淺析土地財政對房地產市場的影響及建議

鐘翊嘉

西華師范大學商學院

淺析土地財政對房地產市場的影響及建議

鐘翊嘉

西華師范大學商學院

在我國將GDP作為地方官員政績主要考核指標的前提下，政府利用現行土地制度增加財政收入，有限的土地資源被盲目開發，對房地產市場的可持續發展帶來了嚴重影響。本文試圖通過概述土地財政與我國房地產市場的現狀，揭示我國土地財政對房地產市場的影響，最后，提出相關的改革建議，確保土地和房地產的可持續利用。

土地財政；房地產；影響；解決建議

一、土地財政概述

土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于基金預算收入，屬于地方財政收入的一種。中國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。前些年，房地產市場的火爆，引起土地出讓金的上漲和房地產價格的上漲，的確刺激了地方經濟的增長，有效地改善了人民生活居住的條件，提高了人民的生活水平。但是因此相對單一的、過度的依賴房地產市場所帶來的弊端已經逐漸展現。

從2015年3月16日財政部發布數據顯示，今年1-2月累計，全國政府性基金收入5756億元，比去年同期下降33.7%，其中，中央政府性基金收入606億元，下降0.8%；地方本級政府性基金收入5150億元，下降36.2%。受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。另根據國家統計局數據，2015年1-2月，全國開發商土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，同比下降30.2%。

二、土地財政模式對房地產市場的影響

1、我國中央和地方之間，財政收入的第一次分配、稅權的劃分不合理，地方政府的事權與財權的不匹配。在1994年，分稅制改革后，明確了土地出讓金歸地方所有。因此，地方政府為了緩解財政困難，可以通過土地的出讓取得高收益，給地方財政帶來巨大的收入，也逐漸形成了地方政府對土地出讓金的依賴。

2、在我國以GDP為核心的政績考核機制下，政府官員要想辦法發展經濟，提高人民生活水平，提升GDP，作為政績的顯著體現。可是許多欠發達城市和新興地區還沒有相應的產業作為支撐，此時政府擁有土地的一級市場，通過對土地進行整理，然后高價格轉讓，從中取得巨大差額的土地出讓金就成了地方政府發展經濟的短期行為，政府又利用一部分的土地出讓金來整理土地，展開城市建設。如此循環，高的出讓價格導致了高的房價，雖然帶動了地方經濟的發展，但普通市民買房也成為生活中的一個負擔。

3、改革開放以來，我國城市的不斷擴張，使得城市建設突飛猛進，城鎮一體化建設加速，房地產產業的興起與發展，同時也帶動了房地產周邊產業和城市周邊農村經濟的轉型與發展，提供了大量的工作崗位，吸引農民工進城務工，取得可觀的收益，人民生活質量得到進一步提高。所以政府對房地產產業的發展也很重視。但是，隨著農民一部分土地被征用，也減少了農民的土地資源，并不利于我國經濟的可持續發展。

三、土地財政模式的解決建議

根據上述分析發現，土地財政模式不僅影響著房地產產業的興衰，也影響著地方財政的收入。如果能夠合理完善土地財政，不僅有利于地方的城市化建設和房地產市場的健康穩定，也可以對社會經濟發展做出積極的貢獻。

1、探索事權與財權的相結合，改革政府評價體系。

十八屆三中全會決定公布，首提房地產稅立法并適時推進改革。一是要建立和健全與事權相匹配的地方財稅體系，并明確界定中央和地方事權及其支出責任，使事權和財權大致對等，從而從源頭上解決地方政府過度依賴土地財政的問題。二是繼續完善和改革政府評價體系，把GDP評價僅作為政績體現的一方面，杜絕地方政府官員片面的追求GDP，引進生態、和諧和科學的政府評價體系，落實科學發展觀，推動我國社會的可持續發展。

2、打破政府對土地的壟斷，完善土地管理制度

地方政府實行的是政府壟斷、以“招拍掛”方式為主的批租制，土地出讓金一次性收取未來若干年，并全部由地方政府獲得，這種分配方式使得地方政府獲取巨額財政收益，助長了地方政府在城市建設中的謀利沖動，不利于有效控制房價。面對這種天然壟斷所帶來的高收益，對政府有巨大的利益誘惑。所以，打破這樣的土地壟斷就顯得十分有必要了，一方面可以通過對土地出讓總量的控制，不盲目的出讓土地，而是有計劃、有規劃的使用土地，從而逐漸解決土地財政的問題。另一方面可以改善對土地的管理，土地屬于國有財產，需要合理的開發與利用，應該根據我國經濟發展的需要和市場的需求來確定供應量，保障政府利用土地得到的穩定收入。

3、發展支柱產業，推動新興產業，促進經濟的全面發展。

地方政府通過對土地的出讓取得高額的出讓金來發展經濟有一定的依賴。因此，作為地方政府，更應該引導告別相對單一的經濟發展模式，提倡經濟的全面發展。地方支柱產業作為增加財政收入的重要來源，其地位不言而喻，加快支柱產業的建設，靠發展支柱產業來保障地方經濟的基本增長。同時，合理分配財政收入，投資新興產業，加大資金投入，培育新興技術，發揮其戰略作用，逐步實現多元化的投資融資環境，推動產業結構的調整，加快經濟發展方式的轉變，擺脫對土地財政的依賴。

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