合肥市住宅商品房價格空間分布特征研究

孫　寧，王　倩（貴州師范大學　地理與環境科學學院，貴州　貴陽　550001）

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合肥市住宅商品房價格空間分布特征研究

孫寧，王倩
（貴州師范大學地理與環境科學學院，貴州貴陽550001）

摘要：合肥市“十二五”規劃綱要提出，要把合肥市建設成為在國內有較大影響力的區域性特大城市[1]，房地產業是國民經濟發展的支柱產業，穩定發展的房地產業有助于推動合肥市國民經濟持續健康發展.選擇合肥市主城區住宅商品房作為研究對象，利用地統計分析法，采用Ordinary Kriging技術探究了合肥市商品房價格空間分布特征，繪制出房價分布等值線圖，對合肥市住宅商品房價格空間分布特征及其影響因素進行了分析.

關鍵詞：商品房價格；空間分布；Ordinary Kriging；合肥市

1　引言

改革開放以來，隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產業也呈現出高速發展的態勢.由于城市化進程的逐步推進和住房制度改革的深入，房地產業已經成為國民經濟重要的產業部門，對社會經濟的影響日益突出.近年來，房地產價格不斷增長且全國漲幅超過100%，使得大部分百姓對商品房望而卻步.[1]國家陸續出臺相關政策法規以期抑制快速增長的房價，促進房地產市場健康蓬勃發展.

2003年合肥市區商品住宅價格均價為2341元，2012年商品住宅價格均價約為6200元，漲幅超過全國平均水平.近幾年，合肥市出現眾多新樓盤和轉讓二手房，房地產投資旺盛，房價上漲過快. 2011年合肥市出臺了省六條，在2010年調整住房貸款利率和契稅等政策的基礎上，于2013年3月11日實行住房限購，以促進合肥房地產市場規范健康發展.本文以合肥市商品房為研究對象，綜合運用GIS中的地統計方法，探討房價空間分布特征，希望能對居民購房、政府制定相關法規政策、開發商確定房地產項目選址等提供參考依據.

2　數據和研究方法

2.1研究區域的選擇

合肥市是安徽省的省會城市，皖江工業帶、合肥經濟圈的重要城市，發展后勁十足.到2012年初，合肥市城市建成區面積擴大到310平方公里，城區人口突破310萬[1].鐵路、高速公路、航空、水運立體化交通格局初步形成.市政基礎設施不斷完善，城市環境大為改善，為房地產行業的發展提供了良好的環境.

隨著合肥市“141”城市空間發展戰略的的出臺，合肥市的區劃范圍在不斷向市區外圍擴大，現在的合肥市主要由九個區三個縣組成(本文研究范圍沒有包括2011年劃入合肥市的巢湖市).2013年合肥市“十二五”規劃提出，合肥市將實現由“141”城區空間戰略到“1331”市域空間戰略升級，構建“1331”市域空間發展新格局，優化提升主城區，把合肥建設成為具有國際影響力的長三角第四極和生態宜居的大湖名城[1].本文的商品房價格空間分布特征研究所選擇的空間范圍是合肥市的四個主要城區，分別是：蜀山區、廬陽區、瑤海區、包河區.其中，經濟開發區、政務區包括在蜀山區內；濱湖新區包括在包河區內；新站區包括在瑤海區內.

2.2數據來源和處理

目前，合肥房地產交易市場上，住宅商品房是主要交易類型，主要包括新建商品房、二手房(存量房)等.住宅商品房是房地產中的主要房產類型，其數量眾多，存量和增量都很大，而且空間分布范圍廣泛，所以本文選擇交易量較大的商品房作為研究對象.用于分析的樣本數據來自合肥房地產交易網、合肥搜房網、安客居網和萬家房產，總共收集整理的樣本數據為2011年到2014年4月的商品房樓盤，共計237個.作為合肥市住宅商品房價格空間分布特征研究的樣本數據.在ArcGIS中建立了點數據圖層，價格屬性為樓盤的銷售均價.

隨著時間的發展，受物價和通貨膨脹的影響，住宅商品房的價格可能會發生變化，因此需要對收集到的樓盤銷售均價進行市場狀況調整，主要使用價格指數法對銷售均價進行調整[2]-[5].本文主要使用定基價格指數，以2014年4月新建商品住宅定基價格指數為基準，將收集到的全部樓盤價格調整至2014年4月.

2.3地統計研究方法

地統計(geostatistics)又稱為地質統計學，Lancaster大學空間統計學研究組Diggle教授將其定義為：“用于一個離散位置集上觀察數據的模型和方法，以便是觀察值zi是作為一個底層連續的空間現象F(x,y)在一定空間區域A內相應采集位置(xi,yi)的值的直接度量，或者與其統計相關.”該定義揭示了地統計學是關注連續空間現象分析的理論，它是空間統計學(spatial statistics)的重要組成部分.它是針對空間場模型研究其中的空間相關，并以其為基礎進行空間預測的理論[6].

本次利用ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模塊來進行房價的空間分布分析.

2.3.1研究數據的統計分析

地統計是以區域化變量為基礎，借助變異函數，研究既具有隨機性又具有結構性，或者具有空間相關性和依賴性的自然現象的一門學科.地統計學認為研究區域中的所有樣本值都是隨機過程的結果，即所有樣本值都不是相互獨立的，是遵循一定的內在規律的[7].地統計學中，假設樣本是服從正態分布的，在取得樣本數據后，首先應進行數據分析，如果數據不符合正太分布，應對數據進行變換，使之符合正太分布.

在ArcGIS 10.0中可以進行數據分析的工具有直方圖、Voronoi圖和正太QQ圖等.直方圖能夠比較直觀反映出樣本數據的分布特征和規律，是用來檢驗數據正太分布的有效方法之一.對本文取得的樣本數據使用直方圖工具進行分析，得到原始數據的統計特征：最高值為16711元/m2，最低值為4720元/m2，平均值為8028.9元/m2，中位數為7770元/m2，偏度為1.6371，樣本數據屬于正偏度.進行Log對數變換后的數據樣本特征：最大值為9.7238，最小值為8.4596，平均值為8.9708，中位數為8.958，偏度為0.72215，基本符合正太分布，為使用地統計方法進行空間插值提供了前提條件.

2.3.2克里格空間插值方法

克里格空間插值法是地統計學中最常用的的分析方法，南非礦產工程師D.R.Krige1951年在尋找金礦時首次采用這種方法.克里格方法以是以變異函數理論和結構分析為基礎的空間局部插值法，它是地統計學所研究的核心內容，是一種最優、線性、無偏的內插估計量[8].對樣本數據采用地統計內插法推算出未知區域的數值，進而作出整個研究區域的空間分布格局圖，從而探究該研究對象的空間分布規律.根據據樣本數據統計特征的不同情況，目前地統計學插值方法主要有簡單克里格插值、普通克里格插值、泛克里格插值等.

鑒于本次研究所選用的數據樣本比較充足，可以滿足地統計學插值方法對數據樣本容量的要求，而且經過對數變換后數據樣本均服從正態分布，因此可以利用克里格方法對合肥市住宅商品房價格進行空間插值分析.在ArcGIS10.0中的Geostatistical Analyst模塊選擇普通克里格法進行插值預測，得到合肥市住宅商品房價格空間分布圖（圖1）.

圖1　合肥市住宅商品房價格空間分布圖

圖2　合肥市住宅商品房價格等值線圖

利用Arcgis10.0軟件中的工具，以等值線間距350元/m2繪制商品房價格等值線，得出合肥市住宅商品房價格等值線圖（圖2）.

3　合肥房價空間分布特征

（1）合肥市房價空間分布總體上符合由城市中心向城市外圍房價遞減這一規律.越靠近城區中心，房價越高，并且由中心向四周逐級遞減，雖然在局部地區還會出現高值點，但是總體上還是呈現遞減趨勢.

（2）合肥市的房價極高值區域出現在一環內.這里交通便利，是合肥政治、經濟、文化、金融樞紐地段，同時也是城市中心商業圈.其中，合作經濟廣場是2009年備受關注的“廬陽地王”.從圖1中可以看出房價在10587- 11150元/m2之間，是合肥市的房價極高值區.

（3）合肥市的房價次高值區主要集中在由蜀山區和廬陽區的城區中心.這兩個城區大都位于北一環和北二環內，交通密集度大且通達性較好，加之城區建設比較完善、自然環境較好，房價大于8500 元/m2主要集中于這兩個城區.蜀山區內有大蜀山風景區、徽園、天鵝湖，生態環境優良，適宜居住，因而這兩處附近住宅區頗多，價格均值大多在8000 元/m2以上.廬陽區是合肥市老城區，市政基礎設施齊全，新開盤的商品房樓盤均價在8000元/m2以上.區內學校眾多，安徽大學、中國科技大學(西區)、安徽農大、合肥市八中(新區)、五十中、農大附屬中小學等，教育設施配套齊全，實力雄厚.此外，一環、二環、三環環線環繞兩區，兩區距離商業中心比較近，是合肥市房價次高值地區.

（4）合肥市房價空間分布特征呈現出多中心分布.從等值線圖中可以明顯看出，蜀山區的住宅商品房分布比較密集，出現多個峰值，是居民購房意向比較高的區域.蜀山區地理環境優越，商品房數量最多，商品房均價也高于其他區.政務區是房價峰值中心，商品房價格均在10000元/m2以上.包河區住宅商品房則主要集中于濱湖新區和省政府附近，濱湖新區依托巢湖，水系眾多，生態環境良好，商品房價格相對較低，因此吸引了不少購房者.瑤海區的住宅商品房則主要集聚于新站區.

（5）房價低值區主要出現在瑤海區、蜀山區區和廬陽區這幾個城區的外圍地帶.2009年正式納入瑤海區的龍崗綜合經濟開發區，由于距離市區遠，基礎設施不完善，城區內工業園區批發市場集中，市民居住意向不高，因此商品房價格也較低，大都在4000- 6000元/m2之間，皇馬花園為4988元/m2.蜀山區內的經濟開發區靠近肥西縣，距離市中心較遠，科教文衛設施相對較少，房價相對也較低，南艷湖附近的前城芒果墅均價為4599元/m2.

（6）合肥市交通條件的優劣也會對各個區域的房價產生影響.合肥市三環以內，交通道路網密集，通達性好，為房價的高值分布區.一環以內，為房價極高值分布區，價格大多在8000元/m2和9000元/m2以上，有的甚至超過10000元/m2.包河區內的省行政中心位于一環內，交通極其便利，加之是省政府所在地，房價形成一個高值區.二環內是中等房價布區，房價的分布值在7000/m2以上.三環邊緣是較低值區，房價大致在6000元/m2- 6500元/m2之間.而三環以外，為房價較低值區和低值區的分布范圍，但是幾條交通干線的連接點附近的房價要高于周圍房價.在各個區的外圍，由于距離市中心較遠，交通不發達，通達性差，因而也是房價的低值分布區.

參考文獻：

〔1〕合肥市“十二五”規劃編制領導小組辦公室.合肥市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要(修訂)[Z].合肥:2012.

〔2〕徐曉輝.上海市商品住宅價格空間分布特征分析[J].經濟地理.1997，17(1):80-87.

〔3〕梅志雄，黎夏.基于地統計分析的房間空間分布差異研究——以東莞市2006年普通住宅價格為例[J].華南師范大學學報(自然科學版)，2007，11 (4):120-126.

〔4〕任輝，吳群.基于ESDA的城市住宅地價時空分異研究——以南京市為例[J].經濟地理，2011，31 (5):760-765.

〔5〕王倩.貴陽市普通商品住宅價格空間分異研究[D].貴陽:貴州師范大學，2014.

〔6〕周成虎，裴韜，等.地理信息系統空間分析原理[M].科學出版社，2011.122-124.

〔7〕湯國安，楊昕，等.ArcGIS地理信息系統空間分析實驗教程(第二版)[M].科學出版社，2012.419-422.

〔8〕周成虎，裴韜，等.地理信息系統空間分析原理[M].科學出版社，2011:144-150.

〔9〕湯國安，楊昕，等.ArcGIS地理信息系統空間分析實驗教程(第二版)[M].科學出版社，2012.450-454.

中圖分類號：F293.20

文獻標識碼：A

文章編號：1673- 260X（2015）03- 0062- 03