分析商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)中的不足及改進(jìn)措施

葉杰

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步非常晚，因此市場(chǎng)機(jī)制并不健全。由于房地產(chǎn)交易活動(dòng)越加頻繁，市場(chǎng)機(jī)制不健全的問題越加突出，同時(shí)也引發(fā)了一系列問題，其中最為嚴(yán)重的問題就是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估缺乏公正客觀性。本文主要通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)存在的問題的介紹，探討了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評(píng)估系統(tǒng)的健全提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格評(píng)估；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)交易是否公正。不能否認(rèn)的是，我國(guó)現(xiàn)行使用的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)還存在著比較多的問題，比如法律法規(guī)不健全、機(jī)構(gòu)設(shè)置不統(tǒng)一等，這些問題的存在嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后續(xù)的發(fā)展，必須引起有關(guān)部門以及機(jī)構(gòu)的注意。

一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)存在的問題

1.相關(guān)法律法規(guī)不完善

現(xiàn)階段，我國(guó)還未有制定相應(yīng)的法律來對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為。因此具體在哪種情況下，才需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，由誰來負(fù)責(zé)評(píng)估，如何進(jìn)行評(píng)估等都沒有明確的規(guī)定。也正是因?yàn)槿绱耍覈?guó)的房地產(chǎn)評(píng)估程序以及相應(yīng)的手續(xù)都不是非常規(guī)范。在這種情況下，房地產(chǎn)評(píng)估難以開展，由于沒有法律依據(jù)，出現(xiàn)糾紛通常是通過行政手段來解決。雖然我國(guó)某些條例或者是規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作出了相應(yīng)的規(guī)定，但是由于條塊分割過于明顯，這就導(dǎo)致無法進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一管理。這種情況的出現(xiàn)，并非偶然，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作并非自上而下展開，而是從地方開始，某些地方政府為了避免竟相壓價(jià)，通常會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，而后展開評(píng)估，之后制定該地的基準(zhǔn)低價(jià)。此種行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估具有一定的規(guī)范意義，但是由于彼此未能進(jìn)行良好的溝通，所以出現(xiàn)了上述問題。此外，各個(gè)部門站在自己角度制定了相應(yīng)的條例辦法，雖然這在一定程度上起到了積極作用，但是因?yàn)楦鱾€(gè)部門只看重自己的利益，條例的應(yīng)用無法完全的做到客觀公正，因此在實(shí)際執(zhí)行過程匯總，會(huì)出現(xiàn)很多消極影響。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置存在問題

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)構(gòu)可以分為兩種，第一種官方價(jià)格評(píng)估結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)以政府為服務(wù)對(duì)象，開展的各項(xiàng)活動(dòng)都是由財(cái)政負(fù)責(zé)；第二種民間價(jià)格評(píng)估結(jié)構(gòu)，此種類型的結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)交易為服務(wù)對(duì)象，開展的一切活動(dòng)都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接的關(guān)系。而對(duì)于這兩類評(píng)估結(jié)構(gòu)存在的最重要的問題就是所占比重不協(xié)調(diào)。民辦機(jī)構(gòu)所占比重非常小，絕大多數(shù)都是官方機(jī)構(gòu)。從理論上講，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府部門并無多大聯(lián)系，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)組織，自己負(fù)責(zé)盈虧，但是我國(guó)目前這一情況，卻恰恰相反。政府房管部門主要職能指導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)做好市場(chǎng)監(jiān)督工作，而評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要職能是為政府以及廣泛的社會(huì)民眾提供服務(wù)，如果評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)由政府部門來管轄，非常容易產(chǎn)生職責(zé)不分的情況，評(píng)估工作也會(huì)因此大受干擾，這就使得評(píng)估機(jī)構(gòu)無法做到客觀、公正。

3.估價(jià)人員的數(shù)童與素質(zhì)有待提高

從數(shù)量上看，我國(guó)十幾億人，只有5萬房地產(chǎn)估價(jià)員，而英國(guó)，每1000人就有1名估價(jià)師一級(jí)的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員為之服務(wù)。從質(zhì)量上看，我國(guó)現(xiàn)有的估價(jià)人員，由于客觀原因，大多是半路出家，科班出身的專業(yè)估價(jià)人員很少，大多數(shù)都是上了幾期培訓(xùn)班，無論是掌握的估價(jià)理論，還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，都還很欠缺，整體水平還比較低。

4.房地產(chǎn)估價(jià)缺乏科學(xué)合理、行之有效的方法

目前，我國(guó)理論界介紹的一些方法多為國(guó)外所采取的方法，特別是港臺(tái)的居多，不能結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情加以調(diào)整，僅是對(duì)其照抄照搬，生搬硬套，畢竟這些方法不是土生土長(zhǎng)的，不一定完全適合我國(guó)的國(guó)情。例如，我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)中常采用的成本法，它適用于交易資料不很充分，成本項(xiàng)目比較清楚的項(xiàng)目。這種方法是比較科學(xué)合理的，而且比較適合中國(guó)的國(guó)情，但成本法估價(jià)卻往往與實(shí)際價(jià)格出人較大。這主要是由于一方面應(yīng)用上并未能完全按成本法的要求處理，所以盡管方法正確，但因手續(xù)不全，結(jié)果仍有出人，另一方面運(yùn)用成本法往往只考慮建筑物的價(jià)值而忽略了地價(jià)，因此也不能得出正確的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)對(duì)策

1.完善相應(yīng)法規(guī)

相應(yīng)法規(guī)的完善應(yīng)該從以下方面入手：第一，對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)非常需要，但是卻未能進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定的法規(guī)，有關(guān)人員需要進(jìn)行充分調(diào)研，而后依據(jù)調(diào)研結(jié)果迅速制定，避免后續(xù)問題的出現(xiàn)；第二，對(duì)于現(xiàn)階段已經(jīng)存在的條例以及規(guī)定，有關(guān)部門要加以統(tǒng)一，消除門戶之見，讓各個(gè)部門都依照一套規(guī)定條例進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，避免彼此之間產(chǎn)生嚴(yán)重干擾。法規(guī)中必須對(duì)各個(gè)問題進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，比如在哪種情況下，允許進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，誰可以負(fù)責(zé)評(píng)估等，評(píng)估工作需要遵循相應(yīng)的法律依據(jù)等。

2.統(tǒng)一房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評(píng)估行業(yè)管理

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理比較混亂，同時(shí)還存在政出多門的問題，因此統(tǒng)一行業(yè)管理。從縱向方向上應(yīng)該實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)分級(jí)管理，概括的說，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)管理中的重大方針決策都由國(guó)家統(tǒng)一制定，而后各個(gè)地方管理部門依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r來具體執(zhí)行，層層落實(shí)房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理工作。從橫向上，各個(gè)地方管理部門應(yīng)該確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理工作內(nèi)容，尤其是歸口管理。正常情況下，歸口管理包含兩方面內(nèi)容，一是單位歸口管理，即物料是何種行業(yè)、何種部門、何種系統(tǒng)機(jī)構(gòu)與團(tuán)體，只要從事房產(chǎn)地經(jīng)營(yíng)，就應(yīng)該由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，不允許各自為政；二是價(jià)格歸口管理，即房地產(chǎn)商品，無論是租賃、還是銷售等，所涉及到的價(jià)格都必須由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行制定，并且監(jiān)督執(zhí)行。

與此同時(shí)，還需要構(gòu)建監(jiān)督機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以及政府房地產(chǎn)評(píng)估部門進(jìn)行監(jiān)督審查。如果監(jiān)督審查中發(fā)現(xiàn)有違法亂紀(jì)行為，缺乏公正、客觀性，相關(guān)部門要依據(jù)情節(jié)是否嚴(yán)重，給予相應(yīng)的處罰，如果后果非常嚴(yán)重，可以吊銷執(zhí)照，取消房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格。

3.建立佑價(jià)人員的資格和素質(zhì)管理制度

房產(chǎn)地價(jià)格評(píng)估工作牽涉的內(nèi)容非常廣，而且影響也比較大，為此，做到客觀公正的估價(jià)非常重要，而做到這一點(diǎn)的關(guān)鍵，就是要擁有高素質(zhì)的評(píng)估團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員既要具備該水平的專業(yè)能力，同時(shí)還要具備優(yōu)良的職業(yè)道德，在此基礎(chǔ)上，還需要具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分析問題與解決問題的能力，對(duì)國(guó)家頒布的各項(xiàng)方針政策都要了解。正是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的要求非常高，因此有關(guān)部門必須構(gòu)建一套完整的管理制度。

該管理制度既要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)方面問題加以管理，又應(yīng)該對(duì)評(píng)估專業(yè)人員加以管理。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以使用許可證制度進(jìn)行管理，即相關(guān)部門要對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其雇傭的評(píng)估人員的資質(zhì)展開審核，審核過程中，如有發(fā)現(xiàn)不合格之處，要給予取締；而對(duì)于評(píng)估人員則通過資格認(rèn)證制度進(jìn)行管理，即房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員需要經(jīng)過培訓(xùn)，再通過考核，考核合格，有關(guān)部門將向其頒發(fā)資格證書，而評(píng)估人員每年都應(yīng)該向主管部門提供相應(yīng)的業(yè)績(jī)報(bào)告，由主管部門進(jìn)行驗(yàn)證，這一制度不僅能夠規(guī)范很多行為，也能夠讓我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的整體素質(zhì)水平得到非常明顯的提高。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的管理制度具體來講，需要包含如下兩方面：一方面，持證上崗，即房地產(chǎn)主管部門對(duì)所有的價(jià)格評(píng)估人員展開統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一考核，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)那些通過努力取得資格證的人員頒發(fā)資格證，而對(duì)于沒有經(jīng)過培訓(xùn)或者是沒有通過考核的人員不發(fā)證，也就不允許上崗。另一方面，佑價(jià)員等級(jí)制度。估價(jià)員等級(jí)一般可分為估價(jià)員、助理估價(jià)師、估價(jià)師和高級(jí)估價(jià)師。估價(jià)業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單的一般由估價(jià)員辦理；助理估價(jià)師辦理較為復(fù)雜的估價(jià)業(yè)務(wù)；估價(jià)師辦理那些有相當(dāng)難度的或有爭(zhēng)議的估價(jià)業(yè)務(wù)；高級(jí)估價(jià)師不僅要辦理高難度、有爭(zhēng)議的估價(jià)業(yè)務(wù)，還要在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并上升為理論，以指導(dǎo)估價(jià)工作和提高估價(jià)質(zhì)量。

4.結(jié)合我國(guó)國(guó)情，制定出具有中國(guó)特色的估價(jià)方法

因?yàn)楝F(xiàn)階段，我國(guó)用于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法基本上都是借鑒國(guó)外，雖然通過不斷的改進(jìn)，與我國(guó)的國(guó)情基本相符，但是畢竟不是源于我國(guó)，所以與我國(guó)國(guó)情有很多不適應(yīng)之處。這就需要相關(guān)部門加以調(diào)查研究，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，制定出具有我國(guó)特色的估價(jià)方法，不僅能夠滿足我國(guó)現(xiàn)實(shí)需求，還能夠符合國(guó)際慣例。這是現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)面對(duì)的最為嚴(yán)峻的問題，也是亟待解決的問題。

三、結(jié)語

綜上所述，可知相關(guān)部門需要正視房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)存在的問題，對(duì)于這些問題有關(guān)部門要進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研，而后有針對(duì)性的采取相應(yīng)的對(duì)策。同時(shí)還需要做好長(zhǎng)期努力的心理準(zhǔn)備，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)很多方面都不夠成熟，要想完善價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，必定會(huì)牽涉到其他方面，需要很長(zhǎng)時(shí)間。

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