婚前按揭房的產權歸屬及分割探析

婚前按揭房的產權歸屬及分割探析

吳曉倩

甘肅政法學院，甘肅蘭州730000

摘要：婚前按揭房的產權歸屬及分割問題是離婚訴訟中爭議較大的問題之一，本文以最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條的規定為主線，探討以照顧女方和子女權益的原則確定婚前按揭房的產權歸屬及分割，以期達到良好的法律效果和社會效果。

關鍵詞：婚前按揭房；產權歸屬；財產分割

中圖分類號：D923.9

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)14-0052-02

作者簡介：吳曉倩(1985-)，女，江西永豐人，法學碩士，甘肅政法學院，研究方向：民商法。

隨著房價的持續走高，以按揭方式購買房屋成為絕大部分公眾購房的首選方式，由此引起離婚時按揭房的產權歸屬和分割爭議糾紛也數量龐大，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(下文簡稱《婚姻法司法解釋(三)》)的出臺，并未使問題得到根本解決。由于該司法解釋第十條的規定存在模糊之處，理論與實務界關于婚前按揭房的所有權歸屬及具體的分割方案各具其詞。本人主張婚前按揭房的分割必須秉持照顧子女及女方權益的原則，產權歸屬以夫妻共有為原則，個人所有為例外。

一、我國家庭財產制以共同財產制為基礎，個人財產制為例外

根據《婚姻法》的規定可知，我國現行的基礎家庭財產制是夫妻共同財產制，即夫妻雙方對其財產沒有約定或約定不明確的，除法律明確規定為夫妻一方所有的財產外，凡是在婚姻關系存續期間所得的財產，原則上歸夫妻共同所有。根據我國《婚姻法司法解釋(三)》第十條的規定，夫妻雙方可以協議處理一方婚前按揭，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的按揭房產的歸屬及分割，當協議不成時，人民法院可以判決該不動產歸按揭一方。隨著房產價格的不斷攀升，按揭購房已經成為當今社會的首要購房模式，而且按揭房產在夫妻財產中也占有相當比例，如此規定相當于確立了個人財產制成為基礎家庭財產制，而夫妻共同財產制成為例外，顛覆了我國《婚姻法》的基本精神。從法律效力層級分析，司法解釋的效力應當低于法律，那么其規定就不得與法律相抵觸。此外，我國尚不具備推崇夫妻個人財產制為主流財產制的社會基礎和條件，短期內不能以突變的形式提高個人財產的比重，否則將破壞幾千年來鼓勵夫妻同居共財的家庭倫理屬性。因此，應當嚴格限制《婚姻法司法解釋(三)》第十條的適用，確保共同財產制在家庭財產制中的基礎地位。

二、婚前按揭房原則上歸夫妻共同所有，以一方個人所有為例外

結合《婚姻法司法解釋(三)》第十條關于婚前按揭房的分配規定，在排除夫妻雙方就房產分割達成協議的情況下，影響婚前按揭房所有權歸屬確定的因素主要為首付款的支付和產權登記情況兩點。明確上述問題后，可將婚前按揭房分為兩種類型：

(一)首付款出資人與產權登記人一致的情形

此種情形下主要有兩種類型：一是一方婚前支付首付款并登記在該方名下；二是雙方共同支付首付款并登記在雙方名下。根據《婚姻法司法解釋(三)》第十條的規定，適用第十條的構成要件是1、一方婚前簽訂不動產合同，2、以簽訂方財產支付首付款并在銀行貸款，3、婚后以夫妻共同財產清償貸款，4、不動產登記于首付款支付方名下。第一種類型顯然符合《婚姻法司法解釋(三)》第十條的適用范圍，除夫妻雙方達成協議外，一般可以認定為歸產權登記人個人所有。至于第二種雙方共同支付首付款并登記在雙方名下的情形，無論婚前或婚后取得產權證，雙方都系共同出資、共同還貸，又登記在雙方名下，當然屬于夫妻共同財產。

(二)首付款出資人與產權登記人不一致的情形

現實生活中，經常有人為了規避國家限購政策或者隱瞞實際財產、享受優惠政策等原因，出現實際出資人與產權登記人不一致，離婚時雙方又未能就該婚前按揭房的產權歸屬達成一致的情形，主要類型有：一是一方婚前支付首付款，產權登記在另一方名下；二是一方婚前支付首付款，產權登記在雙方名下；三是雙方共同支付首付款，但登記在一方名下。針對第一種、第三種實際出資人未被登記為房屋產權人的情形，如果嚴格按照《物權法》第十六條的規定對該婚前按揭房進行權屬認定，將其認定為一方所有，將違背實質公平。而《婚姻法司法解釋(三)》第十條也明確將此類型排除在適用范圍之外。本人認為，應當將第一種、第三種情形的婚前按揭房認定為夫妻共同財產。第二種情形一方婚前簽訂房屋買賣合同并支付首付款，產權登記時增加另一方為產權人或者變更登記在雙方名下，根據當事人意思自治的民事立法基調，可以推定為首付款支付方自愿將個人財產變更為夫妻共同財產，另一方也表示接受，雙方達成意思一致，因此，此類婚前按揭房也應認定為夫妻共同財產。

綜上，“最大限度地分享對方創造的物質精神財富，不計較個人得失往往是婚姻契約的基本原則”①，我國《婚姻法》確定共同財產制作為基礎家庭財產制，遵循了這一基本原則，應當嚴格限制《婚姻法司法解釋(三)》第十條的適用范圍。婚前按揭房產原則上應當屬于夫妻共同財產，只有在符合第十條規定的構成要件時也僅是“可以”認定為首付款支付方個人財產。

三、以照顧子女和女方權益的原則為指導分割婚前按揭房產

雙方共同支付首付款并登記在雙方名下以及首付款出資人與產權登記人不一致的婚前按揭房原則上都屬于夫妻共同財產，應當按照《婚姻法》的相關規定進行分割。

《婚姻法司法解釋(三)》第十條確定的一方婚前簽訂不動產合同，以其個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財產還貸，房屋登記于首付款支付方名下的婚前按揭房的產權歸屬，采用了“協議”+“可以”的處理方式，賦予了法院在審理具體案件時一定的自由裁量權，意味著此類婚前按揭房也可以被認定為夫妻共同財產。立法采取這種模糊字眼，就是考慮到婚姻關系不同于其他民事關系比如合伙關系，在考慮財產因素時，更應當關注婚姻家庭生活中的感情和倫理因素。因此，在決定此類婚前按揭房權利歸屬時，需要法院衡平夫妻雙方的利益，充分考慮下列因素：一是照顧子女和女方權益，在決定婚前按揭房由誰居住時(一般房屋分給誰誰就有權居住)，應當考慮雙方的實際需要，一般而言，女性在婚姻家庭生活中處于弱勢地位，特別是需要照料老人、撫養未成年子女的女方，在分割時應當具有優先權。“男主外，女主內”的思想影響下，女性更多的是在家操持家務，應當承認女性以家務勞動的方式對婚前按揭房產的取得作出貢獻，并且賦予其與男性外出賺錢一樣的社會價值，以保障女方權益。二是婚后共同還貸的時間長短及數額大小，如果夫妻雙方共同生活八年以上或婚后所還貸款占房屋購買價的一半以上，那么就可以認定此類婚前按揭房為夫妻共同財產。法院充分考慮這些因素后，婚前按揭房有可能被認定為夫妻共有，此時對此財產的分割就是對共同財產的分割，不存在補償問題。

此類婚前按揭房被認定為夫妻一方個人財產時，產權所有人需要對另一方進行補償，補償的范圍包括婚后共同還貸的款項及相對應的財產增值部分。在確定補償具體方案前，需要明確以下問題：

第一，“財產增值部分”包括自然增值嗎？

《婚姻法司法解釋(三)》第五條規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。”換言之，即一方個人財產在婚后產生的孳息和自然增值屬于一方個人財產，那么第十條規定下的婚前按揭房一旦認定為首付款支付方個人財產，那么其“財產增值部分”應當不包括自然增值。何謂“自然增值”？是指該增值的發生是因通貨膨脹或市場行情的變化所致，與夫妻雙方的協作勞動、努力或管理等并無關聯，比如夫妻一方個人婚前所有的房屋。②與此相對的是“人為增值”。判斷“財產增值部分”的大小關鍵是看對婚后共同還貸行為的定性。有觀點認為，此類婚前按揭房增值完全是因市場原因導致，不需要另一方作出貢獻，至于其參與還貸的行為應當定性為無償的債務承擔。本人認為這是一種很武斷的結論，既缺乏法律依據，也顯失公平。共同還貸行為體現的是夫妻協力共同管理婚前按揭房，凝聚了另一方對該房產的貢獻。試想如果沒有婚后另一方參與還貸，就不能確保房屋的持續所有及增值，所以共同還貸行為決定了此類婚前按揭房的婚后增值都屬于人為增值，不存在自然增值，產權登記人應當就婚后所有增值部分給予另一方補償。

第二，婚前按揭房的貶值風險是否應當由夫妻雙方共同承擔？

《婚姻法司法解釋(三)》第十條沒有規定關于房屋貶值時如何處理，但根據市場規律，房屋有增值必然有貶值，貶值時如何協調夫妻雙方的權益也需要明確。增值時，房屋產權人在獲得房屋所有權的前提下僅“補償”另一方，作為另一方參與還貸的回報，既然利益已經不共存，那么風險就不應當共擔；此外，婚前按揭房購買時僅是產權登記人單方的意思決定，另一方只是被動的參與還貸，缺失購買房屋的決策自由，那么產權人因自身決策行為而完全承擔房屋貶值的風險當然合情合理。因此，此類婚前按揭房的貶值風險完全由產權人承擔，貶值時應將共同還貸的一半償還給另一方。

由于《婚姻法司法解釋(三)》第十條對此類婚前按揭房增值部分如何分割、補償數額如何確定沒有明確規定，導致實務中法院操作十分混亂，比較常見的計算方式有共同還貸比例法③、整體計算法④、本金利息分別計算法⑤，其中本人比較贊同賀劍博士一文中提出的一種計算方式。⑥借鑒瑞士法關于婚前按揭房的增值分配方案，主張將付息行為和還本行為相區分，婚后夫妻共同還本付息行為的貢獻針對的是整個抵押債務，“維護了抵押債務在婚姻存續期間的存在”，因此計算婚后共同還貸增值額的基礎不是實際共同還貸額占購買成本的比例，而是總貸款額占購買成本的比例；利息是按揭貸款的使用對價，不計入房屋總價、房屋升值等數據，具體補償數額計算方式為：

抵押債務的貢獻比例=貸款額/不動產原購買價格

婚后房屋增值額=不動產現價值-不動產購買價格

婚后共同還貸增值額=抵押債務的貢獻比例*婚后房屋增值額

非產權人所得補償款=(婚后共同還貸增值額+已還貸本金)/2

這種計算結果既保護了個人婚前財產的權益，同時也符合《婚姻法》第十九條第一款規定的照顧子女和女方權益的原則，最大限度地保障了配偶另一方的權益。

[注釋]

①季長龍.婚前按揭房產分別所有制的法理反思——以最高人民法院<婚姻法>解釋(三)第10條為對象[J].浙江工商大學學報，2015(02).

②杜萬華，程新文，吳曉芳.關于適用婚姻法若干問題的解釋(三)的理解與適用[J].人民司法，2011(17).

③張寶華，王林林.婚前個人貸款婚后共同還貸房屋的分割[N].人民法院報，2012-4-12.

④奚曉明.最高人民法院婚姻法司法解釋(三)理解與適用[J].人民法院報，2011(168).

⑤天津市第二中級人民法院<天津市第二中級人民法院關于婚內共同還貸及增值的計算方式征求意見稿(2011)>.

⑥賀劍.離婚時按揭房屋的增值分配：以瑞士法為中心[J].政治與法律，2014(10).