淺析房屋買賣中的預告登記

劉思璐

武漢大學法學院，湖北　武漢　430072

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淺析房屋買賣中的預告登記

劉思璐

武漢大學法學院，湖北武漢430072

摘要：我國商品房預售中買受人的合同債權完全符合預告登記的客體特征，預告登記適用于我國的商品房預售有合理法律基礎。預告登記后登記義務人能夠在不妨礙到預告登記權利人將來物權實現的前提下對房屋進行處分，權利人有權對經預告登記的債權請求權轉讓或質押。

關鍵詞：預告登記；商品房預售；債權請求權；債權質權

預告登記是為保全一項將來能引起不動產物權變動的請求權而進行的不動產登記。①一般認為，我國引入預告登記制度，是為了解決商品房預售過程中開發商“一房二賣”損害預購人利益的問題。我國內陸地區引入商品房預售并對其進行了本土化改造，之后預告登記制度在該領域的適用也是進行了本土化的演變。但對預告登記適用于我國大陸的商品房預售的正當性，學界對此論證極少，且存在不同意見。本文試圖通過分析預告登記在房屋買賣領域中的適用，討論以下幾個問題：預告登記究竟能否適用于商品房預售？經預告登記后的權利能否進行處分，其處分效力如何？

一、預告登記能否適用于我國商品房預售

預告登記制度是法律移植的產物，因此討論預告登記是否適用于我國的商品房預售，有必要從理論上對該制度進行梳理，從實踐上對預告登記的生存土壤進行考察，對比分析指出我國商品房預售的實踐中預告登記制度適用的可能性。

(一)預告登記制度本體考察

在不動產交易過程中，訂立買賣合同與不動產登記之間往往會由于各種因素而存在有一定的時間差。在這期間，如果出賣人再將房屋賣給第三人并進行了登記，則最初的買受人便無法獲得物權，只能轉而尋求債權法上的救濟。在債權法上，債權人享有的是請求債務人進行轉移登記的權利，而不能阻止債務人對其不動產所有權作其他的處分。如此一來，債權人便無法獲得自己預期的房屋所有權，取得不動產物權的目的將落空。預告登記制度正是在此種情形下，為維護債權人的利益、實現交易目的，保護交易安全應運而生。依照物權的公示公信原則，對能夠引起將來不動產物權變動的債權請求權進行登記，該債權經公示便具有了公信的排他效力，能夠對抗后續的物權變動，使得該債權請求權得以保全。預告登記的客體有以下特征：一，是一項債權請求權。二，該請求權能夠引起物權的變動。三，所要引起變動的物權具有登記能力。四，該物權的變動發生在將來。

反觀我國的商品房預售，當預購人與預售人基于真實的意思表示簽訂商品房預售合同時，標的物是遠期建成的房屋，此時商品房尚未建成，預售人尚不享有物權，無法辦理所有權轉移登記。但商品房預售合同有效成立，此時預購人享有的是一項基于合同的債權請求權，該請求權的內容是請求預售人在將來能夠進行房屋所有權轉移登記時為之辦理轉移登記手續，從而使預購人獲得所購商品房的所有權。房屋屬于不動產，依照我國法律規定，自然具有登記能力。

對比預告登記的客體要素與我國商品房預售中預購人所享有的債權請求權，可以看出，我國的商品房預售中預購人所享有的債權請求權滿足預告登記的客體的一切要素，是能夠通過預告登記進行保全的，預告登記適用于我國商品房預售有其理論依據。

(二)預告登記的適用環境考察

我國預告登記引入《物權法》，其主要參考立法例應當是德國。與我國房地產開發市場不同，在德國，進入房地產市場的開發商都具有雄厚的資金實力，商品房開發的資金大多來于自有資金和銀行貸款，因此德國的商品房買賣基本都是開發商將房屋建成之后再將房屋出售，商品房預售極少出現在商品房買賣中。德國的住房一般采用租賃或者分期付款買賣現房的方式。在現房分期付款買賣中，出賣人往往以房屋所有權為擔保，在約定的房款全部付清之前，出賣人保留房屋的所有權，這樣買受人便承擔著在房屋所有權轉讓給自己之前，房屋的出賣人再次將房屋出賣給第三人從而不能獲得房屋的風險。預告登記制度的應用，為房屋買受人的利益保護提供了制度前提。因此，德國的預告登記制度多用于現房買賣中。反觀我國內地的房地產開發市場，由于房屋供不應求、原始積累不足、金融環境惡劣等因素，使得80%甚至90%的房地產開發商利用商品房預售的方式進行融資，商品房預售在緩解住房壓力、有效利用社會總體資源等方面發揮著比現房買賣更為優越的作用。而在我國商品房預售中，不可避免地會出現房地產開發商一房數賣甚至是其他嚴重損害預購人利益的情況，引入預告登記制度適用于商品房預售，無論是制度預設還是現實應用，都在保護預購人利益中發揮著重要的作用。

(三)小結：預告登記適用于我國商品房預售——理論和實踐的正當選擇

上文已經論證，在理論構建上，預告登記的客體是一項債權請求權。我國商品房預售中，預購人基于商品房預售合同所享有的合同債權完全符合預告登記的客體所具備的要素，預告登記適用于我國大陸的商品房預售有理有據。實踐中，我國商品房預售已占據了大半個房地產市場，相較商品房預售極少存在的德國，我國適用預告登記制度來保護購房人利益，在商品房預售領域比現房買賣中的情況則更為常見。我們不能單憑預告登記在德國多適用于現房買賣就得出我國商品房預售中沒有預告登記適用余地的結論。在我國大陸地區，引入預告登記制度在商品房預售領域，在保護預購人的利益、降低交易風險等方面都發揮著很重要的作用。

二、預告登記后當事人的權利

(一)預告登記對物權人的效力——中間處分行為的效力

本文所討論的預告登記中間處分行為的效力，具體指的是在預告登記之后、本登記之前，即登記權利人已享有了一項被賦予公示效力的債權請求權之時，登記義務人又為的法律上的處分行為的效力。

依《德國民法典》第883條第2款的規定，預告登記并不導致土地登記簿的凍結，債務人仍享有處分權，只是該處分行為對于受預告登記保護的債權人不生效力。依日本《不動產登記法》第105條的規定，“假登記”(即本文所討論的預告登記)之后的處分行為，只有在妨礙到“假登記”權利人將其推進為本登記時才歸為無效。根據臺灣地區“土地法”第79條之1第2項和第3項的規定，預告登記之后，土地或建筑物權利人對于土地權利又為的處分行為，若妨礙被保全的請求權則歸于無效。

我國大陸地區就預告登記后中間處分行為的效力，主要存在三種意見，即絕對無效、相對無效和效力待定。

依我國《物權法》第20條第1款規定，只要沒有取得預告登記權利人的同意，登記義務人都不得對標的不動產再為處分行為，不論該處分行為將來對其物權變動請求權是否會產生影響。理論界，多數學者對此持相對無效的觀點，如梁慧星教授②、王利明教授③在其主持起草的《民法典草案建議稿》(物權編)中相關條款均表明持相對無效的觀點。持效力待定觀點的學者主要是楊立新教授。④

筆者認為，我國的行為效力體系不同于德國，我國的法律行為效力只有有效、無效和效力待定之分，在討論其效力時不能照搬概念將中間處分行為的效力歸于絕對無效或相對無效中去。可以從以下幾個方面分析預告登記后中間處分行為的效力：1.物權人仍然享有處分權，該處分行為有效。《物權法》規定不動產物權的變動，以登記為生效要件。在房屋買賣中，本登記之前房屋所有權并沒有發生轉移，所以物權人仍然享有處分的權利。2.預告登記具有預警效力，可以抗辯第三人主張善意取得。依物權公示公信的原則，推定登記簿上的記載均為正確，若權利人進行了預告登記，就表明已向第三人發出預警，第三人在存在預告登記的情況下進行的交易便推定為第三人明知，不得主張其主觀上為善意。3.預告登記可能推進為本登記，中間處分行為以不能損害到已預告登記的未來物權的變動為限。因此若再次處分行為妨礙了預告登記推進為本登記，那么該處分行為無效。4.預告登記具有順位效力，如果該處分行為不損害未來物權人的利益，則該處分行為有效，但其順位劣后。

(二)預告登記權利人能否處分經預告登記的權利

1.預告登記權利人將其權利轉讓

在本登記之前，預告登記權利人對房屋并不享有物權，只享有債權請求權，當然不能夠對房屋進行實體上的處分，自然是不能夠轉讓房屋的。但現實中房屋買受人在進行預告登記之后、本登記之前，又將房屋轉手于他人的情況在現房買賣中非常常見，且為法律所允許。分析其中的法律關系可以看出，預告登記的權利人此時轉讓的并不是房屋的所有權，而是其享有的基于房屋買賣合同的債權請求權。第三人取得的是其前手所享有的請求原出賣人轉移房屋所有權的請求權。其實質是房屋買賣合同的債權債務關系的轉移，只不過讓與的客體——債權請求權因預告登記的擔保而被賦予了物權性。依一般債權轉讓的原理，登記權利人能夠轉讓其權利，且需通知登記義務人。此外，房屋的再次買受人可以基于債權債務關系的轉移，通過預告登記的異議登記，將自己的名字記載于房屋預告登記簿上，享有保全其請求房屋出賣人轉移所有權給自己的請求權的公示效力。

2.權利人將其權利作為擔保的客體——債權質押

權利人若將自己所享有的合同債權作為擔保的客體，在現有的法律框架下，只可能是以權利為標的設立的權利質權，那么在我國現行的法律機制下有無合理的依據以及實現的可能，需綜合考慮權利質權的標的范圍、設立方式及效力等方面。

權利質權的標的，普遍認為須具有以下特性：是所有權之外的財產權；具有可讓與性；適于設質。上文已論述，在房屋買賣合同中，預告登記權利人所享有的債權是一項財產權且具有可轉讓性，對于該財產權是否適用于設質，我國法律沒有禁止，筆者認為，應當將一般債權納入權利質權的范圍內，可以用于設質。

設立質權的方式。除一般質權的設立需要書面協議外，權利質權的設立還需通知原債務人以及一定的公示。筆者認為，房屋買賣中可以通過在預告登記簿上進行記載的方式進行公示。

權利質權實現的方式。房屋買賣中以預告登記權利人所享有的債權請求權為標的的權利質權實現時，應當是質權人得以直接向債務人請求將房屋所有權轉讓給登記權利人，辦理本登記之后，出質人成為房屋的所有權人，此時因房屋所有權的取得，原以債權請求權為內容的權利質權轉化成為以房屋所有權為標的抵押權，質權人成為房屋的抵押權人，對房屋享有拍賣或變價之后的優先受償權。

[注釋]

①梁慧星.中國物權法草案建議稿[M].北京：社會科學文獻出版社，2000：168.

②梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由[M].北京：法律出版社2004：38.

③常鵬翱.比較法視野中的預告登記[J].金陵法律評論，2005.

④楊立新，宋志紅.預告登記的性質、效力和范圍探索[J].法學雜志，2006(4).

作者簡介：劉思璐(1992-)，女，漢族，河南許昌人，武漢大學法學院在讀碩士研究生，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D923.2；D922.181

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)35-0118-02