以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理

李秀萍

（開封國龍置業(yè)有限公司，河南開封 475000）

以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理

李秀萍

（開封國龍置業(yè)有限公司，河南開封 475000）

現(xiàn)今社會(huì)，由于政府的調(diào)控政策措施，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著改革的考驗(yàn)，改革，不僅僅是政府出臺(tái)的調(diào)控政策的要求，更是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需求，而建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，有利于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)改革的變化，還能夠促進(jìn)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展至關(guān)重要，是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，多層次的，有效的財(cái)務(wù)管理不僅可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府政策的調(diào)控能力，也能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)快速變化需求的反應(yīng)能力。

房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 資金預(yù)算 目標(biāo)成本

1 建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理的原因

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征

在房地產(chǎn)行業(yè)興起后，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都形成其獨(dú)特的經(jīng)營模式，雖然經(jīng)營模式各不相同，但其經(jīng)營特征都是一致的，首先，由于房地產(chǎn)的前期投入資金大，開發(fā)周期長，這些因素決定了房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)建設(shè)從設(shè)計(jì)規(guī)劃開始，就要經(jīng)過許多個(gè)開發(fā)階段，并且要耗費(fèi)數(shù)年才能完工，開發(fā)周期長，資金運(yùn)轉(zhuǎn)的靈活性低，而資金的投入較大，少則幾千萬，多則上百億，這導(dǎo)致企業(yè)很難單獨(dú)完成資金的籌集，而需要多方的力量才能完成，大多數(shù)企業(yè)只能通過向金融機(jī)構(gòu)貸款，進(jìn)行負(fù)債融資，這使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)成本，所以，有效控制現(xiàn)金流，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。其次，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬于資源整合型企業(yè)，其業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，涉及產(chǎn)業(yè)較廣，不僅僅需要與供貨商產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)來往，還要與建筑單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)來往，還有在銷售環(huán)節(jié)，要與委托單位產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)來往，當(dāng)經(jīng)濟(jì)來往增加時(shí)，財(cái)務(wù)登記也將變得復(fù)雜，復(fù)雜的業(yè)務(wù)關(guān)系，使得財(cái)務(wù)成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理不可忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1.2 內(nèi)外部形勢(shì)的變化

自從20世紀(jì)90年代后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)投資得到了迅速的發(fā)展，而當(dāng)時(shí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取了較為寬松的經(jīng)濟(jì)金融政策，并且大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展，這使得許多投機(jī)行為有了滋長的空間，造就了我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，卻經(jīng)濟(jì)規(guī)模低，效益差，房地產(chǎn)行業(yè)充斥著泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在我國加入了WTO以后得到改變，當(dāng)我國引進(jìn)外資，越多技術(shù)領(lǐng)先、財(cái)力雄厚的外國企業(yè)進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，與我國房地產(chǎn)企業(yè)展開競(jìng)爭(zhēng)，這也要求我國的房地產(chǎn)企業(yè)不斷向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，而在競(jìng)爭(zhēng)中，許多管理意識(shí)不足、規(guī)模小的企業(yè)漸漸被淘汰。在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必需面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。因此，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，企業(yè)若想尋求更好的發(fā)展，企業(yè)財(cái)務(wù)管理就成為至關(guān)重要的一點(diǎn)，建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，不僅有利于幫企業(yè)走出困境，更為企業(yè)的發(fā)展打下來堅(jiān)實(shí)地基礎(chǔ)，使得企業(yè)在未來能夠更快更好的發(fā)展。

2 建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式

企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指，對(duì)于資金運(yùn)動(dòng)過程所采取的管理方式，它包含了資金的取得、耗費(fèi)、使用、分配和收入等方面。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指包含資金的籌集管理，資金的投入運(yùn)用管理，稅務(wù)籌劃和收入管理，開發(fā)成本及費(fèi)用管理等?，F(xiàn)今，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著財(cái)務(wù)管理的問題，例如成本管理不全面，資金管理較為薄弱，投資分析不到位的情況，所以應(yīng)建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，而建立這種模式應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)要求人們建立以資金管理為核心的企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式

（1）實(shí)施資金集中管理；房地產(chǎn)企業(yè)涉及到許多各行各業(yè)的單位，其生產(chǎn)經(jīng)營的過程十分復(fù)雜，包含了許多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，資金使用速度快，因此，倘若將資金進(jìn)行分散管理，加大了統(tǒng)一調(diào)度協(xié)調(diào)的難度，財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過程中，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)資金集中管理，實(shí)現(xiàn)資金集中管理，不僅能夠有效的統(tǒng)一調(diào)度協(xié)調(diào)企業(yè)的資金，還能夠使資金得到合理使用，使其發(fā)揮最大的價(jià)值，為企業(yè)未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（2）全面實(shí)行資金預(yù)算管理制度；為了有效體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理中資金管理的核心作用，企業(yè)應(yīng)全面實(shí)行資金預(yù)算管理制度，由專門的人員，通過對(duì)企業(yè)以往的資金流動(dòng)進(jìn)行分析，對(duì)未來的資金使用進(jìn)行預(yù)測(cè)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的開展?fàn)顩r和投資所需，使用現(xiàn)金預(yù)算的手段，確定一個(gè)合理的企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算額度和現(xiàn)金持有量，與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照預(yù)算，有計(jì)劃性的使用資金，保證資金的有效運(yùn)行，使其發(fā)揮應(yīng)有的最大價(jià)值。

2.2 構(gòu)建全面目標(biāo)成本管理體系

（1）全面目標(biāo)成本的編制；企業(yè)應(yīng)該根據(jù)以前的成本歷史數(shù)據(jù)，再結(jié)合當(dāng)前的成本實(shí)際情況，預(yù)測(cè)未來的成本變化，同時(shí)還要考慮到企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和市場(chǎng)的變化因素，制定企業(yè)的目標(biāo)成本。在目標(biāo)成本確定之后，還需將其按照順序，一步步細(xì)化為更小的，便于實(shí)行的目標(biāo)成本，要求其具有精確性。

（2）全成本動(dòng)態(tài)管理；當(dāng)項(xiàng)目處于開發(fā)的過程中，那么項(xiàng)目成本就會(huì)產(chǎn)生不斷地變化，為了保證制定的目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，使其在企業(yè)的掌控狀態(tài)下，就必須對(duì)成本變化進(jìn)行及時(shí)的跟蹤與反饋，對(duì)成本變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。在實(shí)際操作中，應(yīng)提高成本管理人員的地位，使其與其他部門的人員做好溝通協(xié)調(diào)工作，有任何問題，及時(shí)反饋，及時(shí)處理，保證有效控制企業(yè)的成本。

（3）責(zé)任成本考核；責(zé)任成本考核是目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本能夠?qū)崿F(xiàn)的前提保證，能夠有效的使目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本落實(shí)到位，這要求企業(yè)要將所有的成本目標(biāo)都落實(shí)到每個(gè)具體的崗位上，并且制定相應(yīng)的責(zé)任考核以及獎(jiǎng)懲措施，責(zé)任成本考核，不僅有利于促進(jìn)實(shí)際工作的有效進(jìn)行，還有利于對(duì)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，使各項(xiàng)成本使用更為合理，促進(jìn)企業(yè)的良好運(yùn)作。

2.3 實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代的信息化技術(shù)，通過對(duì)房地產(chǎn)信息資源進(jìn)行整合與分析，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、決策、經(jīng)營、管理的效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)率。房地產(chǎn)行業(yè)需要面向市場(chǎng)，而了解顧客的需求，掌握最新的政策導(dǎo)向，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的有效商機(jī)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而實(shí)現(xiàn)企業(yè)信息化管理，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行有效的分析和調(diào)研，還能夠?yàn)闆Q策提供有效的信息，因此，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行企業(yè)信息化管理，是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

2.4 以內(nèi)部控制功能為保障

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中會(huì)面臨許多挑戰(zhàn)，其中，對(duì)企業(yè)造成影響最大的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面，一是項(xiàng)目決策具有風(fēng)險(xiǎn)，二是現(xiàn)金流的控制具有風(fēng)險(xiǎn)，為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，企業(yè)應(yīng)制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的預(yù)防機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制和處理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)研究，努力將風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)降到最低，有效防范各種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，要嚴(yán)格控制現(xiàn)金流，提高資金的周轉(zhuǎn)能力，不斷完善內(nèi)部控制的制度，這有利于更好的發(fā)揮財(cái)政的作用。

3 結(jié)語

近年來，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了影響，但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，現(xiàn)今的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不會(huì)改變行業(yè)長久良好的發(fā)展趨勢(shì)。因此，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)和政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)只有調(diào)整自己的管理模式，建立以財(cái)務(wù)管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，勇于創(chuàng)新，提高自身的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地，才能使企業(yè)更快更好的發(fā)展。

［1］鄭靜.我國企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的研究［J］.科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2012（33）.

［2］劉小麗.淺議房地產(chǎn)規(guī)劃變更中的利益關(guān)系與權(quán)益維護(hù)［A］.轉(zhuǎn)型與重構(gòu)——2011中國城市規(guī)劃年會(huì)論文集［C］.2011.

［3］尹建國.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理分析［J］.中國外資，2010（4）.

李秀萍（1972—），女，大專，畢業(yè)于中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，從事會(huì)計(jì)師。