房地產財務管理運行機制及優化

摘 ?要：本文詳細分析下房地產財務管理的現狀、特點與內容，并指出其中存在的一些問題，基于此提出一些有針對性的解決，試圖在房地產企業內部構建一個科學有效的財務管理運行機制，從而讓房地產財務管理工作得到進一步的優化，促使房地產更快、更好、更穩定、更長遠的發展下去。

關鍵詞：房地產;財務管理;運行機制;優化措施

前言：作為與我國國民經濟發展密切相關的行業，房地產行業在最近這些年來獲得了快速的發展，在很大程度上推動了我國經濟社會的快速發展。但是，隨著國際國內經濟形勢的日益惡化，加之我國房地產行業的發展時間并不長，缺乏成熟的發展經驗等，因此，我國房地產行業面臨著前所未有的發展困境。其中，最為突出和關鍵的問題就是財務風險。那么，房地產行業就必須盡快構建一個優化的財務管理運行機制，從而獲得更健康與穩定的發展。

一、我國房地產財務管理的現狀、特點及內容

（一）現狀。我國房地產業在推動我國經濟社會快速發展的過程中發揮了極其重要的作用。但是，它也出現了一些不良投機行為與囤地現象?；诖爽F狀，我國也進一步優化了房地產的市場發展結構，以期穩定房地產市場發展。然而，房地產業還是由于自身的快速發展出現了一些負面消息，我國實施的相關政策法規不足以及時應對，很多房地產業的發展過程中出現了大量經濟結構扭曲的問題，尤其是財務管理工作難以適應新形勢的變化與發展，比如說房地產安置成本提高、各種宣傳廣告費用增加、貸款比例逐年增大等。

（二）特點。房地產企業的資金使用與稅負籌劃是其整個財務管理工作中最為重要的兩個方面的工作。這是因為房地產企業的生產產品較為特殊，它所需的建設資金非常巨大，而且房地產企業開發建設時的資質與許可證的取得也是有著自身的行業特性的，一般建設周期超過一年的，銷售時間必須得到監管部門的特別批準。房地產企業的土地取得方式也是通過招標的形式，它需要提供足夠金額的保證金。那么，這些都需要房地產企業的財務部門對這些大量的資金進行合理的規劃，確保資金的合理使用與正常運作。此外，房地產企業還面臨著預收賬款問題，財務部門應該做好相關的稅收籌劃工作，盡量減少成本費用，合理減少稅負。

（三）內容。房地產企業的財務部門是企業內部一切財政事務與資金活動的管理與執行機構，常常負責企業內部的日常財務管理、籌資管理與財務分析工作。具體來說，房地產企業的財務部門就是負責編制企業的各項財務收支計劃、清理催收應收款項、依法納稅等日常財務管理工作。它還負責企業的成本核算與成本管理工作，控制好各項成本收支項目，健全各項統計數據。此外，它還建立經濟核算制度，為企業領導層的決策提供財務依據，并配合好企業內部審計。

二、我國房地產財務管理運行機制的問題及優化措施

我國房地產財務管理工作目前仍然處于基礎的會計核算時期，表現出被動反應的大出納特點，而一些諸如分析、控制、預測等管理職能則基本上處于零狀態。此外，房地產財務管理在戰略實施方面還缺乏強有力的作用，整個財務管理系統的集中與統一程度不夠充分，難以向房地產企業管理者提供一致的財務信息。還有些房地產企業由于缺乏明確統一的財務業務授權制度而造成整個企業的財務管理控制能力大大下降，這些都直接影響到了房地產企業財務管理水平的提高?；诖?，我們必須盡快采取有效的對策來優化房地產財務管理運行機制，從而為企業管理者提供真實可靠的財務信息。

（一）房地產企業應該樹立全面預算管理思想觀念。為了提高財務管理運行機制的科學性與可行性，房地產企業就應該實施全面預算管理工作。這就需要房地產企業首先從思想觀念方面進行積極的轉變，應該盡快樹立起全面預算管理與企業發展戰略目標相互結合的先進財務管理理念，并基于此在編制與組織實施的過程中，盡量做到與房地產企業的整體發展戰略目標相互配合，從而對企業內部的各種資源進行合理的分配與安排。事實上，房地產企業的全面預算管理理念的樹立與實施，是實現企業長期戰略目標的重要手段之一，有利于房地產企業的各個部門績效考核工作的順利開展，并治理好企業內部的財務管理結構，真正發揮出全面預算管理工作的作用與功能。

（二）房地產企業應該切實安排好相關的工程進度。具體來說，房地產企業應該首先合理安排自己的施工進度。企業的施工人員必須充分考慮到工程項目的實際情況與特殊性，在實際的工程實施過程中，對于施工周期中的每一個環節進行合理的規劃與統一的安排，確保各項施工項目能夠順利開展下去。這就需要房地產企業的財務管理人員及時深入到各個項目的分析工作中去，盡快發現其中存在的各種問題并進行妥善的解決，確保工程施工的整體質量，并盡量減少相關資金的投入，這樣就可以為房地產企業減少或避免財務風險。其次，房地產企業還應該完善相關的資金管理制度，要引導財務管理部門認清自己職責的基礎上，對企業資金的籌集與運用等進行全面且準確的預算安排，確保各個重要項目的順利完成與重要設備的及時安裝，并根據具體的項目進度表來制定詳細的資金使用規劃表。此外，房地產企業還應該不斷優化自己的資本結構，盡量減少籌資過程中的各種財務風險。這是因為房地產企業的正常運行往往需要大量的資金，而這些資金很多情況下都會通過負債的方式進行籌集。在一些情況下，房地產企業通過負債經營能夠取得一定的經營業績，但是，這并不是說負債經營就一定能產生經濟效益，事實上，負債經營會給企業帶來較大的潛在財務風險。因此，房地產企業可以采取抵押貸款的方式來進一步降低籌資風險，并最終提高自身的經濟效益。

（三）房地產企業應該完善自身的財務管理體制。這就是說，房地產企業應該在企業內部構建一個科學合理的財務管理體制，要盡量實行統一領導、集中和分級管理的管理模式。這實際上對于房地產企業來說，屬于財務管理工作中的重要前提性條件，它是房地產企業各項工作順利運行的重要基礎，還可以有效促進企業宏觀調控作用的全面發揮。在這些財務管理體制中，房地產企業必須做好幾方面的相關工作。首先，房地產企業應該建立健全相關的資金管理制度，讓財務管理部門精確預算各項資金的使用情況，并編制詳細的資金使用計劃表，從而為企業的正常健康發展奠定堅實的資金基礎。其次，房地產企業還應該構建一個科學合理的籌資機制，讓企業內部的財務管理部門可以準確劃分不同部門所實際能夠承擔的籌資任務，全面提高房地產企業的籌資能力，并協調好各個部門間的工作，確保房地產企業的資金籌集工作順利開展下去。此外，房地產企業還應該合理安排投資組合，確保各項投資的科學性與合理性，并引導財務部門及時了解并掌握國家相關的經濟法規，并采取專業的投資管理運作方式，確保房地產企業內部的投資機制健全與完善。當然，房地產企業還應該明確具體的法人實體和資金渠道多樣化，統一核算與管理好所有支出，積極構建一套行之有效的用于房地產成本核算的體系，從而幫助房地產企業更好的規避各種財務風險。

結論：總的來說，房地產企業的財務管理工作是一項綜合性的系統工程，它需要多方面工作的積極配合。因此，房地產企業就應該根據市場發展的實際情況來努力構建一個自主經營、自我發展、自我約束的完善高效的財務管理運行機制，確保各項資金籌集、使用的合理到位，盡可能的讓企業內部的各項資源進行科學且合理的配置，實現最優化的財務管理結構，最終提高房地產企業的整體財務管理水平。

參考文獻：

[1] 胡彥宏.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].企業導報，2012（14）

[2] 李玲.房地產企業財務管理風險及防范措施探究[J].經濟生活文摘（上半月），2012（04）

作者簡介：瞿曜（1977-），女，籍貫：云南，現有職稱：中級會計師，工作單位：美的集團，研究方向：地產財務管理方向。