銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價與優(yōu)化

○邵寧平

（寧夏工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 寧夏 銀川 750021）

銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價與優(yōu)化

○邵寧平

（寧夏工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 寧夏 銀川 750021）

本文將仿生學(xué)生態(tài)系統(tǒng)的概念引入房地產(chǎn)，提出了房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的概念體系。在實證分析銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的要素特征的基礎(chǔ)上，采用主成分分析法，對銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境進行了定量評價。在上述研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過一元線性回歸模型，分析銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的相關(guān)系數(shù)均在0.80以上。這說明房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境能夠比較好的解釋城市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的變動，即房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣在很大程度上，影響城市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。最后，根據(jù)研究結(jié)論，有針對性地提出了銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化的對策和建議。

房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境 房地產(chǎn)投資 綜合評價銀川市

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟增長點，其發(fā)展受多種因素的影響，如經(jīng)濟的快速增長、城市化進程的加快、居民收入水平的提高、消費結(jié)構(gòu)的升級、大量外資的進入和勞動力的流動等。而對城市政府財政收入的貢獻率可以占其財政收入的20%以上。作為區(qū)域性中心城市，銀川市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出了不同于很多大城市的特點，最顯著的特點就是在金融危機背景下的持續(xù)性的“供銷兩旺”。在國家宏觀調(diào)控和金融危機的背景下，在銀川市物價水平與居民人均可支配收入不相協(xié)調(diào)的狀況下，銀川市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展再次成為決策者和學(xué)者關(guān)注的熱點。

二、房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的界定

通過文獻和理論學(xué)習，將仿生學(xué)生態(tài)系統(tǒng)的概念引入房地產(chǎn)，提出了房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的概念，即指影響房地產(chǎn)業(yè)的各種因素的總和，既包括與房地產(chǎn)業(yè)相互影響的制度、經(jīng)濟、社會等因素，又包括房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各要素，如管理機構(gòu)、金融機構(gòu)、開發(fā)商、購房者、中介機構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈等形成的相互作用、相互影響的系統(tǒng)。

在這個房地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)主體指的是房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)者，即包括房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場這些能夠直接提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的主體，也包括那些以制定政策、確定規(guī)范、進行調(diào)控和實施監(jiān)管為職能，并影響房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運行的房地產(chǎn)決策機構(gòu)和房地產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)。本文研究城市生態(tài)環(huán)境，進而分析房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)投資這個主體行為的影響，因此，作為城市的特性——人均居住面積、居民收入水平等“人”的因素更多的作為影響房地產(chǎn)主體行為的房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境因素之一來考察。另一方面，在此還須界定房地產(chǎn)主體政府監(jiān)管部門與房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境中地方政府的關(guān)系。而房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境中地方政府，本文更多的是從地方政府自身的行為進行研究。因此，本文將地方政府政策環(huán)境作為影響房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)投資的環(huán)境因素之一來考察。

表1 房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境評價指標體系

三、銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境評價指標體系的構(gòu)建和方法選擇

依據(jù)科學(xué)性和相互獨立原則、資料采集便利性和可操作性原則，本文以《中國城市統(tǒng)計年鑒》（2013）、《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》（2013） 及 1996年—2013年的《銀川市統(tǒng)計年鑒》、《寧夏統(tǒng)計年鑒》及相關(guān)統(tǒng)計資料為基礎(chǔ)，選取了36個指標或生成指標（X1—X36）設(shè)計了原始指標數(shù)據(jù)庫（表1）。通過比較，采用主成分分析法，對房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境進行分析。

表2 主成分特征值及方差貢獻率

表3 銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價結(jié)果

表4 相關(guān)系數(shù)矩陣

表5 模型綜述表

四、實證分析

1、銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境縱向評價

運用SPSS14.0軟件對銀川市上述指標進行分析，得到各因子的相關(guān)系數(shù)矩陣，進而通過降維處理得到5個主成分，其累計貢獻率為93.27%，符合要求（表2）。根據(jù)主成分載荷值矩陣，一定程度上第一主成分（F1）代表著城市政府政策及管理水平、經(jīng)濟發(fā)展水平及公共基礎(chǔ)設(shè)施狀況的綜合因子。第二主成分（F2）代表城市文化生活環(huán)境因子。第三主成分（F3）代表城市對外開放程度因子。第四主成分（F4）、第五主成分（F5）代表就業(yè)率因子、住宅投資占固定資產(chǎn)投資比例因子。進一步求得各年的城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合得分（表3）。

式中：Fi—i年各指標綜合發(fā)展得分（i=1，2…n年）；am——第m個主成分的貢獻率（m=1，2…k個）；Fim——第i年的第m個主成分得分。

當其為正值時表明該年度的發(fā)展水平高于評價范圍內(nèi)的平均發(fā)展水平；當其為0時表明為平均發(fā)展水平；當其為負值時表明該年度的發(fā)展水平低于評價范圍內(nèi)的平均發(fā)展水平。

2、銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)投資縱向相關(guān)性評價

根據(jù)上節(jié)銀川市1995—2013年房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價分值，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模數(shù)據(jù)，建立銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)投資縱向相關(guān)性一元回歸模型：

REI=c+aF+μ

其中，REI為城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額，F(xiàn)為城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價得分，α表示為解釋變量F的系數(shù)，c為常數(shù)項，μ為隨機誤差項。

由表4，可以看出銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價得分的相關(guān)系數(shù)為0.841，說明二者關(guān)系密切。由表5來看，R2為0.707，說明銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價得分可以說明城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額70.7%的變異性。而Durbin-Watson線性檢驗值為0.441<2，因此，可以認為相鄰殘差之間存在正相關(guān)性。

表6 系數(shù)分析表

表7 方差分析表

由表6建立銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)投資縱向相關(guān)性模型：

從經(jīng)濟學(xué)角度來看，城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價得分F的系數(shù)為28.796＞0，符合我們的預(yù)期，即銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模之間存在正相關(guān)關(guān)系。

從顯著性檢驗來看，當顯著性水平α=0.01時，t分布臨界值為5.153，F(xiàn)分布臨界值為26.55（表6、表 7）。可見，變量都通過了t檢驗，方程也通過了F檢驗。因此，從統(tǒng)計角度來看，方程擬合的比較好。

3、結(jié)果分析

根據(jù)銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境綜合評價結(jié)果（表3），我們可以得出以下結(jié)論。

（1）銀川市自1995年—2013年19年的城市發(fā)展中，房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境正在不斷的提升，其中以2003年為轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的提升水平一直高于地區(qū)平均發(fā)展水平。

（2）1995年以來，由于國家西部開發(fā)的政策優(yōu)勢，銀川市大力發(fā)展工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟有了較大的發(fā)展，工業(yè)的發(fā)展使區(qū)域環(huán)境質(zhì)量受到影響，加之當時對人居環(huán)境的重視不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境發(fā)展水平較低。

（3）自2003年起，銀川市城市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境有了飛躍的發(fā)展，這與銀川市城市面貌的改善，以建設(shè)“最適宜居住、最適宜創(chuàng)業(yè)”為城市發(fā)展目標是不可分割的。銀川市加大了對城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和房地產(chǎn)的投入，居民更加注重居住地的環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)設(shè)施優(yōu)劣以及休閑場所的舒適度，從而促進了房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境的迅速發(fā)展。

（4）從回歸模型的殘差分布（圖2）來看，殘差比較均勻的分別在0的左右兩側(cè)，這也說明了方程擬合效果比較好。但是，1995年—2000年銀川市的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與其同期房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境發(fā)展不匹配，低于自身房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境，其主要原因在于1995年以來，單純的追求經(jīng)濟效益，忽略了對環(huán)境的治理工作，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境惡化，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模。自2001年—2005年，銀川市的房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大，這與銀川市政府重視城市環(huán)境建設(shè)，爭創(chuàng)“中國人居環(huán)境獎”有密切的關(guān)系。2006年—2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降，與銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境不斷改善不相適應(yīng)，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的一個重要原因是世界金融危機。而2011年，“新國八條”發(fā)布、銀川出臺限購令，加上銀行多次加息且陸續(xù)執(zhí)行限貸政策，使當年的銀川樓市在博弈中前行。2012年保障性住房的建設(shè)力度的加大，以及城鎮(zhèn)化進程的加快，對銀川房地產(chǎn)開發(fā)投資增長、供應(yīng)量增加起到一定促進作用。

圖1 回歸模型的殘差分布

就房地產(chǎn)市場而言，銀川與全國市場相比，表現(xiàn)出兩個特性：一是反應(yīng)滯后，不太敏感；二是項目開發(fā)利潤空間小，價格泡沫很小，甚至沒有，盡管2008年銀川市房價上漲了22%，但與土地、勞動力和各類原材料價格的上漲相抵。因此，從目前各項指標來看，銀川市房地產(chǎn)市場總體上仍處于健康和良性運行的狀態(tài)。

五、對策與建議

1、合理布局，統(tǒng)籌發(fā)展

研究結(jié)果顯示，城市經(jīng)濟發(fā)展水平、社會文化和生活環(huán)境水平、城市公共基礎(chǔ)設(shè)施狀況、居民生活水平、城市政府管理水平、對外開放程度這幾個因素對銀川市房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境水平的影響比較大。要合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標準、發(fā)展目標和管理運作方式、實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。

2、加快房地產(chǎn)二級、三級市場的建設(shè)與發(fā)展

就目前銀川市房地產(chǎn)二級、三級市場而言，2000年以前購買過商品房和參加過房改的置業(yè)者，有70～80%的人將會重新購買新房，進行住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這部分人的舊房必然會進入二、三級市場流通。銀川市房屋管理部門一直為搞活房地產(chǎn)二級市場，開放和管理好三級市場而努力，無疑會加快房屋置換的發(fā)展，積極推進二、三級市場的開放步伐。同時為這部分舊房提供了市場，使部分房屋置換機構(gòu)在涉足二手房的同時，有機會進入一級市場，以滿足各類置業(yè)者的不同需求。

3、切實做好穩(wěn)定房價工作

穩(wěn)定房價防止房價過快上漲與過快下跌，確保房地產(chǎn)價格保持合理的水平。一要保持住宅開發(fā)規(guī)模適度增長，加大市場供給，保持市場供需平衡；二要認真落實國家有關(guān)調(diào)控精神，嚴格控制市場商品房住宅的開發(fā)結(jié)構(gòu)，切實把90平方米以下住房不低于70%的政策落到實處；三要繼續(xù)加大經(jīng)濟適用住房開發(fā)，保障中低收入家庭住房的同時，發(fā)揮經(jīng)濟適用住房對房價的調(diào)劑作用。四要加快廉租房建設(shè)，盡快建立和完善低收入家庭住房保障體系。

[1]張所地、趙華平、李斌：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響下的房價與租金關(guān)系研究——基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)的實證分析[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2014（2）.

[2]張瓊慧：基于G I S的銀川市區(qū)地價動態(tài)分布規(guī)律研究[D].長安大學(xué)，2012.

陳丹）