試論樓頂的權屬糾紛問題——以住房天臺為例

試論樓頂的權屬糾紛問題——以住房天臺為例

袁源

西南民族大學法學院，四川成都610225

摘要：本文擬從建筑物區分所有權的相關理論法律規定出發，結合現實問題，論述樓頂特別是住房天臺權屬以及與之關聯的問題。

關鍵詞：建筑物區分所有權；共有部分；專有部分；天臺附送；物業管理

中圖分類號：D923.2

作者簡介：袁源(1993-)，女，漢族，重慶墊江人，西南民族大學法學院，研究方向：物權法。

由于城市規劃的需要，樓頂形狀多表現多平頂和露臺，本文討論的主體便是這種形態的樓頂權屬問題。樓頂權屬糾紛主要是因為開發商將建筑物的天臺贈送給了頂樓的業主，業主因此主張自己對樓頂的專有使用權，但在頂樓業主對天臺進行改造，比如搭建涼棚時，遭到其他業主強烈反對，從而糾紛不斷。

據此，筆者認為有以下幾個問題值得探討：1，樓頂是專有部分還是共有部分；2，開發商能否將樓頂直接買賣或贈送，該行為能否產生法律效力；3，頂樓業主權益受損時的法律救濟問題。

一、建筑物區分所有權的實質內涵

根據法律規定，建筑物區分所有權包括三個組成部分：一是專有部分的所有權；二是共有權；三是成員權[1]。因此，確認樓頂的權屬，關鍵是認定樓頂屬于建筑物區分所有中的專有部分，還是屬于共有部分。依照建筑物區分所有權相關原理來分析，對于專有部分范圍的確定，理論通說是結合壁心說和最后粉刷表層說，壁心說界定頂層所有權人的權利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達到整個頂層樓板，更不能達到頂層空間[2]。最后粉刷表層主張業主的所有權界限及于頂層樓板自己一側的最后粉刷表層。因此，樓頂平臺屬于共有部分，應當歸屬于全體區分所有權人共有。

就目前房屋中的天臺而言，規劃上大多是消防通道或避難層，不具有排他性，一般只有獨立房屋的露臺等具有使用上的排他性。因此，結合理論和法律規定，能作為專有部分的頂樓天臺的前提條件是，該天臺在規劃上就專屬于特定房屋。否則就不能認為樓頂天臺具有專屬性質。

二、對于開發商將天臺等隨頂樓贈送給頂樓業主的行為的定性

筆者認為，結合上文論述，樓頂天臺的共有性決定了當事人不得通過約定變更其所有權歸屬，其所有權應由該建筑物的所有業主享有。所以開發商沒有權利將屬于全體業主所有的部分、區域，通過口頭或者書面的形式贈與給任何的單個業主，任何業主也都不能獨自對該屬于全體業主所有的部分享受專有的權利，能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體業主會議[3]。2《商品房預售合同》約定的房屋面積以房地產產權登記機關實際測定為據，而上述屋頂天臺不屬計算產權面積的范圍。所以，無論是開發商的口頭承諾，還是通過書面的形式將天臺的所有權賣給或是贈與單個的業主，該行為均不應受法律保護，合同約定也不具有法律效力。

使其歸于無效的理由在于，建筑物的樓頂，對于全體業主而言，具有重要的價值。首先，樓頂關系到建筑物的功能與使用期限；其次，對樓頂進行再度開發和建設，可以將全體業主的活動空間擴張，業主可以利用擴張的空間進行更多的娛樂活動，使得生活質量得到提高；再次，樓頂平臺的開發利用，具有豐富的商業價值，比如在樓頂空間加持廣告標牌可以使全體業主獲得經濟效益，這些利益與全體業主息息相關，任何個人不得通過不合法的方式予以剝奪[4]。對于這樣的重大利益，必須由全體業主會議決定，如果業主會議決定樓頂可以交給頂層業主所專有使用，那么這樣的處分才是有效的。

三、對于頂層業主而言，由于天臺不能歸屬個人，那么現實產生的一系列問題應該如何處理呢？(對買房時頂層樓主支付了天臺的額外費用而利益受損本文暫不作討論)

如：某業主住在頂層，近年天氣越來越熱，這種舊樓的隔熱層幾乎不起作用，就想在樓頂天臺搭個涼棚或在頂層用磚頭砌起一圈以裝水防曬，但樓下各住戶有時要在天臺曬被子、曬煤球等東西，如果在天臺搭涼棚了，別的住戶就不能曬東西了，那將引起其他業主的不滿。那么此時頂層業主的權益該如何救濟？又如在天臺晨運跑步、跳繩、玩舉重器材及啞鈴、踢踺子、踢球等聚眾活動，對頂樓住戶的正常生活構成嚴重的威脅，直接損害了該層住戶的應有權益，對此日常又應由誰來監督管理？

根據《根據物業管理條例》[5]，上訴問題可以通過物業管理業主大會會議解決，但這在實際操作中仍有問題，比如重修天臺隔熱防水設施，對于其他業主而言，這完全是頂層用戶的問題，但費用卻需要自己分攤；對頂層用戶而言，如果業主大會通過不了，那么為解決這問題則需自己支付額外費用，且某些方式還會遭致其他用戶的反對。同樣，因天臺產生的噪音等問題，僅靠業主大會的規定，完全不能隔絕，除非禁止其他業主上天臺，這顯然是不可能的。所以，在現實生活中，公用天臺給頂層用戶帶去的諸多問題，很難通過法律規定解決，頂層業主的權利救濟也難落到實處。

綜上所訴，對于樓頂，除了規劃上屬于特定房屋并列入該特定房屋中的天臺露臺外，其他建筑物天臺均屬全體業主共有，一般不能被贈與買賣，購房者在購買頂層時應特別注意這一點。同時在頂層業主權利救濟方面，相關法律應當進一步完善。

[參考文獻]

[1]物權法第七十條.

[2]楊立新.樓頂空間的權屬爭議及解決規則[J].人民法院報，2005.

[3]http：//china.findlaw.cn/fangdichan/yezhuweiquan/peitaosheshi/187965.html，2015-5-13.

[4]最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(二)[Z].2009-05-14.

[5]<物業管理條例>第十一條，第十二條.