我國“以房養老”可行性設計及法律問題探討

蘭民均

西華師范大學管理學院，四川 南充 637009

一、引言

與發達國家情況不同的是，我國是在經濟發展不充分的時候進入老齡化社會的，社會公共養老資源嚴重不足;大量的“四二一”(即四位老人、一對夫妻、一個孩子)結構已逐漸成為中國家庭的主要結構，家庭支持沉重的養老負擔。于是依靠老人自身養老就變得十分迫切了，“以房養老”正是符合我國老人依靠自身養老的一個可行的辦法，在發達國家的長期實踐中被證明是一種新的養老思路和金融保險產品的一大創新。“以房養老”可以保證老年人在有生之年可以一直居住在自己的房屋中，并且房屋能夠提前變現，以此改善自己的晚年生活。這一養老新方式已經引起我國各行業的關注，雖然在思想觀念、國家政策制度、房地產市場、金融保險等方面還有不夠完善的地方，但“以房養老”未來的可行性依然是被看好的，對于豐富我國養老模式和完善養老保障制度具有非常重要的現實意義。

二、我國養老模式的現狀

目前我國養老模式還是以傳統的子女養老和社會保障養老模式為主。在計劃生育政策實施前，由于家庭結構尚未處于“四二一”的狀態，家庭規模較大、人口年齡結構相對穩定，子女養老模式一直處于主要位置。隨著時代的發展，子女養老面臨的難題有:“四二一”的家庭結構使得子女不僅要贍養四位老人，還要撫養一個孩子，子女負擔重，家庭養老的功能在逐漸弱化;子女長大后大都和父母分開來住，這樣就會導致“空巢”家庭增多以及子女贍養老人的意識在逐漸減弱。

三、以房養老模式在中國的可行性設計

(一)以房養老的運行模式選擇

對于以房養老的運作模式是選擇由政府主導，還是選擇完全交由市場去運作，又或者是兩者兼而有之，這是以房養老在我國實行中首要面臨和解決的問題。

1.改革開放后，我國經濟處于轉型時期，社會主義市場經濟體制發展不完善，法律制度環境和信用體系不夠全面，社會環境和以房養老發展都不夠成熟，以房養老模式如果完全交給市場去運作，難免會出現老年人的利益受到侵害等類似的問題。因此需要政府扮演“監督者”的身份去對市場進行監管，確保市場的服務質量。以房養老不宜使用完全的市場運作，離不開政府的參與。

2.“以房養老”對于中國居民來說是比較新穎的東西，大家對它從陌生到熟悉再到適應它，需要一個適應和過渡的過程，這個過程期間需要政府扮演“協助者”的身份，而非“主導者”的身份適當加入一些私人機構進來參與競爭，以此提高“以房養老”模式的服務質量，保證老年人消費者的利益。

(二)以房養老模式實行參與機構的選擇和分析

商業銀行被稱為發展住房反向抵押貸款的主力軍，保險公司被稱為發展住房反向抵押貸款的有生力量。以房養老參與機構的選擇決定了我國以房養老模式的運作流程，因此，我國以房養老實行中所應具備的參與機構:

1.政府，為以房養老的實行提供資金支持和政策支持，加強對以房養老的宣傳和提供相關業務的咨詢，完善相關法律法規建設;同時也要加強法律法規的執行以及對貸款機構和房屋評估機構的監管，使其確保服務質量;提供擔保。

2.貸款機構，在我國能夠成為貸款機構的有:商業銀行、保險公司、社會保障部門、房地產開發部門或特設一個專門機構，或是以上這幾方面的綜合體。我國商業銀行和保險公司在開辦貸款業務和養老保險的繳納及賠付業務積累了較好的經驗。

3.借款人，借款人必須具備以下條件:滿足以房養老年齡的老年個人或夫妻;借款人擁有自己居住的房屋產權;借款人當前的經濟和生活水平處于中等或中等偏下的狀態;借款人受傳統觀念束縛較少，能夠接受新觀念、新事物。

4.中介機構，以房養老涉及到房產評估、咨詢、法律、財務、房屋處置等多方面的領域，所以中介機構對于借款人和貸款人來說是十分必要的，其主要承擔監督者和協調者的角色，使得雙方最終達成協議。

5.社會保障機構，社會保障機構承擔建立完善的社會保障體系、增加養老資金的籌集渠道、支持養老事業的發展的職責，加上其自身擁有大量資金，所以社會保障機構的積極參與可以使我國以房養老模式得到進一步的發展。

四、我國以房養老在實行中涉及的法律問題探討

我國以房養老實行中涉及的法律問題及對策:

(一)《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定居住用地使用權出讓最高年限為70年，土地使用權期滿，土地使用權由國家收回。這樣不僅使得土地使用權和地上建筑物及其附著物所有權產生矛盾，而且在土地使用權到期后，住宅作為抵押物的價值就不存在了。對策:政府應當對于以房養老關于老年人住房使用年限以及土地使用期屆滿后自動續約的土地使用權出讓金繳納標準等作出明確規定，這樣就可以減少老年人住宅評估價格的不確定性，增強貸款機構的貸款信心。

(二)《城市房地產抵押管理辦法》規定權屬有爭議房地產不得用于抵押。在我國城市中有些房屋的產權不明確，比如單位分房、保障房等，這些產權不明確的房屋存在，導致以房養老的實行面臨著較大的風險。對策:政府應當完善房屋產權登記制度，做到將一些單位分房、保障房等房屋產權明確，這樣為以房養老模式的進一步實行奠定基礎。

(三)《擔保法》和《物權法》這兩部法律都明文規定禁止流質契約，目的是保障借款人的利益。在當前法律制度下，銀行、保險公司等貸款機構不能通過事先約定在老年人去世后，其所抵押的住宅歸貸款機構所有。對策:為保證以房養老模式的順利實行，政府可以對相關法律進行完善或調整，使得這些法律與以房養老模式相適應。

五、結論與討論

基于國內養老模式的現狀，對我國以房養老模式進行設計以及對該模式實行中涉及到的法律問題進行探討，提出對策進行解決。以房養老在我國面臨傳統子女養老負擔重、社會養老保障體系不健全的養老現狀中脫穎而出，給我國養老問題的解決提供了一種創新的思路。鑒于我國特殊的國情，以房養老模式適合走一條政府與市場相結合的道路，在起步階段由政府主導以房養老業務;在成長階段由政府和銀行等機構共同發展該業務;在成熟階段完全由市場主導，由政府監督。以房養老模式能否在我國成功實行，關鍵取決于銀行、保險公司等貸款機構如何對以房養老產品進行合理的定價，合理的定價能夠使得雙方利益得到滿足。在以房養老實行的過程中，必然會涉及到房屋所有權和土地使用權矛盾、流質契約、房屋評估標準等一些法律問題，對這些法律問題的解決能夠進一步促進以房養老的實行。

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