分析商業房地產價格評估系統中的不足及改進措施

葉杰

摘 要：我國房地產行業起步非常晚，因此市場機制并不健全。由于房地產交易活動越加頻繁，市場機制不健全的問題越加突出，同時也引發了一系列問題，其中最為嚴重的問題就是房地產價格評估缺乏公正客觀性。本文主要通過對房地產價格評估系統存在的問題的介紹，探討了相應的解決對策，希望能夠為我國房地產結構評估系統的健全提供幫助。

關鍵詞：房地產；價格評估；問題；對策

房地產價格評估系統是否完善，直接關系到房地產交易是否公正。不能否認的是，我國現行使用的房地產價格評估系統還存在著比較多的問題，比如法律法規不健全、機構設置不統一等，這些問題的存在嚴重影響了我國房地產產業后續的發展，必須引起有關部門以及機構的注意。

一、房地產價格評估系統存在的問題

1.相關法律法規不完善

現階段，我國還未有制定相應的法律來對規范房地產價格評估行為。因此具體在哪種情況下，才需要進行房地產評估，由誰來負責評估，如何進行評估等都沒有明確的規定。也正是因為如此，我國的房地產評估程序以及相應的手續都不是非常規范。在這種情況下，房地產評估難以開展，由于沒有法律依據，出現糾紛通常是通過行政手段來解決。雖然我國某些條例或者是規定，對房地產價格評估作出了相應的規定，但是由于條塊分割過于明顯，這就導致無法進行全國統一管理。這種情況的出現，并非偶然，這是由于我國房地產評估工作并非自上而下展開，而是從地方開始，某些地方政府為了避免竟相壓價，通常會進行市場調查，而后展開評估，之后制定該地的基準低價。此種行為對房地產價格評估具有一定的規范意義，但是由于彼此未能進行良好的溝通，所以出現了上述問題。此外，各個部門站在自己角度制定了相應的條例辦法，雖然這在一定程度上起到了積極作用，但是因為各個部門只看重自己的利益，條例的應用無法完全的做到客觀公正，因此在實際執行過程匯總，會出現很多消極影響。

2.房地產價格評估機構設置存在問題

現階段，我國房地產價格評估結構可以分為兩種，第一種官方價格評估結構，該結構以政府為服務對象，開展的各項活動都是由財政負責；第二種民間價格評估結構，此種類型的結構以房地產交易為服務對象，開展的一切活動都與房地產市場有著直接的關系。而對于這兩類評估結構存在的最重要的問題就是所占比重不協調。民辦機構所占比重非常小，絕大多數都是官方機構。從理論上講，房地產價格評估機構與政府部門并無多大聯系，應該是一個獨立的經濟組織，自己負責盈虧，但是我國目前這一情況，卻恰恰相反。政府房管部門主要職能指導房地產產業發展，同時做好市場監督工作，而評估機構的主要職能是為政府以及廣泛的社會民眾提供服務，如果評價機構由政府部門來管轄，非常容易產生職責不分的情況，評估工作也會因此大受干擾，這就使得評估機構無法做到客觀、公正。

3.估價人員的數童與素質有待提高

從數量上看，我國十幾億人，只有5萬房地產估價員，而英國，每1000人就有1名估價師一級的房地產專業估價人員為之服務。從質量上看，我國現有的估價人員，由于客觀原因，大多是半路出家，科班出身的專業估價人員很少，大多數都是上了幾期培訓班，無論是掌握的估價理論，還是實踐經驗，都還很欠缺，整體水平還比較低。

4.房地產估價缺乏科學合理、行之有效的方法

目前，我國理論界介紹的一些方法多為國外所采取的方法，特別是港臺的居多，不能結合我國的具體國情加以調整，僅是對其照抄照搬，生搬硬套，畢竟這些方法不是土生土長的，不一定完全適合我國的國情。例如，我國現在房地產估價中常采用的成本法，它適用于交易資料不很充分，成本項目比較清楚的項目。這種方法是比較科學合理的，而且比較適合中國的國情，但成本法估價卻往往與實際價格出人較大。這主要是由于一方面應用上并未能完全按成本法的要求處理，所以盡管方法正確，但因手續不全，結果仍有出人，另一方面運用成本法往往只考慮建筑物的價值而忽略了地價，因此也不能得出正確的結果。

二、房地產價格評估系統對策

1.完善相應法規

相應法規的完善應該從以下方面入手：第一，對于現階段我國房地產價格評估系統非常需要，但是卻未能進行相應規定的法規，有關人員需要進行充分調研，而后依據調研結果迅速制定，避免后續問題的出現；第二，對于現階段已經存在的條例以及規定，有關部門要加以統一，消除門戶之見，讓各個部門都依照一套規定條例進行房地產價格評估，避免彼此之間產生嚴重干擾。法規中必須對各個問題進行詳細的規定，比如在哪種情況下，允許進行房地產價格評估，誰可以負責評估等，評估工作需要遵循相應的法律依據等。

2.統一房地產結構評估行業管理

現階段，我國房地產價格評估管理比較混亂，同時還存在政出多門的問題，因此統一行業管理。從縱向方向上應該實施領導分級管理，概括的說，房地產價格評估系統管理中的重大方針決策都由國家統一制定，而后各個地方管理部門依據當地情況來具體執行，層層落實房產價格評估管理工作。從橫向上，各個地方管理部門應該確定房地產價格評估管理工作內容，尤其是歸口管理。正常情況下，歸口管理包含兩方面內容，一是單位歸口管理，即物料是何種行業、何種部門、何種系統機構與團體，只要從事房產地經營，就應該由房地產管理部門負責統一管理，不允許各自為政；二是價格歸口管理，即房地產商品，無論是租賃、還是銷售等，所涉及到的價格都必須由房地產管理部門負責進行制定，并且監督執行。

與此同時，還需要構建監督機構，專門負責對市場房地產價格評估機構以及政府房地產評估部門進行監督審查。如果監督審查中發現有違法亂紀行為，缺乏公正、客觀性，相關部門要依據情節是否嚴重，給予相應的處罰，如果后果非常嚴重，可以吊銷執照，取消房地產價格評估資格。

3.建立佑價人員的資格和素質管理制度

房產地價格評估工作牽涉的內容非常廣，而且影響也比較大，為此，做到客觀公正的估價非常重要，而做到這一點的關鍵，就是要擁有高素質的評估團隊。房地產價格評估人員既要具備該水平的專業能力，同時還要具備優良的職業道德，在此基礎上，還需要具備豐富的實踐經驗，分析問題與解決問題的能力，對國家頒布的各項方針政策都要了解。正是因為對房地產價格評估人員的要求非常高，因此有關部門必須構建一套完整的管理制度。

該管理制度既要對房地產價格評估機構相關方面問題加以管理，又應該對評估專業人員加以管理。對于評估機構，可以使用許可證制度進行管理，即相關部門要對已經批準設立的房地產評估機構及其雇傭的評估人員的資質展開審核，審核過程中，如有發現不合格之處，要給予取締；而對于評估人員則通過資格認證制度進行管理，即房地產價格評估人員需要經過培訓，再通過考核，考核合格，有關部門將向其頒發資格證書，而評估人員每年都應該向主管部門提供相應的業績報告，由主管部門進行驗證，這一制度不僅能夠規范很多行為，也能夠讓我國的房地產價格評估人員的整體素質水平得到非常明顯的提高。

房地產價格評估人員的管理制度具體來講，需要包含如下兩方面：一方面，持證上崗，即房地產主管部門對所有的價格評估人員展開統一培訓、統一考核，制定統一標準，對那些通過努力取得資格證的人員頒發資格證，而對于沒有經過培訓或者是沒有通過考核的人員不發證，也就不允許上崗。另一方面，佑價員等級制度。估價員等級一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。估價業務比較簡單的一般由估價員辦理；助理估價師辦理較為復雜的估價業務；估價師辦理那些有相當難度的或有爭議的估價業務；高級估價師不僅要辦理高難度、有爭議的估價業務，還要在實踐中不斷總結經驗，并上升為理論，以指導估價工作和提高估價質量。

4.結合我國國情，制定出具有中國特色的估價方法

因為現階段，我國用于房地產價格評估的方法基本上都是借鑒國外，雖然通過不斷的改進，與我國的國情基本相符，但是畢竟不是源于我國，所以與我國國情有很多不適應之處。這就需要相關部門加以調查研究，結合我國國情，制定出具有我國特色的估價方法，不僅能夠滿足我國現實需求，還能夠符合國際慣例。這是現階段，我國房地產價格評估系統面對的最為嚴峻的問題，也是亟待解決的問題。

三、結語

綜上所述，可知相關部門需要正視房地產價格評估系統存在的問題，對于這些問題有關部門要進行充分市場調研，而后有針對性的采取相應的對策。同時還需要做好長期努力的心理準備，因為我國房地產行業很多方面都不夠成熟，要想完善價格評估系統，必定會牽涉到其他方面，需要很長時間。

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