房地產項目設計階段成本控制研究

文/劉英 山東魯能亙富開發有限公司 山東 濟南 250002

房地產項目設計階段成本控制研究

文/劉英 山東魯能亙富開發有限公司 山東 濟南 250002

成本控制是工程項目管理中的重要內容，尤其是在當前激烈的市場競爭環境當中，房地產項目的成本控制對于房產企業謀求經濟利潤，獲取房產市場份額有著重要的作用，特別是在項目設計階段的成本控制尤為關鍵，眾所周知，項目設計階段所花費的成本費用在工程總投資額當中只占一小部分，但是對于整個工程的成本控制卻至關重要。因此，研究房產項目設計階段的成本控制很有價值 。

房地產；設計階段；成本控制

在社會經濟持續發展的浪潮中，房地產企業面臨的市場競爭環境日趨激烈，企業想要在市場當中謀求發展，就必須要懂得做好成本控制，然影響成本控制的因素是多方面的，由于工程項目有著階段性的特征，成本控制也有著階段性的劃分，但同時也是貫穿于項目建設的始末，因此，成本控制工作要始終如一，不得有絲毫松懈，同時要突出重點，把握關鍵。

一、房地產項目設計階段成本控制的影響因素

（一）方案策劃因素

房產項目開發前期的策劃方案是對整個房產項目的構思，確立房產項目建設的目標和成本控制的目標，并且對項目目標進行全方位的科學論證，為整個房產項目的實施提供事實依據?？梢哉f，房產項目方案策劃是整個項目建設的前提，在此過程中，需要就房產項目開發的影響環境進行一系列的調查，并預測有可能出現的環境變化。環境調查的內容主要涵蓋了自然、人文以及政治等環境因素。這諸多的環境便是開展房產規劃的前提條件，也是對項目成本實施控制的重要因素，通過全面分析諸多環境因素，繼而為項目決策提供基礎，對項目決策進行及時調整及優化，必要時需進行項目的重新決策?？梢婍椖糠桨傅牟邉潓椖拷ㄔO的影響有多么重要，稍有疏忽便會造成不可換回的巨大損失。

（二）系統設計因素

建筑設計中，要對建筑立面及平面的的大部尺寸進行簡單且到位的表達，包括電梯房、配電房、空調機位、風機房以及通道等等，忽略掉任何一處，都會對項目產生很大的影響，在進行圖紙設計時應結合當地有利條件，做到因地制宜。項目設計階段相關內容應根據工程任務和工程決策方案來進行各裝置間的匹配，諸多的電氣系統是其主要內容，諸多的電氣系統設計要符合項目概況、建筑結構以及其他方面的設計要求，做到系統選型、參數設置、系統走線等符合規定要求，讓成本控制做到清晰明了，否則，會給項目成本的控制帶來極為不利的影響。

（三）材料選用因素

材料是工程項目成本控制的重要因素，在設計階段，對于材料的選用是設計階段必須要著重考慮的問題，建筑材料有著非常快的更換速度，同時也是最為具體的，在設計階段，所要注意的是要對材料進行深入的調查研究，仔細比對，從材料方面對成本予以控制。在材料成本控制方面，設計階段的材料選用有著十分突出的作用，通常情況下，材料設備選用就已經被設計到施工圖紙當中了，因此，材料設備的選用對于控制成本是一種行之有效的途徑。

（四）設計質量因素

設計質量的高低與否的直接表現是施工圖紙設計是否細致，粗糙的設計圖紙對于成本控制是極為不利的，因此，建設單位必須要明確設計的意圖，了解項目的真實需要，這對于成本的合理化控制有著積極的作用。就目前我國的設計情況看，一般的設計院負責承接的設計任務只是對主體或者市政亦或者是景觀等進行設計，當然也有一部分專業的小區功能設計，但總體而言，全面綜合性的設計院還是比較缺少的，分散的設計勢必會導致小區整體風格不一致，給后期施工增加了難度，甚至頻繁出現返工現象，增加了成本支出。

二、房地產設計階段成本控制方案

（一）編制過程設計概算

在房產項目設計概算中，對比設計圖紙，結合投資估算，統籌分析房產項目設計文件及費用，達到控制成本的目的。在設計階段控制好概算，需重點做好以下幾點：

首先，要詳細分析房產項目的具體功能，在設計前期，利用調查的方式，結合價值工程理論和方法，對房產工程項目的實際功能進行合理評估，并作出決策，尤其是對房產項目的建設環境進行認真仔細的分析。通過這樣的舉措來使房產項目更貼近社會的實際需求和特點，便于實現房產項目的功能，也有利于房產項目進行成本控制。

其次，設計過程中遵守標準要求，優化設計方案，只有在設計標準的要求下，設計質量才能再可控范圍之內，為日后施工提供便利條件，達到減少返工，提升進度，節省成本的目的。

最后，引入限額設計理念。房產項目設計過程中，應結合工程實際制定嚴格的限額目標，并在此目標指導下進行方案的合理選擇，當然這要建立在合理和科學的限額方案基礎之上。

（二）編制施工圖預算

施工圖預算編制時進行成本控制的重要環節，唯有編制出具體的內容，才能將施工圖設計階段的成本控制在概算范圍之內。另外，也只有編制出合理的施工圖，才能制定出最貼近工程實際的標底，為投標和評標工作提供合理依據。而對于未經招投標過程而確定的工程，也可以利用施工圖預算的編制來合理確定合同款。

設計概算對于成本控制有著重要作用，在編制施工圖預算時，需嚴格依據以下幾點：①房產工程項目所確定的施工圖紙；②房產項目的預算定額；③房地產項目施工組織具體流程和方案；④房地產工程項目材料、人工等要素的市場價格；⑤安裝工程費用定額；⑥其他施工說明等。

總而言之，成本控制工作的好壞與否影響著房產工程項目開發的成敗，成本控制貫穿于房產項目設計、招投標、施工等全部階段，也融入在項目的所有環節，幾乎囊括了所有部門，因此，做好工程項目的成本控制工作并非某一部門所能做好的，而是需要所有部門和人員的共同努力，讓每個部門和工作人員都樹立起成本控制的思想，在實際工作中主動參與到成本控制工作中去，才能確保成本控制措施順利實施，并取得良好的效果。另外，對于優秀的成本控制工作經驗，要予以固化和傳承，并進行不斷完善才能使房產項目成本控制更上一個臺階。

［1］黃錦波.探討房地產項目全過程的成本控制［J］.河南建材，2015，03：34-35

［2］馬莉莉，趙云龍.工程項目設計階段的造價控制［J］.民營科技，2014，09：172

［3］楊悅.淺談成本控制在房地產開發項目成本管理中的地位及作用［J］.四川水泥，2014，11：44+42