險資大舉“買房”

譚忭

如果把2014年的房地產金融比作一部電影，主角仍是房企，但險資卻似有喧賓奪主之勢。

4月9日，富德生命人壽和安邦保險分別通過二級市場增持金地集團（600383.SH），持股比例分別達12.9%、5%;在一路增持追逐戰中，截至9月末，雙方在金地集團的持股比例分別上升至29.99%和18.83%;12月，安邦保險再次出手，手中股權升至20%。

“倫理劇”過后，年末的佳兆業違約破產話題更像一出悲情戲。主角仍然是險資——持有佳兆業股權29.96%的富德生命人壽，正在這場違約風波中四處奔走救火。

時間到2015年初，劇情重回主旋律。以86.25億元成交總價刷新北京地王紀錄，并讓萬科高級副總裁毛大慶直呼北京樓市進入6萬元時代的豐臺區花鄉白盆窯村地塊，主角正是華潤、首開和平安組成的聯合體。

而就在此拍的前兩天，“招商華潤九龍倉平安”組合一舉拿下了北京豐臺區亞林西居住區一期的兩宗地塊，總共花了86.9億元。

整整一年，在進軍房地產的話題里，險資都透露著一股“有錢任性”的氣勢。易居中國執行總裁丁祖昱認為，2014年是中國保險資金介入房地產的元年。

兇猛“入市”

顯然，早年間被政策捆住手腳的險資軍團，如今開始了赤裸裸的房地產資源肉搏戰。原來低調、曲線投資房地產項目，現在已經轉變為直接購買公司股權，以爭取公司話語權，并通過提前參與項目獲取更高的收益。

據萬得資訊統計，截至2014年底，133家A股上市的房企中，保險資金進入前十大股東的房企數量達到21家，滲透率為15.8%。此外，占據21家房企前十股東行業的保險機構達15家。

以股權投資方式合作開發房地產項目，這種方式并不鮮見，平安在這方面最具代表性。平安集團通過旗下平安信托和平安置業投資入股國內多個商業地產項目，或者持續認購房地產公司的股份，增持上市房地產公司的股份，作為戰略投資，間接控制房地產項目。

合眾人壽副總裁時寶東對《英才》記者表示，更多動力來自于其背后股東的戰略布局。同策咨詢研究部總監張宏偉也對記者表示，大舉增持上市公司股權的目的仍舊是財務投資，“調控下的地產股估值一直不高，要抄底也說得過去。”

在時寶東看來，盡管房地產行業從黃金十年進入白銀時代，但行業本身并沒有問題，會一直往前走，畢竟城鎮化進程遠遠沒有完成。暫時來看，房企只是告別了過去的暴利模式，進入平穩發展的常規狀態，

囤樓模式

根據保監會截至2014年11月的資料顯示，保險行業總資產達到9.83萬億元，較年初增長18.62%，如果按照15%的比例上限，將有1.47萬億資金可以用于房地產投資。

1.47萬億是什么概念？2014年綠地集團一整年的銷售額也只不過2408億元。不過，盡管監管已經將投資比例放開至15%，但實際上目前多數險企真正投向房地產的資金仍舊不到3%。在這不到3%的投資量中，購買成熟物業、間接參與房地產項目開發、投資房地產企業股權及資產證券化產品，被稱作為險資投資房地產的三部曲。

據統計，自2006下半年開始，中國人壽、泰康人壽、民生人壽、中國平安等保險公司就以自用名義分別在北京CBD、金融街和中關村等商圈購買了大量寫字樓，或者與其他公司合辦專業公司曲線進軍不動產。

在黃金地段購買現成的商用物業，除了能為險企獲得合適的辦公場所和借助標志性物業強化品牌形象宣傳外，通過寫字樓租金收取不菲的現金流以及物業本身大幅升值也會讓投資方獲利匪淺。

對于保險資金來說，回報率高于2%就能產生收益，而一線城市黃金地段的商用物業動輒7%、8%的收益率，如果不以年度物業市值變動計投資收益，那保險公司買不動產基本上可以說是穩賺不賠。

這種被稱為“囤樓”的模式是當前險資參與方式最多的一項，除了回報穩定，獲利快捷，還有一個原因是保險資金以自用名義購買寫字樓納入固定資產，只需滿足償付能力監管要求，不必上報監管部門批準，這對講求效率的險資來說無疑充滿吸引力。

這種相對簡單的投資方式目前正在被險資運用在全球化資產配置的大棋盤中。

自2013年10月保監會印發的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》規定保險資金境外投資可選擇部分國家或者地區進行以來，險資通往另一個全新世界的大門打開了。

“去海外購置商業物業，目的并不是為了直接經營，更多是為了資產合理配置，穩定長期投資收益率。”民生銀行地產金融事業部規劃發展中心總經理付強對《英才》記者說。

作為中國險資出海的最早一單，2013年6月，平安集團以2.6億英鎊從德國買家手中購得倫敦金融城中心的地標性建筑——勞合社保險大廈;次年6月，中國人壽保險股份有限公司和主權財富基金卡塔爾控股以7.95億英鎊收購倫敦金絲雀碼頭一處辦公樓;2014年10月，安邦保險以19.5億美元落錘美國紐約地標性建筑——紐約公園大道上的華爾道夫酒店大樓，拿下險資海外投資不動產第三單;緊接著去年11月，泰康人壽聯合香港基匯資本出價2億英鎊競購位于倫敦金融城的Milton Gate辦公樓。

但在業內人士看來，作為險資投資不動產的最初級狀態，“囤樓”并不是險資投資的最佳選擇，“囤樓有固定資產的比例限制，達到一定比例，就要想辦法開拓新的投資渠道和方式，否則，單純業態的投資方式將大大阻礙保險資金在不動產領域的資產配置和回報收益。”

除了“囤樓”，早年間保險企業涉足房地產的另一慣用方式便是借道旗下信托公司。多年過去，這一方法仍舊被廣為運用。“險資旗下一般都會有很多投資平臺，信托是很重要的一部分，并且現在它的占比已經越來越大。”資深地產研究員傅碩向《英才》記者表示。

直投模式

隨著險資投資形式的成熟化，在對房地產市場有了一定的掌控力之后，保險企業開始利用自身在各地興建地標建筑的影響力，頻繁成為地方政府土地出讓局的座上賓。

自2012年5月中國平安第一次以平安人壽出面拿地以來，此后的兩年多里，又借平安不動產頻頻出擊，先是參與了南京G16地塊的開發，而后單獨拍得了廣州華美牛奶場兩地塊;同年12月，平安分別以26.8億、27億和7.8億元的價格，聯手金地競得上海寶山宅地以及杭州余杭區兩處商住地。

平安不動產是平安集團為發展不動產投資業務而設立的專業子公司。截至2014年8月，平安不動產的資產管理規模近500億元，業務范圍涵蓋商業地產、旅游養老地產、工業物流地產和住宅股債權投資等。

按平安集團早前表述，平安不動產與其他開發商的區別在于其不是普通的房地產開發商，而是為房地產開發綜合金融服務提供商。因此，其主要的策略是借助平安集團綜合金融平臺，直接拿地開發或以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

如果說從拿地階段進入對于險企來說仍舊要求比較高，那么選擇有專業優勢的物業管理公司合作開發，既可獲取投資收益，同時也能減少經營風險。因此，在當前進行得如火如荼的養老地產開發上，中國的險資正在努力地進行實踐，試圖開辟一片新的藍海。

商業地產因其穩定的收益率備受險資青睞，在養老地產上的圈地占位，被豪賭的是這一產業的未來空間。作為國民經濟有力支撐和重要保障的保險業，毫無疑問將在未來社會養老保障體系中扮演積極的角色。目前，已經拿到投資不動產牌照的眾多險企均已開始了養老產業的試水，用時寶東的話說就是“誰先進入誰就有優勢，誰就能賺錢”。

2010年1月13日，遠洋地產宣布中國人壽向其股東中國中化收購了4.23億股，一躍成為遠洋地產第一大股東，此后一度增持，被解讀為人壽的養老地產藍圖開始從戰略高度進入實操。此后，遠洋地產與美國合作伙伴共建的首家示范養老機構椿萱茂已于去年9月正式開業，并迎來首批入住老人。

此外，在養老產業最為名聲顯赫的兩家險企——泰康人壽與合眾人壽，也已經早早開始了布局。

時寶東向《英才》記者介紹，合眾人壽的武漢養老社區已經投入運營，至今已有兩位老人在其去世，用時寶東的話說是“走完了一個完整的鏈條”。

對于險資與養老地產的結合，相關分析認為，險企尤其是壽險公司可以將地產項目與自身的壽險產品相結合，通過綁定銷售的方式來實現盈利。業界認為這是一個值得探索的盈利方式，但是目前仍舊沒有很成功的例子。