二手房貸款市場的現狀分析及發展對策探討

文/商桂華 江蘇省鹽城市房產交易登記中心 江蘇 鹽城 224005

二手房貸款市場的現狀分析及發展對策探討

文/商桂華 江蘇省鹽城市房產交易登記中心 江蘇 鹽城 224005

近年來，房地產價格持續升高，引起社會各界高度關注，而受到傳統觀念的影響，人們為了滿足自身住房需求，將目光轉向二手房市場。二手房市場作為房地產市場的重要組成部分，受到起步晚、經驗不足等因素的共同影響，導致我國二手房貸款市場存在很多不足之處，成為阻礙二手房市場可持續發展的重要影響因素。本文將對二手房貸款市場發展現狀進行分析和研究，并提出相關解決措施和建議，旨在為二手房市場可持續發展提供幫助。

二手房；貸款市場；現狀分析；發展對策

前言：

隨著我國住房改革制度不斷推進，二手房交易日漸興旺。與新房一樣，二手房交易同樣需要金融機構的貸款支持，各大商業銀行為了提高自身收益，積極開展了該項業務，為購房者提供公積金、商業等多種形式貸款服務，然而，由于二手房貸款相關制度及監管制度尚不完善，使得二手房貸款市場運作中存在很多不足之處。因此，研究二手房貸款市場問題已迫在眉睫。

一、現階段，我國二手房貸款市場發展現狀分析

隨著我國二手房市場迅速發展，二手房貸款市場也呈現快速發展態勢。但是，二手房貸款市場在發展過程中，也面臨著很多問題，貸款主要是由借款人、中介機構及商業銀行三大主體構成，各主體發展現狀如下：

此次調查是通過問卷星完成的，調查對象為福州地區高職院校學生，受訪人數共計386人。其中大一學生共292人，占比75.65 %，大二學生共60人，占比15.54 %，大三學生共34人，占比8.81 %。調查對象的覆蓋面雖有一定局限性，但一定程度上能說明，關于學生社團問卷調查，大一新生表現出更強的參與性，側面反映出，他們更愿意通過調查反饋問題，甚至希望能解決問題的意愿。而大三學生面臨就業等問題已逐漸脫離社團，參與問卷的熱情不高。

（一）借款人方面

現階段，我國二手房貸款主要包括按揭與抵押套現兩種形式，第一種形式用于購房需要一次性繳納30%首付款。由于二手房貸款市場尚不具備完善的融資機構，加之各商業銀行對二手房貸款風險管控機制不夠健全，給部分違規人員提供了可乘之機，如購房人在中介機構幫助下，提供虛假資料，惡意抬高房價，制造“零首付”等現象。第二種形式是將抵押物作為條件向銀行申請貸款的一種融資形式［1］。由于房地產市場尚處于發展階段，各方面不夠成熟，銀行難以對房地產市場進行有效判斷，無法預測樓市發展實際情況，導致對抵押物估值不準確，給借款人提供了高比例貸款支持，影響銀行自身利益。

（二）堅持針對性原則，大力推廣差別化首付比例

（四）重視對從業人員培訓，建立高素質人員隊伍

在二手房交易推動下，房屋中介及專業貸款等機構隨之興起和發展，在二手房貸款過程中承擔著連接這一重要角色。由于對于該類機構市場準入等要求并沒有制定針對性政策，導致中介及貸款市場發展較為混亂，工作缺乏依據，很多機構為了利益而不擇手段［2］。同時，中介從業人員專業素質普遍偏低，加之借款人自身法律意識低等因素的影響，騙取銀行高額貸款等現象普遍存在，不利于貸款市場健康發展。

（三）商業銀行方面

（一）完善相關法律制度，加強對借款人信用審核

互聯網時代下，商業銀行結合貸款業務特點建立了內部管控機制，以提高自身風險防控能力，但是，專門針對二手房貸款業務的風險防范機制尚不健全，在具體應用中，并沒有真正發揮積極作用，使得銀行審批程序等存在不科學等問題，甚至將部分審核業務交由中介機構完成，不但違背了銀行風險管控具體要求，而且極易導致二手房貸款市場惡性循環。

二、推動二手房貸款市場可持續發展的有效對策

大多是教師都是從學校畢業馬上到學校任教，極少數是在企業或者事務所有實踐經驗的經歷。這些教師理論知識專業知識比較扎實，但是講課缺乏實踐經驗的話對同學們的講解就沒有這么深入和理解，更多照著書本講。

筆者結合二手房貸款市場中借款人存在的問題，建議從三個方面入手：首先，相關部門結合房屋區域性特點，根據借款人工作、收入及文化程度等信息，對借款人在貸款抵押期間內能否按時還款進行審查，為后續貸款工作提供科學依據，避免貸款盲目性問題的產生；其次，商業銀行應對借款人是否存在債務等情況進行分析，判斷借款信用資質情況；最后，商業銀行應積極建立統一網絡，實現客戶信息資源共享，加大對還款較差的借款人公開力度，使其無法繼續享受貸款服務，督促借款人還款。如鹽城市稅務局利用統一的存量房交易納稅評估系統對房屋進行評估，通過對詮釋各樓盤小區信息的采集、測算進行標準估價，避免了中介機構隨意估價情況的發生。

除上述風險之外，借款人還款風險也是影響二手房貸款市場健康發展的重要因素，由于個人信用制度發展不夠健全，商業銀行對借款人資信調查不夠全面，極有可能造成二手房貸款逾期還款或者壞賬等情況。

李小樹斜著眼帶著一副調侃的神態說：“你虛偽了吧？要是別人說沒研究過女人，我或許還有點信。但是——你，一個搞藝術的男人，你說你沒研究過女人，這話說出來恐怕連鬼都不會相信！”

政府作為房地產市場健康發展的宏觀調控者，相關部門應針對中介與貸款機構，制定一套切實可行的市場準入標準，如注冊資本、操作規范等要求，淘汰資質不夠的機構，營造良好的二手房中介及貸款市場，規范相關機構行為［4］。同時，從業人員是中介市場發展的核心，其綜合素質高低直接影響行業能否持續發展。因此，應重視對從業人員培訓及資格考試，對于違紀從業人員，應取消他們的從業資格。司法部門發揮監管作用，嚴厲打擊一些中介機構違法行為，切實保障銀行及消費者利益。

我國二手房市場發展十分迅速，其對應的貸款方式卻存在一定滯后性，且二手房貸款期限時間較長，在很大程度上增加了借款人還款風險性，同時，商業銀行貸款回收時間也極易受到不確定因素的影響。因此，我國應立足于客戶需求，設計多元化還款方式，針對客戶不同需求，制定針對性還款策略，如分級還貸形式、雙周還款法等，提高還款方式靈活性、增強資金利用率的同時，還能夠有效降低商業銀行貸款風險，增強自身風險抵抗能力。

麻江縣通過加強對項目區婚育適齡人口和計劃生育國策宣傳教育和違法案件查處，進一步控制了人口增長,有效緩減了人口環境矛盾。據統計，該縣龍山鄉項目區（共涉及6個村）2012年新出生人口 164人，較2008年的188人降低了1.47‰。

（二）中介機構方面

（三）立足于客戶需求，提高還款方式靈活性

在信用制度逐步完善基礎上，應適當改變傳統單一的融資形式。我國二手房貸款市場可以學習和借鑒國外發達國家在購房首付比例要求方面的經驗，如美國購房首付比例控制在3%—20%之間，且在特殊擔保情況下，還可以采取“零首付”方式［3］。而我國商業銀行根據信用等級等因素，大力推廣差別化首付比例，能夠進一步擴大住房貸款收益群體，從而使該政策在緩解人們購房壓力方面最大限度發揮積極作用。

鄧小平是一個堅定的馬克思主義者，在中國建設和改革過程中始終堅持馬克思主義的立場觀點和方法，正如他所說：“我是個馬克思主義者。我一直遵循馬克思主義的基本原則。”［1］173馬克思主義社會管理思想為鄧小平社會管理改革提供了理論支持。

（五）重點實施內部風險管控，提高管理水平

1.3 統計分析 應用SPSS20.0統計軟件進行統計學分析，計數資料采用率表示，計算NIPT的靈敏度，特異度，陽性預測值，陰性預測值。計數資料比較采用χ2檢驗，P<0.05。

商業銀行應積極簡化貸款程序、適當減少放貸時間，從內部入手，致力于加強對內部風險的管控，嚴格控制貸款重案點，并開展對貸前審查及還款跟蹤工作，構建逾期貸款預警及催款機制等，將上述措施有機整合成為全面性、系統性風險防控機制，避免由于住房貸款過熱引發的貸款風險。另外，商業銀行現代化、信息化發展趨勢下，可以適當增加對信用資質較好客戶放款比例，積極學習和借鑒國外發達國家在該方面的經驗，制定適合我國二手房發展的貸款體系，為推動二手房市場可持續發展提供支持［5］。

（六）加強機構之間的合作，實行存量房交易資金托管

隨著經濟快速發展，各領域、各行業之間相互交叉及滲透程度日漸加深，商業銀行應注重與中介機構之間建立合作關系，適當分擔部分工作，有效節省審批時間，提高工作效率。