樓市“反轉”？

于洋

中國的樓市如同電影大片一般，情節總是充滿跌宕起伏、撲朔迷離。

2014年9月30日，央行發布通知，對擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房負款政策，并重申貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。（以下簡稱“9·30房貸新政”）房貸利率“松綁”無疑給低迷的樓市注入了一劑“強心針”。

在本輪樓市調整期，信心比黃金更重要。這不，伴隨著“9·30房貸新政”滿月，2014年年初以來，一路萎靡不振的樓市便開始朝著“反轉”的劇情發展。

各項數據顯示，樓市成交量已悄然轉變。過去一個月，北上廣深這四大城市都出現了新建商品住宅成交均價環比下跌，成交量上漲的趨勢。雖然，七折利率未能完全兌現，但該新政對樓市的助推作用不可小覷。一時間“樓市回暖”論頓時升溫。

那么，樓市真的要回暖了嗎？

市場預期悄然轉變

近期，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動下，全國主要城市成交普遍回升。數據顯示，2014年10月，42個主要城市成交量達2416萬平方米，比上月增長12.6%，創年內最高水平。分城市來看，一線城市成交量全線上漲；25個二線代表城市中17個城市環比回升，南京、杭州等地增幅顯著；13個三線代表城市中10個城市成交上漲，韶關增幅超七成，揚州超五成。

一般說來，量是價的先行者。當成交量增加時，價格也會跟著上漲。而有趣的是，此次，房價走勢卻并未遵循這一規律。與成交量相反的是，備受關注的“房價”在10月份仍保持著下跌的態勢。

數據顯示，2014年10月，中國城市住房（一手房）價格288指數為1086.7點，連續七個月出現下跌，已經跌至全年最低點。此外，二手房成交價格指數也已連續五個月下跌。10月，中國城市住房（二手房）價格60指數為1090.6點，較上月下降3.4點，環比下跌0.31%，同比上漲5.11%。其中，青島二手房交易價格指數為1105.5點，較上月下降2.7點，環比下跌0.25%。

有業內專家表示，眼下，樓市顯現明顯的量漲價跌特征，一方面緣于地方對樓市政策的松綁以及“9·30房貸新政”的持續發酵等外部因素，使得購房需求得以釋放；另一個方面則是市場內在因素，市場中開盤數量明顯增多，且開發商大多采取低價或平價入市，放價走量。

而更值得一提的是，二者的共同作用使得購房者心理預期發生了重大變化，整個市場的入市情緒開始變得高漲，樓市后市走向更加撲朔迷離，引人猜想。一方面，以價換量顯效，可能逼得更多的項目加入降價促銷的行列。另一方面，以價換量顯效后，開發商再度回籠資金，加上成交量回漲證明樓市購房需求潛量不小，這些可能增強開發商底氣，導致房價企穩并局部回漲。

“當多數人都認為房價要跌時，誰還會出手買房？可這次過來，已經明顯感覺到售樓處的人氣比以往要旺。這說明，在大家看來，現在的價格基本上已經觸底了。今天打算出手了，不等了。萬一，過些天買的人多，價格再上漲，那就虧了?！痹谇鄭u李滄中海國際社區售樓處看房的郭女士擔心，隨著成交量的回升，房價會上漲。而這種擔憂顯然不是個案，許多持幣觀望的購房者選擇此時果斷出手。

根據克而瑞市場監測顯示，10月青島市商品住宅成交套數為8025套，環比9月的8509套下降5.7%；成交面積84.54.萬平方米，環比9月的85 44萬平方米下降1.13%。

“雖然‘金九銀十表現不如去年搶眼，但青島樓市回暖仍有望?！狈績r點評網高級分析師張斌認為，由于新增供應少和客戶觀望政策落實，10月新房成交雖然未能明顯增加，但是隨著政策逐漸被部分購房者所接受，以及開發商優惠促銷，雙方契合度將一進步增高?！邦A計11月，新上市樓盤增多，成交溫度延續，暖冬或許再現。”

但是，他同時指出，目前的政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，今年第四季度青島樓市整體成交趨于“穩中略漲”。

房價反彈言之過早

“金九銀十”收官，雖說不可同日而語，但對比年初的慘淡，房企的日子顯然好過了許多。并且，在經歷了一系列的“救市”舉措之后，房企對后市的樂觀情緒也在增加。那么，房價是否會如人們所擔心的那樣，進入上升通道呢？

在采訪過程中記者發現，雖然有新政的重大利好，但對于房企而言，大量的庫存仍然是繞不開的難題，據克而瑞數據顯示，一線城市中，北京10月底庫存超過1000萬平方米，消化周期達到17.6個月，而深圳10月底庫存達564萬平方米，消化周期更是達到19個月。二三線城市中，沈陽、無錫、青島和長春下滑周期則超過20個月。毋須贅言，“去庫存”依然是樓市主題詞。

另外，從20強房企全年目標業績完成率來看，各大房企的業績報表并不“光鮮”。數據顯示，截至10月份，保利地產完成1048億元銷售目標，完成率僅僅70%，萬科、綠城、富力相比保利地產稍好，但也僅僅完成預定銷售目標的80%左右，而綠地僅完成全年2400億元銷售目標的63%。各大房企中，唯獨恒大一枝獨秀，完成了全年銷售目標。而這恰恰得益于恒大以價換量、加速去存貨的營銷策略。

不難看出，價格對購房者來說依然是考量的主要因素?？梢灶A見，為了沖擊年底銷售目標，以價換量依然將是目前眾多房企的共同策略。但值得一提的是，如今房企的降價手法變得更加隱秘。

比如，青島市城陽區萬科三盤聯動（萬科桃花源、萬科春陽花園、萬科玫瑰里），對符合條件的客戶提供首付貸款，對指定房源補貼七折利率與基準利率的利息差額；世茂則拿出包括高層、別墅的10套房源，首付一成并補貼七折利率差價……

對此，房價點評網首席分析師鄧國華表示，如果項目采取直接降價的手法，首先會陷入老業主打砸售樓處等尷尬境地，其次購房者歷來有買漲不買跌的心態，直接降價也未必會賣得更好。所以，當前房企多半采取暗降的手段，一方面營銷賺足人眼球，一方面提供一些實在的優惠給購房者，來推動項目熱銷。endprint

“面對全年目標的壓力和變幻莫測的市場，在接下來的兩個月，如何在營銷上下功夫，將考驗每一家房企的內功?！币晃粯I內人士表示，未來一二線城市成交量上升的趨勢還將會持續，甚至有進一步放大的可能。“目前開發商的重點還是趁著政策的東風，積極推盤，增加供應與成交量，而價格也將保持穩定。但倘若，11、12月樓市成交量能夠持續維持較高水平，漲價恐怕會被開發商提上明年的日程?！?/p>

也就是說，對于廣大購房者而言，未來的兩個月，無疑是購房的好時機。

“今日你對我愛答不理，明日我讓你高攀不起?！比缃裣雭?，這句廣告詞真是別有一番滋味。

“黃金時代”仍未走遠？

10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效，要求重點推進住房等六大領域消費。其中，關于“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”的表述，被業內人士看做是房地產行業的重大利好，將進一步提振樓市信心。

雖然時隔5年，“穩定住房消費”再度成為政策導向，對于調整中的房地產市場而言意義深遠。不過，欣喜之余大家也清晰地認識到，樓市不會出現2009年那樣的暴漲行情了。而且，未來的日子可能并不輕松。

“未來3—5年房企不應該想如何賺錢，而應該想怎樣活下去。”日前，著名經濟學家馬光遠公開表示，未來3—5年房地產業的日子可能會非常難過，房企一定要做好思想準備。“未來3—5年開發商都不要盲目拿地擴張，首先要想著該如何自保，如何保證現金流。盲目擴張會死得很慘?！彼瑫r也指出，只要熬過了這段艱苦時期，房地產業仍然會有春天?！懊绹姆康禺a業搞了幾十年了，現在仍然是增速產業，而且是第一產業，所以中國的房地產業市場只要有創新、有競爭，仍然會迎來黃金時代。”

而在任志強看來，樓市的“黃金時代”從未走遠。樓市最低點已經過去，如果房企再融資松口、房貸優惠等政策落實到位，那么10月或將逆轉樓市今年前9月走低的趨勢，由于目前全國有5.7億平方米的庫存，樓市將緩慢型回升，而不是V型迅猛反彈，但即使救市政策落實不到位，樓市未來再往下行的可能性也不大。

在國內投資增速放緩、國外經濟復蘇乏力的情況下，拉動內需、促進消費成為了拉動經濟增長的重要動力源泉。而“穩定住房消費”的提出，表明了國家不會允許作為國民經濟重要支柱產業之一的房地產行業繼續下行的決心。加之，未來十幾年，城鎮化仍將是中國經濟發展的重要動力，可見未來房地產仍有很長的路要走。

換言之，樓市“回暖”僅是時間問題。但可以肯定的是，在高企的庫存壓力下，價格缺少上漲動力。誠如馬光遠所言，決定房地產走向的只有三大規律：流動性、供求和價格規律。錢多，漲；房子多，跌；價高，跌。無他。endprint