房地產抵押評估中存在的主要問題以及改進對策

文/汪紅梅 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆 烏魯木齊 830002

房地產抵押評估中存在的主要問題以及改進對策

文/汪紅梅 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆 烏魯木齊 830002

我國國內，房地產抵押評估業務伴隨著經濟增長逐漸增多存在著較多問題。本文從房產抵押的特點入手，分析了近幾年房產抵押業存在的問題，提出了幾點改善措施，具有一定的意義。

房地產；抵押評估；措施

1.房地產抵押評估的特點

1.1必須擁有完整產權

產權明晰是進行抵押房地產評估的最基礎前提，并且在進行抵押房產評估之前，要對其中的風險展開合理的考量，被抵押的房產必需具有合法的房產產權證明以及國有土地使用證明。工作人員應該盡可能得去房產處進行實地考察，以保證證實相符。還應該注意的是，如果出現委托人與產權證明書上權利人不一致情況，應該由房產權利人提供同意抵押房產的證明書。

1.2使用用途必須符合城市設計股則

如果出現因為城市規劃設計造成被抵押房產使用用途改變情況時，應該請有關部門出具審批意見并且根據有關部門批準的用途為最終使用用途。需要格外注意的是近期城市規劃要求拆遷的房地產不得成為抵押資產。

1.3抵押房產價格能夠準確得反應市場基本情況

在進行房地產抵押評估時，一名合格的抵押房產評估師必須從公平客觀的角度出發一視同仁，根據真實的市場水平程度來判斷房地產的真正價值并且在評估的同時遵守保守原則，盡可能得考慮貸款期內房產的收益情況以及房產可能帶來的風險損失，作出能夠保障維護抵押權人以及抵押人權益的一切努力。

2.房地產抵押評估過程中發現的主要問題

2.1抵押房產貸款評估目標含義不明確

房地產抵押貸款的含義是在符合法律法規的前提下對房地產以不改變所有權人的方式方法向抵押權人如各種商業銀行提供貸款償還的擔保，抵押成立后銀行會向貸款人發放貸款；如果貸款人逾期不還錢款，銀行可以合法將被抵押的房屋產權進行折價出售或者拍賣，將其變現為流動資產，拍賣所得優先償還構成完成抵押權的法律保證。對房產進行抵押的目的是非常直接的，即當抵押人因故不能按時償還貸款時，能夠將被抵押房產進行合理處置以優先償還貸款保證債權人權利的行為。目前很多專業評價師會將償還能力、抵押物變現能力的含義混淆，給整體造成一定程度困難。

2.2評估單位與銀行之間缺少聯系與銜接

根據調查，各個商業銀行貸款工作者中明白房產評估原理、評估技巧的人很少，然而評估單位專業房產評估師對銀行貸款業務也了解不多，這些問題存在會導致產生這種結果：第一，不清楚估價單位是否給銀行作出準確公正的評估報告，第二，不知道銀行是否可以準確得解讀以及利用房產估價報告。目前在這一方面出現最多問題就是估價單位估計出抵押房產的公開市場價格，銀行不對其評估價格進行準確的分析就草率得將產權價格設定為評估價格的五到七成作為實際貸款額，這種簡單的連接模式增大了評估風險也使具體事務的執行受到了限制。

2.3對抵押物特性和有關內容了解不全面

能夠成為抵押物的房地產必需具有以下特性，即易于交易、易變現以及產權明確，在符合上述條件后還要以不損害公眾利益為基礎。當對抵押房產的特性和相關反面分析不全面時，可能會出現將不合法合規的房產錯作為合法抵押房產情況的出現，這種情況一旦出現不僅會使銀行收到經濟上的損失也會給抵押人的信譽及誠信問題帶來影響。因為我國改革開放以及市場化經濟等原因的影響，使很多特殊的房地產市場出現，例如很多不符合城市規劃設計的房產區域等，這些不合規房產因為管理的部門不明確，管理方式不統一 ，也很房屋抵押帶來了重大的麻煩。

3.房地產抵押評估過程中產生問題的解決措施

對于房地產抵押估價研究其實便是對房屋產權是否容易變現的探討。根據房產變現程度的難易可以分為三種類型，即易變現房地產、不易變現房地產以及和不易變現兩者之間房地產。本文分別對這三種房地產類型存在的問題作出了相關的解決措施，具有一定的意義。

3.1對易變現房地產的建議

易變現的房地產大多屬于繁華地段、交通便捷的商品房、酒店以及建設用地等，對這類房產開展評估時比較簡單，只用我國現在通用的估價原理和方式就可以完成，其原因在于此類產權最接近公開市場假設原理，能夠找到比較公正得數據資料作為估價基礎，因此對于易變現房地產的評估使用通用方法即可。

3.2對不易變現房地產的建議

不易變現的房地產通常指不可以應用于公開市場假設的房屋產權。在現實生活中，這類房產成功變現的例子很少并且成功的個例都有其本身的特殊性，因此很難準確得確定它的公平市場價值。本文認為：假設對使用用途較為單一的產權進行評估，它的單獨抵押價值可以按照沒有使用價值來判定，把它的土地使用價值按照最高的價值判斷。使用的估價方法能夠是市場法與基準地價法的綜合，對產權的評估采納成本法的內容計算出它的殘余價值。最后，繼續使用成本法的方式估算出它的殘余價值，使用30%以內的系數作為最終殘余價值。

3.3對易和不易變現兩者之間房地產的建議

對此類房產產權估價時最具有難度得，房屋具體特征是有一定程度上市場的存在，最終抵押價格經常低于成本法方式下計算出的價值。此種房產的成功抵押案例也很少，不具有比較價值且事物的拍賣價值往往低于真實價格，不具有使用一般評估方法的基礎。對這種房產可以用房地分估的方法，將土地的價格盡量的提高，用市場法以及基準地價調整法來評估。最后依照成本法得出市場預計變現凈值。

結語

對房地產進行評估是一項具有較高專業度的工程，其中包含了很多貸款知識以及抵押技術，對此進行探究是一項非常有意義的研究課題，本文探討了國內房產抵押業現在所存在的問題，并根據問題提出了解決措施。

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