凱德中國 賺高端地產錢

譚忭

在羅臻毓看來，綜合體戰略，在中國找到了最合適生長的土壤。

去年9月剛接手凱德中國的CEO羅臻毓坐在《英才》記者的對面，操著一口新加坡式中文，不時舞動手臂，毫不掩飾對于中國市場的美好憧憬。

凱德已經在中國走過了20年的發展歷程。隨著2013年林明彥出任集團總裁兼首席執行官，凱德集團的“綜合體戰略”進入了全速實施的新階段。

內部大整合

圍繞“一個凱德”，凱德公司架構被重組為為四個業務單位，包括聚焦兩大核心市場的凱德中國與凱德新加坡，以及以專業歸屬實現跨國管理的凱德商用和雅詩閣，這兩者分別負責凱德旗下購物中心和跨地域的服務公寓業務。

此外，在業務層面集團也進行了諸多調整，包括出售澳洲置地股份以及將凱德商用私有化。

林明彥向媒體解釋，如此調整的目的是為了進一步整合資源，提高運營效率和溝通流暢度，更敏銳地對市場變化做出回應，外界認為，調整實際是為其綜合體戰略鋪路。

伴隨集團戰略調整的還有新一輪的人事任命。2014年9月15日，原凱德中國首席執行官廖茸桐正式出任凱德商用首席執行官，原凱德中國副首席執行官兼首席投資官羅臻毓繼任凱德中國首席執行官一職。

羅臻毓向《英才》記者這樣解釋，“不管是新的人事任免還是凱德商用的退市，都是為了讓內部人員從意識上形成‘一個凱德的觀念，這是資源整合的步驟。”

兩位新帥均為集團老將，長期負責中國業務的拓展。新任凱德中國首席執行官羅臻毓同樣來自集團內部，擁有深厚的專業根基和豐富的行業經驗，在亞洲市場，特別是中國市場的房地產投資開發和資本運營領域，有著豐富的經驗。

兩位“中國系”高管的任命，透出的實際上是凱德下一步戰略布局的傾向，那就是深耕中國，而早在2013年1月11日，新加坡嘉德置地的中文名稱也已經正式更名為凱德集團，而在此前，凱德僅僅是新加坡嘉德置地集團在華的統稱。

資本邏輯

“凱德在中國做綜合體有三點核心競爭力，首先是強大的綜合開發能力，其次是已經建立起來的龐大而專一的經營體系，第三是凱德在資本市場上的優勢。”羅臻毓對《英才》記者表示，這也是支撐綜合體戰略實施的底氣所在。

2013年6月，凱德以19億元獲得上海廣川置業70%的股權，從而獲得該公司擁有的漢中路地塊。這是繼年初提出“確立綜合體戰略”之后，凱德中國在上海內環交通樞紐地段拿下的首個商辦及住宅地塊，標志著凱德中國在加強綜合體戰略上邁出了實質性的一步。

住宅和綜合體開發的難度可比天上地下。作為商業地產的高級模式，綜合體對于企業開發、運營管理、資產資本化等綜合能力要求非常高，凱德將集團旗下住宅開發、商場運營、服務公寓運營等多種業務優勢形成合力，并通過資本化運作，形成良性的造血機制。

全產業鏈模式包含四種核心的能力：出色的項目拓展能力、全面的開發能力、優異的運營管理能力，以及強大的資本管理能力。

綜合體戰略是一種資本密集型戰略，它不僅僅是單純的修建更多座綜合體項目，而是將這些優質的資產持有運營，通過資本運作和資產管理，為投資人獲取回報。因此，凱德一直在戰略性地利用多種資本運作的方式來支撐這一戰略，從通過資本市場發行股票、債券或者其他證券，到自己管理的房地產投資信托基金再到私募房地產基金，再到REITs，這條完整而有力的資金鏈條支持著凱德中國的快速發展，而良好的業績又能吸引到更多投資。

除了這條完整的“投、融、管、退”鏈條，支撐綜合體戰略的還有凱德自身穩健的資產負債表現，以及嚴苛而精準的資產管理能力。

“我們要保證每做一個項目，都要確保一定的回報率，這個回報率從一開始基本上是用平方米來測算，細到每個店面能租多少錢都要算出來。” 羅臻毓這樣描述道，以北京來福士廣場為例，一層的商鋪租金比較高，因此將雅詩閣的大堂放在六樓，如果放在一樓，凱德會認為浪費資源，“不是每個人都會按這個思路做，但是我們確實算得比較多。”

撇脂利潤

根據集團發布數據顯示，截至2014年9月30日，凱德在中國資產已超過800億元人民幣，息稅前利潤近25億元人民幣，貢獻率逾三成。在未來3年，凱德集團還將以新加坡、中國兩大核心市場為主打造近50個地標，總開發投資額近1800億元人民幣，其中超過一半以上項目位于中國。在羅臻毓看來，綜合體戰略，在中國找到了最合適生長的土壤。

按照集團公開資料顯示，接下來的3年內，凱德將迎來綜合體戰略的密集收獲期，其位于五大核心城市群的綜合體規模將超過600萬平米。

“在中國，每個城市群的中心都有一座大城市，就好比北京和上海，或者成都和武漢，這些中心城市的人口密度很高，對于綜合體的需求很強烈，這是凱德的機會所在。”羅臻毓說。

凱德中國正在用最快速的方式讓自己融入中國市場，但對于新官上任的羅臻毓來說，看似平緩的中國市場表象下也暗藏漩渦。

面對不斷下行的行業與不斷縮小的蛋糕，開發商如何消化已有項目的同時進行適當地擴張來保證綜合體戰略的實施，是羅臻毓需要考慮的問題。

從凱德集團公布的半年報來看，2014上半年，凱德在中國市場共售出約2231個住宅單位，約合26.7億元。據凱德商用去年一季報顯示：2014年一季度，該公司實現收入1.25億新元，同比增長4.8%，其中凱德商用在中國地區除稅及少數股東權益后利潤為2585.9萬新元，同比出現下降。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖認為，作為行業的領導者，凱德中國在跟隨中國市場發展的過程中節奏是控制得比較好的，這促成了它過去十年的優秀表現，但正是因為它跟中國城市發展的速度過于同步，當中國的城市發展遭遇供求失衡時，它將遇到的痛苦也是同步的。

“房地產是一個行業敏感度很高的領域，尤其是經營性的商業地產對于整個房地產大潮的控制力比較弱，如果行業不好，企業很難獨善其身。伴隨著下一輪行業陣痛的來臨，盡管凱德的資產比較優良，它仍將受到很大的沖擊。”黃告訴《英才》記者。

不過對于凱德的綜合體戰略，黃立沖給予了很高的評價，“就好比卡布奇諾上的泡沫，雖然只有那么一點點，但卻是附加值最高的部分，凱德開展綜合體戰略，正是意識到了這一點，這條路必須走，但在將來，投資人的回報肯定是會降低的。”