民用住宅維修改造的現狀研究

文/于永濤 通化益信實業股份有限公司 遼寧省 通化市 134003

民用住宅維修改造的現狀研究

文/于永濤 通化益信實業股份有限公司 遼寧省 通化市 134003

針對我國民用宅現有老舊住宅現狀進行分析，結合國內外建筑維修的相應經驗教訓，闡述建立建筑維修體系的必然性，探討我國現有民用住宅建筑維修的運營模式和發展趨勢。

建筑維修基金管理市場需求政府扶持

目前我國建筑行業依舊發展勢頭迅猛，尤其是民用住宅建設，尤其在剛需的硬性指標下，大批結構堅固，外形美觀的新型建筑應運而生，這些新建建筑使用功能完善，廣受歡迎。與此形成強烈反差的是我國七十年代至八十年代所建住房則多為磚混結構，外形較為陳舊，功能相對落后，同時還由于各種內在和外在因素的影響，破損程度極為嚴重，經過長年使用且不維護維修的情況下，出現部分結構或構件損毀甚至損壞的現象。種種原因帶來的安全隱患，尤其是房屋使用過程中的私搭亂建現象帶來的房屋結構變化造成的不同程度的安全隱患，使民宅居住者的切身利益受到了極大的損害，但由于這些民宅尚沒有超過使用年限，且不屬于城市規劃或者征地拆遷范圍內，所以在很長時間內都會維持現狀。

因此，如何維修此類老舊住宅，提成其使用功能，對其進行維修加固，保證居住者的人身和財產安全成為一個難題。很多老舊房屋建于上世紀，由于種種歷史原因和制度規定，很多老舊民宅的維修問題無人問津和監管，缺乏主動管理的制度和單位，房管所主要是被動維修為主，整體老舊民居維修改造體系不健全，更缺乏相關規章制度的監管，這使得有些可以通過修護就能很好使用的房屋得不到有效維修，整個老舊房屋使用狀況令人堪憂。老舊民宅的維修工作迫在眉睫和整個房屋維修體系尚未建立，二者矛盾日益突出。

一、民用住宅維修市場的現狀

民用住宅維修改造是住戶對現有居住環境和居住功能不滿足，在條件允許范疇內，對居住環境、房屋質量和居住功能進行的改造提升。

目前我國的基礎設施建設在整個建筑業中仍然占主要地位，但民用住宅維修體系則嚴重滯后，大量老舊民用住宅無法得到有效維護，不少城市對地段好的老舊住宅的改造一味采取拆遷新建，地段不好的住宅則放任不管，浪費了大量人力物力，也不符合節能環保理念。

1、 民用住宅房屋維修基金管理制度滯后

我國現有民用住宅維修的主體仍以政府牽頭為主導，多以房管站的形式出面主持維修事宜，維修項目集中于屋頂漏水，上下水道疏通，外圍墻體粉刷等。而針對民用住宅結構的維修加固及建筑功能的提升改造則很少涉及。目前，我國老式民用住宅大多為多層磚混結構房屋，建于上世紀七十至八十年代，且多為單位福利分房的公產住房，九十年代后期的民用住宅則多為私產住房。

主要由以下兩個方面導致了目前的尷尬局面，一方面，建設初期存在的住房維修基金大多以存款的方式進行管理，如有地方房管局貨住房公積金管理中心進行托管，有些相對落后地區甚至以現金形式進行保管，這樣就會導致基金的保存方式單一，且不能增值。隨著社會進步，經濟發展，GDP的不斷增長，原有維修基金必然存在貶值現象，同時還要支付間歇維修費用，基金剩余部分不足以支撐后續維修，出現嚴重的資金不足現象。一旦資金使用告罄，民宅使用者與政府的維修合同就視為自動解除合同狀態，老舊民宅則會無人理會，陷入困境。

另一方面，這些房屋或許在未來進入大規模維修階段，加上業主在裝修中不同程度拆改建等問題，使得原有房屋不同程度的帶病工作狀態。

2、我國民用住宅維修行業空缺嚴重

目前，我國整個建筑行業尤其是民用住宅建筑行業主要以新建住宅為主，老舊住宅維修的市場經營體系還未建立。現有民用住宅整體分為兩部分，以游擊隊形式存在的街頭流動施工隊進行簡單維修和以政府為主導的民用住宅維修。

（1） 游擊隊形式存在的街頭流動施工隊維修

游擊隊形式存在的街頭流動施工隊主要從事的屋頂防水，上下水道疏通，外墻粉刷等基礎維護。這些游擊隊施工隊大多由農村進城務工人員組成，人員缺乏專業的技術培訓，施工隊沒有相應的施工資質，同時還缺乏相應的技術條件。由于這些外在條件的制約，再加上整個市場缺乏監管，各流動施工隊之間惡性壓價競爭，導致維修價格低廉，有時會低于成本價，導致施工材料必然質量低劣，維修質量無法保證，這不僅影響老舊民宅正常使用，還會因維修不當影響房屋的正常使用壽命，帶來相應的安全隱患。

（2） 以政府為主導的民用住宅維修

這些老舊住宅大多建設于上世紀九十年代初的住房改革中由公產住房轉為私有產權住房。其中原有住宅中在的公用部分、公用設施的維修則有各級政府部門組織，其中住宅結構建設維修則很少涉及，多為簡單的維修。同時由于維修基金有限、通貨膨脹等各種原因綜合起來，所剩維修基金已無法支付大型維修項目。

民用住宅的維修改造可提升現有房屋的使用功能和設施，加固內部結構，提高使用標準。但目前我國不少城市對老舊民用住宅并不重視，一味的進行拆遷重建，各地短命樓現象十分普遍，給中國帶來巨大的環境威脅，浪費大量的鋼筋水泥、人力物力。同時盲目的拆除老舊建筑，致使不少代表地方風格的建筑群大量消失，給城市的內涵和文化帶來了負面影響，也導致了我國各城市風貌千篇一律，而老舊民宅的一旦拆除就很難再完全恢復當年的風貌。

二、我國老舊民用住宅維修的解決方案

1、解決維修資金不足的問題

對于維修基金管理問題，如何實現保值增值來抵抗通貨膨脹則成為困擾老舊房屋維修的最大難題。將維修基金全部存入銀行，雖然安全保險，但基金無法實現保值增值，隨著通貨膨脹，長期經濟效益則最不安全。代管單位可以按照國家相關規定將專項維修基金用于購買國債、保本理財等穩妥方式，以實現住房維修基金閑置時的保值增值。

2、 扶植培養專業維修市場

由于我國老舊住房維修市場剛剛起步，且民用住宅的維修改造不同于新建建筑，改造工程量遠小于新建住宅，利潤空間小，同時協調住戶間的不同維修要求，更為繁瑣的還有各項行政審批手續的批復。所以各級政府部門應給予政策扶持，簡化審批手續，減免稅收，并對初始涉足維修改造的建筑企業給予部分政府補貼，同時還可以引導政策性銀行向企業提供低息或免息貸款或一定的社會資助。