論物業服務合同的強制性義務

莊 昕

黑龍江建筑職業技術學院，黑龍江 哈爾濱150025

強制性義務又指法定義務，是物業管理法律法規所確定的義務。這些義務即使當事人沒有在合同中約定，當事人也應當履行。物業服務合同雖從性質上講屬于委托合同，因而權利義務的設置只能是取決于當事人雙方的約定。但是，第一，物業服務合同關系著廣大居民最根本的“住”的權利，關系著個人的生活質量的問題，而個人的居住的權利向來是各國人民關注的個人基本人權的內容，這就要求各國通過各種手段保證這一權利的圓滿實現;第二，作為一個普遍接受的觀點，物業管理公司在同業主之間的關系上是一個強者與弱者的關系，因此，必須借助法律規范上的配置，通過權利義務的強制分配從而達到一種相對的平衡。這就使我國的物業管理法規中會存在一些強制性的規定，這些規定構成了物業服務雙方關系的強制性條款。

一、物業管理公司的強制性義務

第一，取得完整的資質證書的義務。這義務的規定來自于《物業管理條例》第32 條的“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度”，而違反這一義務規定的責任來自于第60 條，無疑這是一個行政責任。

第二，聘用取得職業資格證書的管理人員的義務。這一義務來自于《物業管理條例》第33 條，從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。而違反這一義務的行政責任規定于第61 條。

第三，轉委托全部委托的限制義務。這一義務可見于《物業管理條例》第40 條，“物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”而違反這一規定之責任規定于第62 條。

第四，不得挪用專項維修基金的義務。這一義務在法律上并無明確規定，但由于這一“專項維系基金屬業主所有”﹙《物業管理條例》第54 條﹚，而物業管理企業在業主委員會成立后可進行代管﹙《住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法》第10 條﹚，所以會存在被挪用的可能。這一責任規定于第63 條。

第五，不得擅自改變物業管理用房的用途的義務。這一義務來自于《物業管理條例》第38 條的規定，而義務的違反責任規定于第65條。

第六，不得擅自改變公共建筑和共用設施用途的義務;不得擅自占用、挖掘道路場地的義務及不得擅自利用共用部位、共用設施進行經營的義務。這一義務來自于《物業管理條例》第50、51 條，而責任見于第66 條。這里面存在一個問題，即在國家機關基于物業公司的違法行為而追究行政責任的同時，合同中的當事人另一方是否可以根據其違約行為追究違約責任呢?從以上各方面的情況看，第一方面產生的是合同雙發的主體資格問題，在新合同法頒布之前，這可能會因主體不合格而導致合同無效;第二方面可以歸結為合同的履行方式問題;第三方面則是轉委托上的責任問題，這在合同法第400 條有明確的規定;其余方面也都可以通過違約責任加以追究;并且，第四和第六方面還可構成侵權行為。由于公法責任并無和私法責任競合的問題，這在我國刑法中受害人在國家追究加害人的刑事責任之后仍可提起刑事附帶民事訴訟就可看出來，并且，按我國法律法的規定，民事上的賠償責任和刑事上的財產罰在加害人財產不足于全部支付時。因此合同的當事人追加違約責任應是可以的。這在《物業管理條例》第62 條也得到了反映，因此其在規定了物業管理企業轉委托的行政責任后，又規定“給業主造成損失的，依法承擔賠償責任”。

二、業主的強制性義務

業主的強制性義務表現在以下三個方面:

(一)物業的使用必須不得損害業主的共同利益。由于生活在同一物業小區，業主之間存在公共利益，每一個業主對此公共利益都負有加以維護、不得侵害的義務。比如物業管理區域內的道路，非經許可，業主不能隨意占用、施工、甚至損毀。同時業主在使用公共區域時，也要盡到注意義務。

(二)繳納管理費及專項維修基金的義務。我國《物業管理條例》做了比較詳細的規定。

例如第42 條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第54 條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

以上兩個條文界定了繳納管理費和專項維修基金的主體。

(三)業主的行為不得違反有關法律、法規的規定。《物業管理條例》第46 條第1 款規定:“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”在當事人雙方的關系中，這一規定設定為物業管理公司的職責。物業管理企業在行使該權利時不得限制業主的人身自由。

總之。在理解強制性義務時，一定要強調物業管理公司與業主的對向性，即雙方都要履行強制性義務。不允許一方只享有權利而不履行強制性義務。