樓頂使用權(quán)制度淺析——建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律探討

樓頂使用權(quán)制度淺析——建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律探討

袁玫

四川省社會科學院法學研究所，四川成都610072

摘要：《物權(quán)法》的頒布、《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的出臺都對建筑物區(qū)分所有專有和共有權(quán)部分作了相關(guān)規(guī)定，也為現(xiàn)實中開發(fā)商售房和業(yè)主買房提供了法律依據(jù)和實踐指南。但在生活中，在法律法規(guī)的規(guī)定下，業(yè)主對樓頂?shù)氖褂寐屎苄。覍τ跈?quán)利的主張也很模糊。在學術(shù)界，學者們大多贊同樓頂屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分。但在實踐中，近幾年的房子開發(fā)商為了順利或高價出售頂層房屋，以附贈或出售方式約定樓頂歸頂層業(yè)主專有；或有八九十年代的老房子的業(yè)主對樓頂?shù)臋?quán)利歸屬認識不清。基于此，本文將圍繞樓頂屬于區(qū)分所有建筑物共有或?qū)Ｓ胁糠诌M行探析。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；樓頂；專有權(quán)；共有權(quán)

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)14-0189-02

作者簡介：袁玫(1991-)，女，四川新津人，四川省社會科學院法學研究所碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟法學研究。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論基礎概述

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

為了滿足大眾持續(xù)增長的住房需求，城市商業(yè)住宅不斷走向集約化、園林化、高層化，許多位業(yè)主共同所有一棟獨立建筑物，并且分別對若干個相對獨立部分享有物權(quán)的現(xiàn)象日益普遍。這一新興社會現(xiàn)象，被外國許多物權(quán)法相關(guān)理論稱為“建筑物區(qū)分所有”。在中國，直到2007年，才頒布實施了《中華人民共和國物權(quán)法》，第七十條規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)是指房屋的業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的誕生背景

對于我國而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種“舶來品”，在改革開放初期，率先從香港和新加坡引入，并在深圳、廣州推行。長期以來，國人對這種物權(quán)缺少系統(tǒng)與理性認識，對物業(yè)管理者與業(yè)主之間的權(quán)義界限認識模糊，這就導致物業(yè)管理者與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主的矛盾層出不窮。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度明晰了物業(yè)管理者與業(yè)主之間、業(yè)主彼此間的權(quán)利與義務關(guān)系的法理依據(jù)，劃定他們各自的權(quán)義界限。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型淺析

(一)專有權(quán)

專有權(quán)是指建筑物分區(qū)物主對其所占有的專有部分，擁有的專有、獨占使用、收益增值或法律處分的合法權(quán)利。

(二)共有權(quán)

共有權(quán)是指建筑物分區(qū)物權(quán)人，依據(jù)法律法規(guī)或其他管理規(guī)約，對同一整體建筑物的公共所有部分，擁有的獨家占有、合理使用、收益增值或法律處分的合法權(quán)利。建筑物的區(qū)分所有權(quán)人可以以正常生活的需要而是用共有部分，但是不能阻礙其他權(quán)利人的正常合理使用。

(三)成員權(quán)

成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人基于一個整體、一棟建筑物之上，對構(gòu)造、權(quán)利歸屬或者使用等方面的密切聯(lián)系，所產(chǎn)生的作為該整體建筑物的管理者群體之一的成員，而擁有的權(quán)利或可能承擔的法律義務。

三、樓頂在使用中的現(xiàn)狀與不足分析

區(qū)分所有建筑物的樓頂同外墻和地基一樣，都是建筑物的必須構(gòu)成部分，中國臺灣地區(qū)的建筑法中第8條就規(guī)定了建筑物主要構(gòu)造，是基礎、主要梁柱、承重墻壁、地板及屋頂?shù)臉?gòu)造。故房屋樓頂多數(shù)是開放式或半開放式的，是不具備專有部分間隔性、封閉性的特點，不可以界定為個人專有部分。樓頂平臺用途具有共有屬性在我國的法律中也作出了相關(guān)的規(guī)定。

與此同時，也有不少學者提出了與樓頂共有相反的理論認為建筑物區(qū)分所有權(quán)下樓頂共有部分可以約定為頂層業(yè)主專有。美國的生物學方面的教授哈定先生就認為在允許樓頂實行業(yè)主專有制后，樓頂業(yè)主作為權(quán)利人自然會盡自己最大的努力來實現(xiàn)權(quán)利的最優(yōu)配置，必然會對樓頂區(qū)域?qū)嵤┓e極的管理、使用和其他相關(guān)維護行為，使其自身權(quán)益與其他該建筑業(yè)主的正當利益都得到較好保障。反過來，如果歸全體業(yè)主共有，就很可能產(chǎn)生所謂“公地悲劇”結(jié)果。而臺灣的黃茂榮先生也認為將所有樓頂平臺作為建筑物區(qū)分所有人共有，有草率之嫌，從而對現(xiàn)有法律規(guī)定持保留態(tài)度。

筆者認為，樓頂區(qū)域可在使用中由全體區(qū)分所有權(quán)人約定專有的觀點有其合理之處，雖與現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定背到而馳，但是在現(xiàn)實施行中，基于樓頂?shù)氖褂寐识约s定專有有著必然的趨勢。

首先，樓頂共有會導致“公地悲劇”，如果歸個人所有，基于房屋長久失修、漏雨嚴重的樓房，其頂樓業(yè)主面臨樓頂管理時，若其為共有，則需業(yè)主大會表決通過是否維修，以及一棟樓的業(yè)主出資金維修，需要必要的物業(yè)流程辦理，才可能實現(xiàn)頂樓業(yè)主免于屋頂漏雨的悲劇，可能待通過時已出現(xiàn)屋外大雨屋內(nèi)小雨的慘景。可能在現(xiàn)實生活中更不利于個人的維護。其次，公共樓頂使用率的統(tǒng)計，九成非頂樓業(yè)主未上過樓頂，即從未行使過《物權(quán)法》賦予的權(quán)利，如此，將導致權(quán)利的浪費。其三，若屋頂在與其他業(yè)主協(xié)商后歸個別業(yè)主專有就像其擁有室內(nèi)不動產(chǎn)，會充分利用其權(quán)利管理樓頂。最后，前文提到樓頂具備防火救災的功能，作者認為，樓頂屬于專有后并非剝奪了其他業(yè)主以此為緊急避險平臺的權(quán)利，正如同自家失火后，可通過陽臺到隔壁屋內(nèi)逃出，屬于緊急避險的行為而不歸于侵犯住宅權(quán)。

四、樓頂成員權(quán)行使中法律法規(guī)完善的對策建議

區(qū)分所有建筑物在使用上對業(yè)主而言諸多不便，如區(qū)分所有建筑物的頂層在售賣時不受業(yè)主青睞向往，開發(fā)商在出售樓房時頂層銷售就面臨一系列困境。但區(qū)分所有建筑物頂層業(yè)主離樓頂最近是一個有利因素，可利用率相對樓下用戶較大。若禁止頂層業(yè)主在其有利因素下開發(fā)利用樓頂空間，則會限制房屋開發(fā)商開發(fā)樓頂平臺區(qū)域的積極性，不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并且資源得不到最優(yōu)的利用。樓頂也成了開發(fā)商在開發(fā)樓盤后售賣頂樓的噱頭，為了增加利潤便想出規(guī)避現(xiàn)有規(guī)定的方法，有礙社會穩(wěn)定發(fā)展。給予頂層業(yè)主在使用樓頂時的一定特權(quán)合理開發(fā)樓頂空間，可以使樓頂平臺能夠物盡其用。

對于年代久遠的樓頂更應當允許區(qū)分所有權(quán)人約定專有，原因如下：1.在《物權(quán)法》尚未出臺前，就已經(jīng)由區(qū)分所有權(quán)人默認由頂層用戶專有，頂層用戶在管理樓頂時付出了金錢和精力，在《物權(quán)法》出臺后則要區(qū)分所有權(quán)人共享頂層業(yè)主多年的成果，有失公平，且很少有業(yè)主具體對樓頂進行管理的權(quán)利意識。2.年代久遠的樓房，年久失修，經(jīng)筆者走訪發(fā)現(xiàn)，樓頂用戶多數(shù)都經(jīng)歷過漏雨、滲水的現(xiàn)象，但房屋已過保質(zhì)期，直接受害者就是頂層用戶，迫于改善自身居住環(huán)境，頂層用戶不得不自費維修樓頂，按照現(xiàn)行《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)規(guī)定應當由建筑物區(qū)分所有權(quán)人共攤費用，試問在自己的權(quán)益沒有受到損害的前提下卻還愿意自掏腰包維修樓頂?shù)臉I(yè)主有多少？故在房屋使用中，為保障頂層用戶樓頂漏雨、滲水后及時有人進行管理維修，由頂層業(yè)主專有管理為佳。3.在走訪中筆者發(fā)現(xiàn)，年代久遠的樓房除頂層用戶外，其他區(qū)分所有權(quán)人上樓頂?shù)念l率為3-5年一次，這時約定樓頂專有能有效的避免“公地悲劇”的現(xiàn)象發(fā)生。

綜上所述，一方面為了讓頂層業(yè)主使頂層資源得到最優(yōu)化的利用，建議開發(fā)商在建造房屋時應當事先修建相關(guān)樓頂平臺區(qū)域的必要利用設施，如晾衣平臺區(qū)、花草平臺區(qū)、閣樓區(qū)及供區(qū)分所有權(quán)人放置太陽能熱水器等區(qū)域。另一方面需要根據(jù)樓房承重力來設置閣樓，但相關(guān)行政管理機構(gòu)需要嚴格檢驗后才能頒發(fā)土地使用權(quán)證。頂層業(yè)主對樓頂?shù)氖褂眠^程中，也不能濫用權(quán)利損害其他業(yè)主的利益，所以由物業(yè)公司負責監(jiān)督和管理，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人也可以監(jiān)督頂層業(yè)主對樓頂?shù)氖褂檬欠褚?guī)范。

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