樓頂使用權制度淺析——建筑物區分所有權的法律探討

袁玫

四川省社會科學院法學研究所，四川成都610072

摘要：《物權法》的頒布、《建筑物區分所有權解釋》的出臺都對建筑物區分所有專有和共有權部分作了相關規定，也為現實中開發商售房和業主買房提供了法律依據和實踐指南。但在生活中，在法律法規的規定下，業主對樓頂的使用率很小，且對于權利的主張也很模糊。在學術界，學者們大多贊同樓頂屬于建筑物區分所有權中的共有部分。但在實踐中，近幾年的房子開發商為了順利或高價出售頂層房屋，以附贈或出售方式約定樓頂歸頂層業主專有；或有八九十年代的老房子的業主對樓頂的權利歸屬認識不清。基于此，本文將圍繞樓頂屬于區分所有建筑物共有或專有部分進行探析。

關鍵詞：建筑物區分所有權；樓頂；專有權；共有權

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)14-0189-02

作者簡介：袁玫(1991-)，女，四川新津人，四川省社會科學院法學研究所碩士研究生，研究方向：經濟法學研究。

一、建筑物區分所有權的理論基礎概述

(一)建筑物區分所有權概述

為了滿足大眾持續增長的住房需求，城市商業住宅不斷走向集約化、園林化、高層化，許多位業主共同所有一棟獨立建筑物，并且分別對若干個相對獨立部分享有物權的現象日益普遍。這一新興社會現象，被外國許多物權法相關理論稱為“建筑物區分所有”。在中國，直到2007年，才頒布實施了《中華人民共和國物權法》，第七十條規定建筑物區分所有權是指房屋的業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

(二)建筑物區分所有權的誕生背景

對于我國而言，建筑物區分所有權是一種“舶來品”，在改革開放初期，率先從香港和新加坡引入，并在深圳、廣州推行。長期以來，國人對這種物權缺少系統與理性認識，對物業管理者與業主之間的權義界限認識模糊，這就導致物業管理者與業主之間、業主與業主的矛盾層出不窮。建筑物區分所有權制度明晰了物業管理者與業主之間、業主彼此間的權利與義務關系的法理依據，劃定他們各自的權義界限。

二、建筑物區分所有權的類型淺析

(一)專有權

專有權是指建筑物分區物主對其所占有的專有部分，擁有的專有、獨占使用、收益增值或法律處分的合法權利。

(二)共有權

共有權是指建筑物分區物權人，依據法律法規或其他管理規約，對同一整體建筑物的公共所有部分，擁有的獨家占有、合理使用、收益增值或法律處分的合法權利。建筑物的區分所有權人可以以正常生活的需要而是用共有部分，但是不能阻礙其他權利人的正常合理使用。

(三)成員權

成員權是指建筑物區分所有人基于一個整體、一棟建筑物之上，對構造、權利歸屬或者使用等方面的密切聯系，所產生的作為該整體建筑物的管理者群體之一的成員，而擁有的權利或可能承擔的法律義務。

三、樓頂在使用中的現狀與不足分析

區分所有建筑物的樓頂同外墻和地基一樣，都是建筑物的必須構成部分，中國臺灣地區的建筑法中第8條就規定了建筑物主要構造，是基礎、主要梁柱、承重墻壁、地板及屋頂的構造。故房屋樓頂多數是開放式或半開放式的，是不具備專有部分間隔性、封閉性的特點，不可以界定為個人專有部分。樓頂平臺用途具有共有屬性在我國的法律中也作出了相關的規定。

與此同時，也有不少學者提出了與樓頂共有相反的理論認為建筑物區分所有權下樓頂共有部分可以約定為頂層業主專有。美國的生物學方面的教授哈定先生就認為在允許樓頂實行業主專有制后，樓頂業主作為權利人自然會盡自己最大的努力來實現權利的最優配置，必然會對樓頂區域實施積極的管理、使用和其他相關維護行為，使其自身權益與其他該建筑業主的正當利益都得到較好保障。反過來，如果歸全體業主共有，就很可能產生所謂“公地悲劇”結果。而臺灣的黃茂榮先生也認為將所有樓頂平臺作為建筑物區分所有人共有，有草率之嫌，從而對現有法律規定持保留態度。

筆者認為，樓頂區域可在使用中由全體區分所有權人約定專有的觀點有其合理之處，雖與現行法律法規的規定背到而馳，但是在現實施行中，基于樓頂的使用率而言約定專有有著必然的趨勢。

首先，樓頂共有會導致“公地悲劇”，如果歸個人所有，基于房屋長久失修、漏雨嚴重的樓房，其頂樓業主面臨樓頂管理時，若其為共有，則需業主大會表決通過是否維修，以及一棟樓的業主出資金維修，需要必要的物業流程辦理，才可能實現頂樓業主免于屋頂漏雨的悲劇，可能待通過時已出現屋外大雨屋內小雨的慘景。可能在現實生活中更不利于個人的維護。其次，公共樓頂使用率的統計，九成非頂樓業主未上過樓頂，即從未行使過《物權法》賦予的權利，如此，將導致權利的浪費。其三，若屋頂在與其他業主協商后歸個別業主專有就像其擁有室內不動產，會充分利用其權利管理樓頂。最后，前文提到樓頂具備防火救災的功能，作者認為，樓頂屬于專有后并非剝奪了其他業主以此為緊急避險平臺的權利，正如同自家失火后，可通過陽臺到隔壁屋內逃出，屬于緊急避險的行為而不歸于侵犯住宅權。

四、樓頂成員權行使中法律法規完善的對策建議

區分所有建筑物在使用上對業主而言諸多不便，如區分所有建筑物的頂層在售賣時不受業主青睞向往，開發商在出售樓房時頂層銷售就面臨一系列困境。但區分所有建筑物頂層業主離樓頂最近是一個有利因素，可利用率相對樓下用戶較大。若禁止頂層業主在其有利因素下開發利用樓頂空間，則會限制房屋開發商開發樓頂平臺區域的積極性，不利于房地產行業發展并且資源得不到最優的利用。樓頂也成了開發商在開發樓盤后售賣頂樓的噱頭，為了增加利潤便想出規避現有規定的方法，有礙社會穩定發展。給予頂層業主在使用樓頂時的一定特權合理開發樓頂空間，可以使樓頂平臺能夠物盡其用。

對于年代久遠的樓頂更應當允許區分所有權人約定專有，原因如下：1.在《物權法》尚未出臺前，就已經由區分所有權人默認由頂層用戶專有，頂層用戶在管理樓頂時付出了金錢和精力，在《物權法》出臺后則要區分所有權人共享頂層業主多年的成果，有失公平，且很少有業主具體對樓頂進行管理的權利意識。2.年代久遠的樓房，年久失修，經筆者走訪發現，樓頂用戶多數都經歷過漏雨、滲水的現象，但房屋已過保質期，直接受害者就是頂層用戶，迫于改善自身居住環境，頂層用戶不得不自費維修樓頂，按照現行《物權法》建筑物區分所有權相關規定應當由建筑物區分所有權人共攤費用，試問在自己的權益沒有受到損害的前提下卻還愿意自掏腰包維修樓頂的業主有多少？故在房屋使用中，為保障頂層用戶樓頂漏雨、滲水后及時有人進行管理維修，由頂層業主專有管理為佳。3.在走訪中筆者發現，年代久遠的樓房除頂層用戶外，其他區分所有權人上樓頂的頻率為3-5年一次，這時約定樓頂專有能有效的避免“公地悲劇”的現象發生。

綜上所述，一方面為了讓頂層業主使頂層資源得到最優化的利用，建議開發商在建造房屋時應當事先修建相關樓頂平臺區域的必要利用設施，如晾衣平臺區、花草平臺區、閣樓區及供區分所有權人放置太陽能熱水器等區域。另一方面需要根據樓房承重力來設置閣樓，但相關行政管理機構需要嚴格檢驗后才能頒發土地使用權證。頂層業主對樓頂的使用過程中，也不能濫用權利損害其他業主的利益，所以由物業公司負責監督和管理，其他建筑物區分所有權人也可以監督頂層業主對樓頂的使用是否規范。

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