房地產企業工程跟蹤審計的思考與建議

趙 剛

（山東煙草投資管理有限公司，濟南 250101）

房地產企業工程跟蹤審計的思考與建議

趙 剛

（山東煙草投資管理有限公司，濟南 250101）

房地產建設過程中，工程項目跟進審計工作已普遍被建設方、施工方所接受，但該項工作的一些細節問題經常會影響到跟蹤審計工作的順利進行。對房地產企業工程跟蹤審計工作過程中所遇到的問題進行分析研究是有理論和實際意義的。

房地產企業；跟蹤審計；思考建議

1　跟蹤審計與內部審計、監理之間的關系及比較分析

審計工作的內容已從過去單一的財務審計工作擴展到經濟生活的各個方面。跟蹤審計工作作為企業審計工作的一部分，既能體現審計學的一般特點，又有自己鮮明的個性特點。

1.1跟蹤審計工作可以彌補內部審計工作的不足之處

建筑項目方面的內部審計工作指的是內部審計機構及審計人員對整個項目過程的真實性、效益性所進行的綜合監督評價活動。工作內容包括建設項目的資金預算、招標投標、設備引進、工程項目統籌、項目成果評定等過程的檢查和綜合評定。這個工作的目標和作用是保障施工項目的質量、進度、效益全面同步提高。工程跟蹤審計是近幾年在投資審計領域推廣的，目的是解決事后審計的不足，具體工作從項目立項開始一直到項目竣工驗收和后評價。

1.2跟蹤審計和監理的工作重點不同

建設工程監理所指的是具有相應資質的工程監理企業，接受建設單位委托，承擔其項目管理工作，并代表其對承建單位的建設行為進行監控的專業化服務活動。建設工程監理對建設項目的投資、質量和進度三大目標進行控制，通過對建設項目的管理和目標控制等措施 ，可保證建設項目三大目標的最優化實現。

監理單位是建筑市場中的主體之一，建設監理是一種高智能的有償技術服務。監理單位與項目法人之間是一種委托與被委托的關系，兩者通過合同確定雙方所應承擔的責任及所擁有的權利。監理單位應按照“公正、獨立、自主”原則開展工程建設監理工作，公平地維護項目法人與被監理單位的合法權益。監理是一種有償的工程咨詢服務，是在受到項目法人委托的前提下進行的。監理工作開展的主要依據是法律、法規及相關的技術標準、合同文件。

同時，工程監理機構接受業主的委托開展相關的工程建設監理活動，它提供的不是工程任務的承包而是服務，工程監理機構將盡一切努力進行項目的目標控制。《工程建設監理規定》第十一條規定:監理單位承擔監理業務，應當與項目法人簽訂書面工程建設監理合同。工程建設監理合同的主要條款是:監理的范圍和內容、雙方的權利與義務、監理費的計取與支付、違約責任、雙方約定的其他事項。第十二條規定:監理費從工程概算中列支，并核減建設單位的管理費。《建設工程監理規范》（GB50319-2000）要求:建設單位與承包單位之間與建設工程合同有關的聯系活動應通過監理單位進行。同時它還具備獨立性、公正性和科學性。

2　工程跟蹤審計的相關職能界定及實施過程中的控制要點

基建工程跟蹤審計應受項目法人的委托，隸屬于企業內部的審計部門，工作重點是對工程開展過程中的事前、事中涉及變更項目、工程進度、資金開支等相關工作進行控制，最終將工程實際狀況給予確切反映，為工程項目的最終決算審計提供輔助作用。

2.1企業工程跟蹤審計的職能

企業工程項目的跟蹤審計職能應重點以輔助決算審計工作的順利開展為目的，圍繞企業的工程造價工作來開展。企業工程跟蹤審計的職能主要包括以下幾方面。

2.1.1監督、控制職能

工程項目在施工過程中，工程的質量情況、施工進度及工程款撥付情況等是跟蹤審計組重點監督、控制的內容。雖然監理在工程質量控制方面負主要責任，但僅由監理對相關項目進行監督在實際實施過程中不可能面面俱到。因此，跟蹤審計組應與監理密切合作，相互幫助，實現企業既定的目標。同時，也可以對監理工作的情況進行監督，如發現施工過程中的錯誤可以及時糾正。企業也可以了解監理工作是否滿足了建設方的實際要求。最后，將其監督、控制過程中遇到的問題及所得出的結論及時報送內部審計機構。例如:隨著我國市場經濟的發展，很多施工過程中所用到的材料和設備都是通過企業招標、競價的方式來進行購買的，經常遇到的問題是一些相同的材料和設備在不同項目中所看到的報價卻不同，這就需要充分發揮監督職能，及時進行糾正。

2.1.2評價職能

跟蹤審計工作要從工程的源頭抓起，對從工程開始設計到最終施工結束的全過程進行全面的監督。這項工作的有效開展可以提高企業內部審計的質量，加強對整個工程施工的管理，可以有效地控制工程造價，提高施工的綜合效益。跟蹤審計人員作為工程施工管理的重要參與者之一，其所掌握的工程項目相關資料數據應該是第一手的原始數據，對其進行科學的分析、計算可以對最終的項目評估提供強大的數據和資料支撐，提高工程報告的科學性和合理性。同時，企業施工審計部門及財務部門所提交的項目綜合評價報告對于企業施工績效的考核及成本計算是極為重要的。

2.2跟蹤審計實施過程中注意的要點

在施工過程中，企業往往對擬進行的工程設計變更進行理論和實際的計量與評估，分析該項變更對企業總的造價成本的影響，最終制訂多個可供對比選擇的方案，經過討論后選擇成本最低的方案作為實際施工方案。在施工過程中還要對各項工作進行控制，主要有以下幾種情況:對于由于原來的設計無法保證施工質量、與施工現場不符及其他原因造成的無法施工情況，應對相應的設計進行必要的調整補充；對于那些在施工實際過程中，發現有新的更好的方案的情況，即使在技術、經濟條件上是合理的，也應結合整個項目情況進行全面綜合評估，將變更后給工程所帶來的效益及損失與變更前進行比較，避免其中的一些漏洞給后期工作帶來麻煩；變更后的施工方案未必就是無懈可擊的，或多或少存在一些問題，因此，要分析工程變更所引起的造價變動幅度是否在可控范圍內。

3　工程竣工后跟蹤審計需要注意的問題

3.1審核竣工結算編制依據的完整性及合理性

在施工企業中，竣工結算編制的依據主要包括:工程竣工報告、竣工圖及竣工驗收單；工程施工合同或施工協議書；施工圖預算或招標投標工程的合同標價；設計交底及圖紙會審記錄資料；設計變更通知單及現場施工變更記錄；經建設單位簽證認可的施工技術措施、技術核定單；預算外各種施工簽證或施工記錄；合同中規定的定額，材料預算價格，構件、成品價格；國家或地區新頒發的有關規定。審計時要對這些材料進行認真分析，從真實性及合理性方面進行評估。

3.2審核工程量

工程量是決定工程造價的主要因素，對施工工程量的審核是工程竣工結算審計過程中的關鍵。審計的方法可以根據施工實際情況進行靈活選取。在審核過程中需要注意:一是對那些審核投資比例較大的分項工程要進行重點審核，這是因為其所占用的資源多重要性比較大；二是要重點審核那些容易混淆或產生錯誤的項目，主要是那些需要計算分析的數據；三是要審核那些容易重復的項目，如水表、衛生器具的閥門已計入到相應的項目中，閥門不能再列項計算安裝工程量。

3.3審核清單計價

在審計過程中容易出現這樣一種現象，即在招標文件、設計變更書、工程洽商紀要等文件中發生清單計價弄虛作假問題，最終給企業帶來重大的損失。因此，要對施工的清單計價進行審核，主要從其正確性和準確性方面進行。

3.3.1審核綜合單價的正確性

除合同另有約定外，由于設計變更所引起的工程量增減，應執行原有的綜合單價；工程量清單漏項或由于設計變更所引起新的工程量清單項目、設計變更增減的工程量，經發包人確認后作為結算的依據。要對這些價格進行實際考核，避免高于市場價格的情況產生。

3.3.2審核計算的準確性

主要是審核計算公式及數據是否準確，是否有故意計算、合計錯誤以及筆誤等。

4　結　語

通過以上淺析可見，工程跟蹤審計對于房產開發企業來說十分重要。房產開發企業內部審計主管機構的審計范圍較廣，專業種類較多，且對人員的專業能力要求也較高。從房產企業管理的角度來說，如何配置審計部門的人員以及如何展開審計工作都值得探討，本文提出以下知識結構比較建議供參考。

第一，建立企業自身的審計團隊，其團隊人員知識結構比較完整，涉及到配備有專業能力的審計師、造價工程師、監理工程師或建造師，甚至還需配備懂法務的人員、懂設計的人員，這樣才能全面對項目實施審計工作。這種方式適合長期有開發項目的房產開發企業，有利于企業規范、管理。

第二，建立企業自身的審計管理機構，其人員配備做到少而精干。由企業審計管理機構提出審計管理的思路、要求，通過聘請社會中介機構完成具體的審計工作，并由企業審計管理機構監督檢查其審計的成效。由于工程審計涉及面較廣，可考慮分專業內容分別委托。例如，委派造價咨詢事務所做工程造價及招投標環節的審計，委派工程監理單位對建設程序、施工質量、施工進度的管理進行審計，委派設計單位對設計環節進行審計。

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.04.008

F239；F426.22

A

1673-0194（2015）04-0011-02

2015-01-07