房地產開發企業稅收籌劃研究

文/喻碩 遼寧建筑職業學院 遼寧 遼陽 111000

房地產開發企業稅收籌劃研究

文/喻碩 遼寧建筑職業學院 遼寧 遼陽 111000

近年來，隨著政府加快城鄉一體化發展，推動我國城市化建設事業的快速發展，建筑行業的快速發展，引起房地產的“投資熱”現象。這種現象引起我國政府的高度重視和深入研究，近年來，政府開始出臺一些稅收政策。本文主要分析了房地產開發企業稅收籌劃工作中應該注意的一些事項，針對當前我國實施的房地產稅收政策及其落實情況進行分析，結合筆者多年工作經驗，總結、歸納一些房地產開發企業的稅收籌劃相關的策略。

房地產；開發企業；稅收籌劃；策略

稅收籌劃是需要建立在稅收法規以及符合我國法律的前提下；稅收法規政策是引導稅收籌劃的導向；稅收是需要產生在投資理財、生產經營的活動以前的；稅收籌劃的最終目的是為了讓納稅人的利益可以得到最大化發揮。

一、房地產開發企業稅收籌劃的意義

房地產開發企業投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業健康發展。

對每個企業而言，由于其開發項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。就當前現狀而言，企業所得稅、營業稅、土地稅是目前房地產開發企業納稅籌劃的重點。

二、房地產企業中稅收籌劃的重要性

1.房地產業的競爭力提高、利益最大化提升都有賴于稅收籌劃的作用幫助。房地產業在交易過程中要涉及的各項稅比較復雜和繁多，如：營業稅、土地增值稅等，所以房地產開發企業是需要承擔很重的稅收負擔，因此，采用合法的手段籌劃稅收，會很大程度使房地產開發企業的利益發揮大最大。

2.稅收籌劃一方面有助于房地產開發行業的利益最大化，另一方面對于房地產開發單位會計核算的業務水平提高，財務管理規范化有較大作用。稅收籌劃實際上是房地產開發企業財務的一種策略，提高資金利用率的同時也很大程度上減少了企業的稅收支出，讓資金流得到有效改善。

3.籌劃工作對于房地產開發企業來說尤為重要，不僅對房地產開發企業的形象起到了很良好的作用，對于房地產開發企業的稅收籌劃也起到了至關重要的影響。在企業日常的納稅申報的時候，要做到及時準確的將納稅申報稅額，將涉稅的風險降到最低，提高企業的自我形象樹立。

三、房地產開發企業稅收籌劃的可行性分析

1.國家對稅收籌劃的提倡和保護

由圖1a可見，裂紋沿縱向進行延伸擴展，主裂紋周圍沒有出現分枝微裂紋，為一次裂紋，裂紋起源位置在樣件表面處。由圖1b微觀裂紋的金相圖片可以看出，表面處存在很深的脫碳層。由圖1c可看出，裂紋兩側沒有出現脫碳層，說明裂紋是在熱處理冷卻過程中形成的裂紋。

稅收籌劃可以最大程度的發揮稅收的經濟杠桿作用，可以增強納稅人的法律意識，提高國家的財政收入，從側面降低政府征稅和納稅人的納稅成本，提高企業經營管理水平，在各個方面均起著積極的作用，是政府所允許并大力倡導的。

2.稅前扣除項目的可轉換性

通過稅務分析，不難發現各項扣除項目之間大多存在可轉換性，合理的開展稅收籌劃，充分利用有限的轉換空間，使企業費用得到充分的稅前扣除，不但讓企業提高了經濟效益，還可以使企業的各項費用的發生更符合新企業所得稅法的要求及國家政策導向的需要。

四、房地產開發企業營業稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業稅實施細則》第十三條規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。

房地產開發企業銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業稅。房地產企業可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》第四條規定關于代理業的營業額為納稅人從事代理業務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托代理機構，如有關聯關系的物業公司收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的代理報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃

根據財稅（2002）91號規定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業稅。

在實際操作中需要注意：在雙方交易時需要簽訂投資合同，并且投資和股權轉讓之間必須要有足夠的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業務認定為銷售不動產。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業務中要靈活選擇更優的促銷活動來達到降低營業稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業費優惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業稅的視同銷售，等于發生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，營業稅一并繳納。如將直接折扣體現在開具的銷售發票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業稅暫行條例實施細則》第15條規定，房地產企業是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業額的，可以少負擔一部分營業稅。

如某企業實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優惠物業費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發票上。方案一應納營業稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優惠給顧客帶來的優惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業節省營業稅金0.1萬元。

五、土地增值稅稅收籌劃

（一）房地產企業項目立項的稅收籌劃

1.選擇合適的建房方式

絕大部分房地產開發企業習慣于自行建造房屋或尋找工程建筑企業代為建設之后銷售房產，但此種開發方式的稅收籌劃空間很小，納稅模式較為固定嚴格，如果選擇代建或合營建設等方式則稅收籌劃空間會有較大幅度的提升。

（1）代建開發行為。代建收入與自建后銷售的本質雖同屬于收入，但兩者所涉及的應納稅種及稅負卻大不相同，由于代建行為沒有發生房地產權屬的轉移，代建方只是根據委托方的要求建設房產，房產的權屬并沒有發生轉變，因此代建行為不屬于土地增值稅的征收范圍，不征收土地增值稅，應按照營業稅稅目中的建筑業進行征稅。房地產開發企業可以簡單的利用代建規避稅率較高的土地增值稅，從而達到減輕稅負的目的。

（2）合作開發建房模式。按照當前的營業稅規定，一方提供資金，一方提供土地的使用權，稱之為合作建房。房屋建成用于自用，土地增值稅是暫免的；房屋建成轉讓的，需要按照相關規定征收一定的土地增值稅。以現目前的稅法規定，以無形資產和不動產入股的，并且與投資方一起利潤分配的，需要共同來承擔投資的風險，則是不征收營業稅的。房地產開發企業可以將這些優惠政策充分利用發揮，從而保障雙方合作的利益最大化。

2.房地產業多處開發

同時開發多個項目的時候，房地產開發企業可以合并核算貨分開核算，運用這兩種方法核算中的差異比較，從而選擇納稅較少的方式核算。

（二）房地產企業項目建設中的稅收籌劃

1.充分利用稅收優惠政策

稅法規定，建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下免征土地增值稅。因此，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。還可合理的劃分開發成本及開發費用的分攤，將應納稅的總開發項目劃分成多個增值比例低于20%的開發項目，可以大幅度的減少土地增值稅的稅收負擔，提高企業的利潤率。

2.利用相關借款利息的扣除規定

房地產開發企業可以充分利用最為合適的利息費用扣除的方式，將借款產生的利息進行籌劃。我國稅法規定：利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除（具體扣除比例由各省政府確定）。

（三）房地產企業銷售房產時的稅收籌劃

1.合理利用納稅義務的發生時間。房地產開發企業可以委托銷售公司對已開發的房產進行銷售，雙方協商銷售清單開具的時間，由于委托銷售方式應按照委托方收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以納稅人在確認納稅義務發生時間時通過與銷售方的協商可以盡量遞延清單的開具時間，由此來避免營業稅過早繳納，既獲取了這部分資金的時間價值，實際又可盡早的回款，從兩個方面共同緩解開發企業的資金壓力。

2.合理利用母子公司間的費用分攤。將原本應由房地產開發企業承擔的銷售費用、管理費用合理轉嫁分攤到銷售公司，從而使銷售公司當年賬面利潤減少，使企業所得稅減繳甚至不繳。在分攤過程中需要注意很多事項，譬如具體的限額規定等，對于業務招待費及廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，還應該預先計算好扣除的費用限額，承擔費用對象的確認，以避免上述費用因超過扣除標準而調增應納稅所得額的情況。

結束語：

房地產企業比較具有特殊性，其涉及資金金額較大，也是資金密集性企業，作為房地產業相關企業的財務工作人員來說，必須要綜合了解企業的各項情況，做好稅法基本功知識的掌握，為房地產開發企業做好把關，科學合理的對企業稅收籌劃做調整，在市場公平合理競爭的原則下，從小處著手，大處著眼，讓企業利益最大化實現。

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