加強對境外投資基金的監管，限制其在房地產市場上的大量購房行為；四是以平穩漸進的方式審慎開放我國資本賬戶，使其成為狙擊熱錢流入樓市的重要“防火墻”。

3、疏通或拓寬多種投資渠道。可以采取各種優惠政策引導資金投向交通、教育、衛生、文化等民生保障領域或者實體工業經濟，從而有效分流住宅市場眾多的投機性資金，使房價回歸到正常范圍。

4、加大開征物業稅的幅度和范圍。在物業稅征收上要

根據擁有套數的不同采取區別對待，如首套不征稅，二套多

征稅，三套重征稅。另外，在房價上漲幅度較大的地區，如果房價繼續上漲就要及時提高征收物業稅的幅度，在全國其他城市應盡快推出物業稅。

（三）加大住房供給

1、做好新型城鎮化規劃建設。我國城鎮化的推進不能只是圈地造房，而要與產業化同步推進。二三線城市、中西部的城市、部分中心城市的外圍區域將成為新興的增量市場，人居環境改善對房地產的新要求也將成為房地產發展的動力。一要有效控制特大城市新增建設用地規模，適度增加集約用地程度高、發展潛力大、吸納人口多的衛星城、中小城市和縣城建設用地供應；二是推進老城區、舊廠房、城中村的改造和保護性開發，盤活利用現有城鎮存量建設用地，建立存量建設用地退出激勵機制。

2、加快保障性住房建設。一要擴大住房保障覆蓋面。探索多層次住房保障工作的經驗，提高住房保障惠及率。要大力提高實物配房比例，提高低保和低保邊緣家庭實物配房率。二要進一步突出廉租房、公共租賃住房建設。保障性住房建設應當堅持“大分散、小集中”的原則，避免低收入家庭成片集中居住帶來的交通等社會問題。要確保保障性住房的質量，優化項目選址、完善配套設施，逐步提高保障房的建設品質。三要進一步加強保障房監管。住房保障部門與銀行、社保、公積金、民政、勞動等部門應實行信息共享，以便住房保障部門如實核實申請家庭的收入、資產等情況。

參考文獻：

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[4] 胥玲著：《中國城市住房價格形成機制問題研究》，經濟科學出版社，2011年12月