既有房屋安全管理現狀及對策

文/陳偉 溫州市房屋安全鑒定所 浙江 溫州 325000

既有房屋安全管理現狀及對策

文/陳偉 溫州市房屋安全鑒定所 浙江 溫州 325000

隨城市化的快速發展，房屋使用安全性成為民生工程的重要內容；房屋安全更深遠的意義在于承載著社會的和諧、穩定、發展；本文對房屋的安全管理進行闡述。

安全管理；問題和對策；全壽命周期管理

前言

既有房屋是指投入使用兩年（含兩年）以上的房屋。既有房屋安全管理成為建筑物全壽命周期管理中時間跨度最大，管理難度最大的環節。所以此環節的管理急需法制化、規范化。

一、既有房屋的安全隱患

1.設計、施工問題埋下的安全隱患

我國既有房屋安全管理的重心在房齡三十年以上的房屋，限于當時經濟狀況和建造標準，大量房屋在建設過程中存在缺乏設計環節或者設計質量不高及不正規施工等現象，給房屋安全帶來安全隱患。

2.構件承載力降低帶來的安全隱患

房屋結構構件材料自然老化、強度降低、缺乏日常維護或者房屋在反復裝修過程中破壞了結構構件，導致房屋局部甚至整體結構承載能力降低，減少建筑物的安全儲備，給建筑物帶來安全隱患。

3.建筑外設物帶來的安全隱患

空調外機支架、建筑幕墻、大型戶外廣告牌等建筑外設物的不規范安設均會帶來安全隱患。建筑外設物與主體結構的聯系構件以及外設物本身都會老化，一旦受臺風、熱帶氣旋、龍卷風等侵襲，給建筑帶來安全隱患。

4.房屋裝修、改造帶來的安全隱患

房屋所有人（或使用人）在裝修改造中拆改承重墻體，改變房屋使用功能，增加樓面荷載，任意加層等改造行為都會對原有建筑物的安全帶來嚴重的安全隱患。

二、既有房屋安全管理的現狀和問題

我國既有房屋安全管理的真正起步是從我國實行《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）后，主要以危舊房屋的安全管理作為重點。各級政府管理部門在房屋安全管理理念、法律法規建設、管理機構建立建設、管理制度建設等方面，經過不斷的探索與實踐后有所突破和發展，但仍然存在許多不足。

1.安全管理

各級政府部門在房屋安全管理過程中從以往的“重建設、輕管理”轉變為“建設”和“管理”并重。

2.法規建設

許多城市出臺了房屋安全管理方面的專項地方法規規章，內容大致包括房屋安全鑒定管理、白蟻防治、住宅室內裝飾裝修、危險房屋日常管理，房屋安全管理工作等。法規規章不再局限于危舊房管理，而是上升到“房屋安全”理念。但是地方法規只適用于當地，那些沒有立法權的地區，只能依據建設部令第129號，其內容已經無法滿足房屋安全管理的需求。從建筑物的壽命周期理念出發，壽命周期的各個階段都有相應的法律法規，包括立項、可行性研究、征地、規劃、設計、招投標、施工、監理、驗收、審計等環節，只有房屋使用階段的安全管理，尚缺乏權威性和實用性的法律法規。

3.安全管理制度

盡管我國已經基本建立房屋建設階段的安全管理制度，但房屋使用階段安全管理制度和拆除階段的安全管理制度還不完善。從房屋建筑物全壽命周期的觀念出發，房屋的安全管理應該在壽命周期的各個階段實現全程管理，所以亟需發展和完善房屋使用階段和拆除階段的安全管理制度。建筑物建設階段的安全管理力度決定著建筑物的先天條件，建筑質量問題有很大的隱蔽性和滯后性，建筑物一旦竣工交付使用，建筑物先天的質量問題就會被隱藏，如若建筑物先天質量缺陷會給房屋使用階段埋下安全隱患，輕則影響正常使用，重則導致建筑物提前報廢。目前，建筑物使用階段的安全管理主要包括對建筑物的定期檢查，結構變動的許可制度，外設附加物的備案制度，危險房屋的鑒定和治理以及房屋安全的應急預案制度，這些安全管理處于多部門管理的狀態，而且管理制度不全面，管理力度不足。

4.房屋安全管理部門

我國當前涉及的建筑物管理部門有規劃、行政執法、房管、物業等多個部門，但是各個部門管理職責劃分不清，管理和執法分離，存在管理盲區和管理缺陷，使得一些危機房屋安全的行為無法有效制止。

5.房屋安全使用意識

房屋使用人私自拆改房屋承重構件；違章搭建；改變房屋使用功能；對相鄰建筑物的施工影響置之不理等。還有不主動排除房屋存在的安全隱患，不重視公共建筑的安全問題。群眾不了解房屋使用安全的基本常識及法律法規，“重使用、輕安全”。

三、加強既有房屋安全管理工作的對策

1.加強房屋使用和拆除階段的法律法規建設，依法監督管理。

國家應專門制定一部綜合性的，針對房屋安全管理與鑒定的法規或規章，規范鑒定市場，加大房屋安全管理力度。目前，杭州、廣州等地都已經出臺相應的地方性《房屋安全管理條例》，而很多城市缺少立法權，僅僅依據《城市危險房屋管理條例》，管理范圍狹隘，造成房屋使用階段的安全管理法律依據不足。

2.公共建筑應強制性的檢查和鑒定。

對人員聚集的公共建筑，房地產行政管理部門應該定期進行檢查鑒定，發現安全隱患，及時排危。因為這些地方一旦發生事故，容易造成群死群傷，影響社會安定和諧。

3.提高民眾自身的安全意識。

提高民眾自身的安全意識，普及安全常識，發現建筑物的安全隱患及時排除。產權人是第一責任人，房子是自己的，不要發現隱患就想等著政府給處理，發生安全事故的責任人是自己。

4.實行房屋安全認證準入制度。

進入住宅二級市場房源質量良莠不齊，在多次的交易和使用過程中由于自然因素和人為因素，造成房屋損壞。實行房屋安全認證準入制度，可以有效保證流入交易市場的房屋的安全性能。

5.推進房屋安全鑒定機構的市場化。

市場化是房屋安全鑒定行業必然的發展趨勢，同時房屋安全鑒定機構應該實行資質動態管理和市場準入制度。鑒定業務的市場化，應該讓已脫鉤改制的建筑科研、質量檢測、設計單位，以及社會中介鑒定機構，參與到鑒定市場的競爭中來，從而讓鑒定行業的業務水平得到有效的提升。

6.建立“房屋安全健康檔案”，實現建筑物全壽命周期管理

建立“房屋安全健康檔案”，記錄房屋的位置、數量、建造年代、使用情況、改造修繕信息、安全信息等，并且收納立項、規劃、設計、竣工驗收、房屋登記、物業服務、房屋安全鑒定等文件資料，以“幢”為單位建立住宅房屋監管檔案。建立“房屋安全健康檔案”，將全壽命周期中監管中的管理信息以及各個監管部門聯系起來，共享資源，實現對建筑物壽命周期中各個階段的關聯管理。

［1］既有房屋安全管理的實踐與探索［J］.房屋安全，2008（59），33-37.