物業(yè)管理節(jié)能措施的探討

汪明玉

南京高技術(shù)開發(fā)區(qū)公用事業(yè)公司

物業(yè)管理節(jié)能措施的探討

汪明玉

南京高技術(shù)開發(fā)區(qū)公用事業(yè)公司

當(dāng)前，公共能源已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點。文章在闡明物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，分別從宏觀和微觀上提出了控制能源成本的措施。

物業(yè)；管理；節(jié)能

一、物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成

物業(yè)管理企業(yè)成本包括：人員工資；消防、監(jiān)控、給排水、采暖等設(shè)備設(shè)施的日常運行和維護(hù)、保養(yǎng)費；清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)費；垃圾運輸費；公共秩序維護(hù)費；固定資產(chǎn)折舊費；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費；辦公費；經(jīng)業(yè)主委員會同意的其他費用。其中物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成大致為：人力成本35-45%；公共能源25-35%；營運成本18%左右；管理費用6%左右。其中，人力資源成本和能源消耗成本占整個物業(yè)管理成本的60-80%，而人員崗位是固定的，故公共能源成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點。

二、能源成本控制措施

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在消除一切浪費、不斷改進(jìn)、及時調(diào)整的指導(dǎo)下，在滿足業(yè)主對能耗需求(設(shè)備設(shè)施和照明的正常需要)的同時，有機(jī)控制能耗成本。具體措施有以下四點：表計無遺漏、電價準(zhǔn)確核算、管理無空白、平衡點運行。

1）、做到表計沒有遺漏。第一，為所有入住業(yè)主安裝電表。電表計量數(shù)減去業(yè)主使用的電量為物管企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的電量，包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備所計量的電量、公共照明計量電量、以及物管企業(yè)自己的辦公用電計量等。第二，充分利用電力峰平谷優(yōu)惠政策，根據(jù)實際用電時間需求，安裝智能電表可節(jié)約一部分電費。第三，為實時監(jiān)控重要設(shè)備設(shè)施用電，除給設(shè)施設(shè)備安裝的總表外，還要為特定的設(shè)施設(shè)備安裝電表專項計量。第四，為實時監(jiān)控公共照明用電，應(yīng)以樓層為單位安裝表計。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。表計無遺漏是能耗成本控制的基礎(chǔ)和前提。

2）、電價準(zhǔn)確核算。因為電力公司根據(jù)夜間低谷和白天高峰分別實行三種電價，按照峰、平、谷三個用電時段分三個不同的電價對用電進(jìn)行計量，電費的單價有三種，還需要考慮功率因數(shù)的指標(biāo)，無功計量，不達(dá)指標(biāo)可能會罰款。另外，多數(shù)辦公樓可以進(jìn)行房間調(diào)整，一般供電公司不會對可分割寫字樓能實施戶表工程。為減少物管企業(yè)的成本，每戶業(yè)主到總表間的線路損耗只能采取業(yè)主公攤的方式補空。

3）、管理無空白。計量范圍要包含所有的應(yīng)該計量的用電用水用氣。制定設(shè)施設(shè)備使用規(guī)程，專人負(fù)責(zé)管控運行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。可以通過能源小組定期對寫字樓進(jìn)行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。

4）、實行平衡點運行。能源控制的平衡點運行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如寫字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開啟、關(guān)閉和運作的時間和方式，剛好能滿足寫字樓業(yè)主正常的需要，能源管理在沒有多余浪費的需求和供應(yīng)的平衡點上運行。理想的平衡點運行是不存在的，臨界點運行是寫字樓能源控制不懈追求的目標(biāo)。為此，企業(yè)不僅要從管理規(guī)定上，而且要從人員操作上進(jìn)行長期細(xì)致的努力工作。比如，不僅有設(shè)備的運作規(guī)程，還應(yīng)制定其能源控制操作規(guī)程；在照明管理上，除正式規(guī)定外還可以將寫字樓劃分成不同的責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實際情況自行調(diào)整操作規(guī)定，根據(jù)業(yè)主的使用情況及時地開、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足業(yè)主的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。

節(jié)約能源既要從管理上抓，又要從細(xì)節(jié)上抓，具體從三個方面實施。

1）、突出抓好節(jié)約用電

1、對辦公場所空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造，要求每位水電暖值班人員務(wù)必精心調(diào)整。主要措施為：一是根據(jù)天氣變化調(diào)整出水溫度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是盡可能用一臺循環(huán)泵，并且間斷運行。三是盡可能減少中央空調(diào)運行天數(shù)。

2、工作人員在辦公時間要充分利用自然光照、堅決杜絕無人燈、長明燈。機(jī)房、會議室等場所要做到留應(yīng)急照明外，在有人工作時開燈，做到人走隨手關(guān)閉照明。

3、降低電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備的待機(jī)能耗。合理安排使用電腦、打印機(jī)等用電設(shè)備，最大限度降低能耗。不使用時，關(guān)閉電源。

4、企業(yè)大院大門崗探照燈、草坪燈只在節(jié)日期間或有特殊要求時開放，平時不開。同時，對廣場、道路及綠化帶等公共區(qū)域照明設(shè)施要有整體規(guī)劃，對能耗高的燈具進(jìn)行技術(shù)改造，保證照明的同時不浪費公共能源，實施綠色照明。

5、嚴(yán)禁在辦公室、值班室等處使用電爐、電取暖器等電器。

2）、注意節(jié)約用水

1、每位水電暖工作人員要加強(qiáng)對水暖設(shè)備的維護(hù)與管理，常態(tài)化檢查供水管線以及容易發(fā)生漏水故障的的點，如自動補水箱等，更換節(jié)水龍頭和節(jié)水衛(wèi)生潔具，嚴(yán)查跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。自覺養(yǎng)成節(jié)水習(xí)慣，隨手關(guān)閉水龍頭，杜絕長流水現(xiàn)象。

2、關(guān)于企業(yè)服務(wù)綠地養(yǎng)護(hù)用水，每位水電暖工作人員要熟練掌握自備泵供應(yīng)井水回水和自來水直供兩種方式的轉(zhuǎn)換，并根據(jù)季節(jié)和天氣變化情況，科學(xué)、適時進(jìn)行灌溉，提倡噴灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓勵利用雨水，盡量減少用水量。

3、企業(yè)熱水供應(yīng)方面：建議洗浴熱水改24小時供應(yīng)為分段供應(yīng)。要求每位水電暖值班人員在節(jié)假日靈活掌握，如無施工，則可暫停供應(yīng)。如資金允許，制熱水方式則由現(xiàn)在電熱能改為太陽能。

3）、精打細(xì)算使用辦公和維修耗材

1、加快企業(yè)辦公網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，積極推進(jìn)網(wǎng)上辦公，做到文件材料盡量通過局域網(wǎng)報送，提倡無紙化辦公。

2、復(fù)印、打印等辦公用紙指定專人管理，嚴(yán)格控制。未定稿材料部門之間傳送的紙質(zhì)材料及日常文件的打印，實行雙面打印。

3、采購備品備件方面：一是要求物品采購負(fù)責(zé)人要采購在國家節(jié)能目錄內(nèi)的知名品牌。二是改變觀念，由物美價廉改為物有所值。如采購節(jié)水水龍頭、節(jié)能電器等。

4、修理更換方面：要求每位水電暖工作人員要有應(yīng)修必修，修必修好的理念，做到接通知馬上到，具備條件立即修好；不具備條件，向領(lǐng)導(dǎo)匯報，聯(lián)系專業(yè)人員盡快修好。

5、修舊利廢方面：提倡每位水電暖工作人員在日常工作中修舊利廢，特別是空調(diào)末端交換器電機(jī)的修理。

總之，節(jié)能減排工作是實現(xiàn)中國夢、構(gòu)建強(qiáng)國的重大舉措。為使減排工作落到實處，真正實現(xiàn)節(jié)能，也要靠宣傳教育提高思想認(rèn)識，使從業(yè)人員養(yǎng)成良好的習(xí)慣。這樣節(jié)能工作才能有序開展，真正實現(xiàn)為企業(yè)增效，為國家減排，使全國龐大的物業(yè)企業(yè)在節(jié)能減排工作中做出積極的貢獻(xiàn)。