地產“機場熱”的冷思考

于洋

產業新城的建城邏輯一定是產業帶動人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只會是空城一片。這是未來新機場、臨空經濟區的產業發展所需要思考的問題。

機場的魅力很大。從她誕生的那一刻起，就被世人貼上了“白富美”的標簽，吸引著眾多“高富帥”的地產企業爭先競逐。那么，她的魅力究竟有多大？

不久前，地產大佬馮侖在“地產趨勢新態度論壇”上表示，房產的價格，大致受到四個因素的影響。“一是經濟發展的水平，人均GDP在一個城市過了8000美元以后，總體上房價往上的力量會減小。第二就是交易量，新房子和舊房子的交易比例，如果是一比一。也就是說在北京出現賣兩套房，一套一手房一套二手房的時候，市場交易就達到了飽和。第三個因素是人口。如果一個地方人口的絕對數在減少，那么這個房價就沒有支撐。最后，他指出，一些偶然性的預期也很重要，會影響市場走勢。比如現在大興要做機場，前面的數字都沒改變，但預期改變了，所以也會造成供求關系變化。”

沒錯，這就是機場的魅力。她可以改變一個區域乃至一個城市的房地產市場發展預期。其實，從青島新機場選址報告正式獲批的那一刻起，機場所在地膠州市膠東街道便成為了無數地產開發商心馳神往之處。

然而，即使機場要來了？也先別太開心。如同采蜜一般，接近“蜂巢”并不意味著一定能夠獲得甘甜的蜂蜜，也可能會被蜇傷……

誘人的“蜂巢”

新機場建設如同蜜蜂的蜂巢一般，蘊藏著大量的蜂蜜。

對于一座城市而言，建設自己的飛機場，即建立了自己的經濟加速器。目前，全國各大城市都在大力發展現代服務業等第三產業。這是城市發展到一定階段后的必然轉型，青島也不例外。

“從目前的產業結構來看，青島的第三產業中，零售批發、貿易物流仍是主導，金融行業的比例也比較高，但相對其自身地產而言，其比例應該更高。另外，在專業服務業角度，類似律師事務所、會計師事務所、房地產專業服務商等公司還有很大的市場發展空間。”

機場將帶來什么？在仲量聯行青島分公司董事總經理白路看來，最直接的影響是帶來品牌效應。因為新機場建設這樣一個大的事件，首先便會吸引眾多產業投資者或者國內外房地產開發企業的目光，這至少可以使城市在短期內快速產生品牌效應。其次，新機場建設也將激活城市的民營企業與私營企業。未來，城市要推動服務業的發展，金融企業與民營企業的發展肯定是很重要的，把這二者推動了，青島將獲得更大的發展空間。而新機場的建設，無疑將為這些行業創造更為優越的市場發展條件。與此同時，相關企業的進駐又將為第三產業企業提供大量的服務對象。

其實，無論是金融業，還是律師事務所等服務類企業，大家都是緊隨客戶走的，如果客戶在青島發展得好，他們自然發展得好。換言之，在新機場建設帶動第二產業企業發展的同時，也將促進其行業相關的物流、電子、醫藥、科技等第三產業企業的進一步發展，機場的帶動作用不容小覷。

更值得一提的是，伴隨著機場建設而配套的軌道交通網絡，也將帶動沿途經濟的大發展，尤其是房地產業。新機場建設必將助推周邊區域房地產市場的發展，但白路同時指出，這種影響將是中長期的，并非一蹴而就，需要跟著青島這座城市產業的發展慢慢來。

眾所周知，在機場附近做建筑物，有一個不得不提及的名詞：限高。因此，導致在很多人眼中，機場和地產聯系并非那么緊密。當然，還有飛機起飛降落時的噪音，是樓盤開發的大忌。正因如此，住宅、寫字樓等地產產品并非太過于靠近機場，而是處于機場輻射圈層的最外圍。那么，隨著機場的開發，機場沿線是否會出現城市副中心？這個，恐怕還需要長時間的考量。

以荷蘭空港新城為例，它自身有一個鮮明的特點，那就是機場距離市區十分近，可以說其本身就在城市里面，所以IT業、制造業等都在里面，就形成了類似CBD的空港新城。

而上海的虹橋機場與荷蘭的機場有異曲同工之妙。機場原本在城市外圍，但隨著城市的發展擴圍，虹橋機場區域直接演變成為了城市核心區的一部分。加之高鐵、公路、地鐵、航空等多種交通方式的匯聚，使其周邊形成了很多的產業園區與甲級寫字樓。

“副城市中心的發展與城市的基礎與產業背景有關，因城而異。以上海為例，比虹橋更遠的地方都能形成市中心，何況虹橋區域了。”白路說，“我們注意到，北京也在做第二機場。專家也在提建議。事實上，虹橋之所以成功就是因為它把高鐵、地鐵、公路、機場等交通方式全連上了。這個帶來的結果不是1+1的效應，而是幾何效應。”他舉例說，現在到上海虹橋機場，坐地鐵過去40分鐘十分準時。而高鐵直接輻射昆山等江蘇周邊城市，現在到江蘇周邊城市出差的商務人士都先飛到虹橋，然后自己開車過去。這就是虹橋機場帶來的影響。

反觀膠州，盡管按照規劃，新機場也將形成多種交通方式匯聚一體的交通樞紐，但由于其距離青島主城區仍有一段距離，所以與房地產企業涉及最多的住宅與寫字樓市場仍需做中長期考量。而緊挨機場的物流服務業無疑將獲得先發優勢。

物流產業先行

與高鐵一樣，機場也有自身的一個輻射圈層。

“一般而言，緊靠機場的第一層為機場周邊配套，比如機場免稅店、自身商業等；第二層便是和機場業務緊密相關的物流企業；第三層為高科技、電子等公司。”白路說，“這其中，機場最核心、最快速帶動發展的要屬物流產業。”

事實上，近年來伴隨著青島經濟和社會的發展，城陽流亭機場周邊區域已經呈現出了物流地產聚集的園區。只不過，由于其土地資源已處于嚴重飽和狀態，導致進一步調整發展的空間受限。

而青島新建機場則具有許多得天獨厚的優勢條件。一是地理位置優勢。新機場處于膠東半島樞紐位置，處于大青島發展的內陸腹地，可有力地促進城鄉一體化的發展，實現大青島組團發展的理念。二是地面空間優勢。有相對較大的可利用拓展空間，企業和村莊搬遷成本也較小。這些都在一定程度上助推著物流地產的發展。endprint

“眼下，很多物流地產企業都在青島做積極的前提拓展，遺憾的是，還沒有找到合適的土地。一旦有合適的土地，物流倉儲的項目一定會陸續出現。”白路認為。

近些年來，很多國外的物流地產企業都在中國積極布局。據悉，全球最大的外資物流開發商普洛斯便是其中的代表之一。以青島為例，目前他們已經在青島的城陽、膠州、前灣港區域設有倉庫。而很多國內企業也都看到了物流地產的發展機遇，紛紛謀劃布局。無論是從資金投入還是開發運營方面，都在投入人力財力，渴望在市場中分一杯羹。據了解，目前，國內的大型電商企業，比如淘寶、京東等都有自己建設開發物流地產項目的計劃和打算。

“在眼下全國房地產市場波動的背景下，越來越多的房企把目光投向物流地產。電子商務市場的迅猛發展，對物流地產的推動作用無疑是很明顯的。另外，隨著行業本身的發展，原本的倉儲空間不足以滿足企業需求，以迫使企業做出調整與改變。”

更值得一提的是，早些年企業建設的企業廠房或者倉庫一般都位于當時城市郊區位置，可隨著城市的發展與外擴，原本郊區的廠房搖身而變為市區內黃金地段的廠房了，仔細核算，與其仍然用來倉儲，不如賺取土地升值紅利，選擇租用廠房或者自主建設物流地產項目。

然而，建設物流倉儲并不是一個很簡單的過程，倉庫的承重、高度、卸貨區的位置、采用什么樣的卸貨車、轉彎半徑是多少等等，對專業的要求都很高。因此，選擇租用倉庫的企業數量不在少數，這便給物流地產企業帶來了很大的發展空間。

一位不具名的房地產業內人士表示，“像普洛斯或者中外運這種國內外大型的物流開發商，如果有機場建設，他們是一定會進駐。”在他看來，這些企業進駐青島新機場只是時間問題。

真正的需求是“人”

“無論是做機場項目，還是新城發展亦或是產業園區的發展，關鍵在于是否能吸引‘人。”白路進一步解釋，這些人不是指短期購物人群，而是指長期在這里面生活工作的人群。

機場有幾個優勢？第一能帶來客流，無論是商務還是旅游的客流，都能通過新機場中轉到青島市區。政府選擇膠州有航道的考量，更有周邊發展空間的考量。因為，機場的位置除了為青島市服務外還會輻射周邊城市，從而拉近與周邊城市的距離。

事實上，全國很多城市的老機場隨著中國過去20年的發展，都已經劃到城市市區里面了，至少是城市近郊，所以它周邊已經沒有土地資源和拓展空間了，這在一定程度上限制了發展。

“第一步，還是把人引進來，人就是產業。這么大的機場，未來一定會有產業需求，比如航空業、物流業必然會隨之而來。第二個是要和新機場緊密聯系，比如高科技、電子、醫藥，甚至為航空物流服務的相關的上下游產業鏈。只有這些產業進來，人才會來。而只有人來了，才會帶動住宅消費、購物消費等所有房地產市場相關的消費。”白路告訴記者，這個過程不是一兩年就能實現的，估計需要5-10年。當機場周邊形成自身的產業鏈，有輻射、有配套時，住宅、商業才會慢慢地發展起來。

也就是說，作為企業，要看到這一區域長遠的發展。“從企業投資回報率角度來講，自然要考慮成本、人才、產業結構、客戶基礎。是否有市場？成本有多高？能否招到人？”而這其中人才則是核心。這正是來青島投資的內外資企業最關注的。目前，青島的優質大學，大部分集中在青島市區以及西海岸新區，如何將人才吸引過來，這是值得我們考量的。因為這不單單是企業發展的基礎，更是房地產業的需求來源。

因為，產業新城的建城邏輯一定是產業帶動人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只會是空城一片，這對未來新機場、臨空經濟區的產業發展來說并不健康。

正因如此，未來新機場的建設更需政府的規劃引導。

未來的路，請慢點走

很多時候，我們看到有一個重大項目入市了，無論是自貿區還是機場，很多房地產開發企業、產業投資人，大家都會感興趣。帶來的結果就是建設前期一窩蜂地都殺過來。直接導致進來的產業項目或者企業都是非常類似的。如此一來，便導致后期同質化的現象出現，顯然，這不利于未來空港新城的發展。

“政府應該有一個引導，什么樣的企業我們會優先考慮，什么樣的企業去什么樣的空間里面發展，擁有這樣的導向性至關重要。第一，對近期的發展，優先的企業進來。第二，對遠期的未來，我們能夠預留一些發展空間，而不是把最好的資源，未來的發展空間在短期內全部消化掉了。”不少業內人士認為，機場這樣的項目，真是5年，10年甚至20年的一個發展機遇。

眾所周知，當政府把資源都放給企業后，這些資源往往不會按原本的計劃與時間表發展。因為，企業是一直遵循市場規律的，市場有需求就開工建設，市場需求放緩時，拿了土地便會等待。舉例說，如果市場需要5-10年的周期來發展的話，而政府僅用了一兩年就把土地都出讓了，那么，企業是不會在短短一兩年內就開發所有項目的。

直接導致這個區域的發展參差不齊，且很難形成集聚效應。可是，如果我們有規劃性地采取分期分片區劃分，那么結果可能就不一樣了。

因為，大的建設項目開發總是要分期進行的。首先將短期內最能實現落地的項目先推出，它不一定是最好的，但一定是對產業有發展、市場有需求而且可以和新機場形成良好互動的產業，慢慢地把它規劃好，一步步地發展。然后，在陸續推出其它片區項目，把最好的項目放在未來。

這樣一來，就能夠避免區域內自身的競爭，使得機場周邊的發展能夠形成互相協調與互相平衡。真正帶動核心元素“人”的聚集，也唯有如此，新機場建設的未來才會更可期。endprint