以優化調整促商業綜合體健康發展

蔡強華

以優化調整促商業綜合體健康發展

蔡強華

2008年以來，杭州主城區商業綜合體開發進入加速期，2009-2013年主城區出讓的商業用地將形成約1800萬方的商業體量供應，按現有消化能力需要近18年的消化時間。據統計，杭州未來三年僅大型商業綜合體就將新增約600萬方的供應量。短期集中供應造成的巨大消化壓力使存量、增量都面臨規模性虧損風險，這一現象已初露端倪。

目前，杭州的商業綜合體開發過剩風險更多地表現為短期集中供應和布局過于集中造成的階段性、區域性過剩。除供應時序外，商業綜合體項目空間布局的過于集中也是導致過剩風險的重要因素。此外，杭州在商業地產規劃建設中還存在開發模式同質化明顯、基礎設施配套不夠完善等問題，進一步加劇了過剩風險，限制了商業設施功能的發揮。

在商業地產景氣度不高的背景下，如何優化大型商業綜合體的空間布局，促進商業綜合體的良性發展已成為當務之急。按照“政府引導、市場配置”的原則，筆者提出相關建議：

近期著眼于“兩個調整”。開發的功能調整。對于現存的大體量商業項目集中區，應組織論證，通過業態調整、用途轉換等方式降低商業開發風險。對商業地產項目局部過度飽和的區域嚴格控制，根據消費能力“退出一批”；對消費吸引能力較強的成熟商圈，根據品質定位“提升一批”；對于業態同質化程度較高的商業地產項目密集區，根據地區資源優勢和開發現狀“整合一批”。

開發的時序調整。在未來幾年內，應轉變發展思路，采取“放水養魚”的發展策略。不僅要放慢商業開發節奏，給予充分的市場消化時間，也需要進一步引導居民合理消費，擴大市場需求。建議設立商業地產開發的禁止開發區、鼓勵開發區，合理安排商業地產開發時序。從近期的建設和規劃情況看，錢江新城、城東新城、之江新城、城北祥符等區域都有大量的商業綜合體開發，已形成了較為明顯的過熱區域。近期應實施限制性、時序性的商業用地供應，控制限制開發區商業用地出讓，優先供應鼓勵開發區商業土地，重點開發社區型商業項目，適當增加商業地產開發不足區域的商業供給，優化內部的商業覆蓋結構。對于現存商業綜合體項目應整合資源、加快培育，錢江新城等商業項目密集地區，加強招商力度和稅收支持力度，加快商家入駐。

遠期著眼于“兩個優化”。（1）優化商業規劃，加強引導。開展大中型商業設施發展專題研究和商業開發密集區專題研究，預測未來需求，編制《杭州市“十三五”商業網點布局規劃》。通過商業規劃引導商業實現差異化、特色化發展，促進商業地產與電子商務、文化創意、大旅游等優勢產業相互融合，進行商業模式創新。鼓勵發展保健、健身、醫療、教育培訓和休閑娛樂等體驗式業態，鼓勵發展具有地區特色的特色飲食街、文化創意街等。（2）優化土地供應，加強落實。探索商業用地出讓的新模式，制定差別化的土地供應計劃，同時將村級留用地一并納入，合理安排商業土地出讓的時序與結構。商業土地出讓前，應將規劃條件和相關業態的總體要求納入到土地招拍掛文件中，嚴格執行商業開發的前期選址論證，加強商業開發規模與基礎設施承載力的匹配，引導開發商合理設置相關業態。重點鼓勵開發業主更多以自持形式經營，更好地發揮商業地產長遠效益。加強對村級留用地開發項目的指導和監管，客觀評價留用地管理的政策績效，探索當前新形勢下的留用地政策，真正集中好、使用好、開發好村級留用地。

協調“三大關系”，保障優化策略的實施。一是加強部門間協調，理順商業地產開發建設的管理體系。強化發改、規劃、國土、房管、商務等部門的協調合作，形成部門聯動機制，對商業綜合體項目進行統籌管理。二是加強政府與市場間的協調，建立監測、預警和風險防范機制。編制年度商業地產發展報告，建立對商業地產運營情況的形勢分析與監測預測制度。搭建全市商業地產信息平臺，及時公開全市已經出讓、在建、運營的商業用地項目選址、規模、功能等主要信息，引導開發商合理確定業態開發規模。研究加強對商業地產銷售環節管理的具體辦法，提高預售條件，規范市場行為，有效控制潛在風險。三是加強規劃間協調，實現商業規劃與其他規劃的銜接。加強服務業發展規劃、商業網點規劃與城市總體規劃及單元控規的融合。注重基礎設施建設與商業布局的銜接，充分考慮周邊的動靜態交通問題。

作者單位：浙江省水利電力物資有限公司