邢臺市二手房銷售市場存在的問題與對策探索

□籍紅梅

一、我國二手房銷售市場發(fā)展的背景

(一)我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進程。了解我國二手房市場的發(fā)展背景首先要了解我國的城鎮(zhèn)住房制度改革?？傮w來說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革大體可分為三個階段:第一階段是醞釀準備階段(1978～1987年):首次提出改革我國城鎮(zhèn)住房制度的是改革開放的總設計師——鄧小平。他曾提出，“關于住房問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款?！保?］鄧小平的話很精辟地指出了城鎮(zhèn)住房制度改革的方向。第二階段是漸進探索階段(1988～1997年):1994年7月，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)［1994］43號)中最重要的舉措就是“穩(wěn)步出售公有住房”，這為房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，實現(xiàn)住房商品化鋪平了道路。第三階段是全面深化階段(1998年以后):受亞洲金融危機的影響，國家為擴大內需，刺激經(jīng)濟，更加重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。1998年7月，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發(fā)［1998］23號)是對“國發(fā)［1994］43號”文件的再次補充和完善。

(二)我國二手房銷售市場的興起和發(fā)展。城鎮(zhèn)住房制度的不斷改革和深化使政府逐漸停止了對住房的分配，我國房地產(chǎn)的一級、二級市場也全面開放，特別是2009年，二手房銷售市場即二級市場的政策環(huán)境寬松，多數(shù)城市二手房成交總量同比增幅創(chuàng)下十年來的新高，這加快了二手房銷售市場的興起和發(fā)展。同時，人們對房產(chǎn)的需求呈現(xiàn)一種階梯型狀態(tài)，從租賃到購買二手房再到購買新建商品房，從房屋屬性上看，是從“安置型”到“實用型”再到“舒適型”。而二手房在其中起著重要的橋梁作用，這也體現(xiàn)了住房者在不同階段對房產(chǎn)的不同需求。從租賃市場到二手房銷售市場再到新建商品房市場，住房者對住房的這種需求也促使房地產(chǎn)行業(yè)形成聯(lián)動機制，推動房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和高速發(fā)展［2］。

二、邢臺市二手房銷售市場的現(xiàn)狀

(一)總體上需求旺盛，但一定時期呈現(xiàn)下降的趨勢。2009年以來，由于國內二手房市場政策寬松，以邢臺市為代表的三、四線城市的二手房成交總量和往年相比增幅創(chuàng)下新高。2008年11月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策、印花稅和土地增值稅減免政策以及調整貸款利率下限到貸款基準利率0．7倍的信貸政策刺激了人們的購房意愿。同時，在2008年人們對二手房銷售市場持續(xù)觀望，使累積的需求在2009年爆發(fā)。自2010年以來，國務院出臺了新“國十條”，在國家宏觀調控的形勢下，邢臺市的二手房銷售市場的成交量有所下降，但是這可以認為是在中央調控政策的背景下市場觀望的結果。但是，城市化進程中大量人口涌入市區(qū)使房價偏低的二手房總體上保持平穩(wěn)上升的趨勢(這一點與一線城市有所不同)。此外，這次國家政策調整的目的很明確，旨在抑制個別過熱一、二線城市房價的上漲。因此，對于邢臺市這樣的三四線城市，并不在重點調控區(qū)域之內。2013年3月2日國務院發(fā)布了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》，進一步細化了對房地產(chǎn)市場調控的政策措施，其中一項是二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收［3］。隨著新政的執(zhí)行，邢臺二手房銷售市場交易量逐漸降低，價格雖然在政策出臺之初經(jīng)歷了短暫的上漲，但是，隨著這項政策嚴格實施，買方的購買需求和賣方的出售意愿都會降低。政府提高二手房交易的個人所得稅的目的就是打擊投機，但是在實際交易過程中中賣方很可能以提高房價的方式來轉嫁成本。因此，新政在客觀上推升了二手房的價格。

(二)二手房供給充足并且供應量潛力較大。研究發(fā)現(xiàn)，二手房銷售市場的供給大多取決于消費者對一手房的改善型需求和投機性需求，即二手房銷售市場提供的房源大量來自于非自住型的存量房或改善型住房者上市的舊房。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活的質量、居住環(huán)境的要求也越來越高，人們更偏好于居住在環(huán)境優(yōu)越的新小區(qū)里。就邢臺市而言，更多的人逐漸移居到橋東區(qū)的高開區(qū)和橋西區(qū)，從而在橋東老城區(qū)和市中心留下了大量的閑置房。同時，購買房產(chǎn)也是一種保值增值的手段，一些手中有閑余資金的投機者通過倒賣新房來賺取差額，一定程度上也增加了二手房的供應量。再者，邢臺有自身的特色，“三年大變樣”等政策也使得房地產(chǎn)市場供應量增大。

三、影響邢臺市二手房價格上漲的因素

(一)供求關系和人口因素。作為三四線城市的邢臺市，剛性需求對二手房銷售市場的價格影響較大。剛性需求包括城市化帶來的住房需求和常住人口的改善型需求。2012年11月，邢臺市政府正式出臺的《關于推進戶籍管理制度改革的實施意見》加快了邢臺市城市化的步伐，剛性需求不斷增加，從而影響邢臺市二手房銷售市場的價格。

(二)政策因素。如果市場過熱，價格過高，政府就會出臺一系列法規(guī)政策來抑制市場的需求，促使市場價格下降。反之，市場價格會上升。［4］2013年3月2日公布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》(簡稱“國五條”)提出的“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等就是為了抑制房價的過快上漲。

四、邢臺市二手房銷售市場存在的問題

二手房銷售市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，對于滿足低收入群體的住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結構有著十分重要的意義。然而與房地產(chǎn)一級市場相比，目前二手房銷售市場的發(fā)展仍然處于滯后狀態(tài)，尚不能滿足人們的住房需求。

(一)買賣雙方所掌握的信息不對稱。

1．賣房者比買房者掌握更多的隱蔽信息。信息不對稱是二手市場交易中普遍存在的問題，而二手房交易中的信息不對稱主要是指賣房者處于信息優(yōu)勢地位，而買房者處于信息劣勢地位，具體而言是指買賣雙方對二手房的質量、產(chǎn)權性質等內在屬性所獲取的信息的差異性［5］。一般來說，二手房的賣主都是使用過該房一段時間，對房屋的質量、存在的問題比較了解，而二手房的買主所掌握的該房的信息都是通過間接渠道獲取的，例如朋友或是房地產(chǎn)中介公司，即使是親自到房屋中進行實地了解，也往往不夠透徹，特別是交易房屋的真實產(chǎn)權情況，這往往導致買房者的利益受損。

2．中介機構的道德風險。信息不對稱往往又會導致中介機構的道德風險。由于邢臺市二手房銷售市場的發(fā)展與一手房市場相比相對滯后，二手房銷售市場的制度發(fā)展不夠健全，再加上邢臺市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)展迅猛，許多小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司興起，但是由于發(fā)展過快出現(xiàn)了許多的問題，像行業(yè)經(jīng)營行為不規(guī)范，經(jīng)營規(guī)模小，能力差，人員素質及信譽度偏低。一些機構往往利用在二手房市場信息上的優(yōu)勢欺騙購房者，從而獲得收益。這種投機行為嚴重危害二手房中介市場的健康發(fā)展，進而影響二手房銷售市場的發(fā)展。

(二)政府相關的法律法規(guī)的缺失。我國二手房銷售市場興起和發(fā)展較晚，近幾年國家鼓勵二手市場的發(fā)展，所以才發(fā)展的較為迅猛。但是，針對二手房銷售市場的有關政策少之又少。我國對如何發(fā)展二手房銷售市場、如何促進一級市場和二級市場的互補發(fā)展的政策上是缺失的。作為我國三四線城市的邢臺市，在二手房銷售市場方面的法規(guī)制度更是欠缺。

(三)金融機構對二手房銷售市場的支持力度下降。近幾年來房價過高，國家為抑制房價的過快增長，縮小了金融機構的貸款規(guī)模，再加上人們觀念的轉變，各金融機構的存款較少而貸款的金額較多。再者，對二手房的貸款的利息較低，銀行無利可圖。因此，各金融機構紛紛縮緊了對二手房的貸款，逐漸集中于商業(yè)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)以及住房的一級市場，對二手房銷售市場的支持力度下降。

五、促進二手房銷售市場健康發(fā)展的對策

(一)政府完善和細化相關的法律法規(guī)。二手房銷售市場相應的監(jiān)督、監(jiān)管機制缺乏是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為宏觀調控的執(zhí)行者，應加快健全相關的法律法規(guī)，完善相應的監(jiān)督監(jiān)管機制，進而提高市場信息的透明度，降低由于信息不對稱帶來的交易風險，促進二手房銷售市場的健康發(fā)展。近幾年，邢臺市相關部門推行了二手房交易資金托管服務，旨在規(guī)避二手房交易資金的風險，維護買賣雙方的合法權益。

(二)加強中介機構的自身建設，培育成熟的房地產(chǎn)中介行業(yè)。政府應鼓勵引導規(guī)模較大、實力較強的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的發(fā)展，允許大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司兼并和重組規(guī)模較小，經(jīng)營分散的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，并且敦促大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司進行規(guī)范和合法經(jīng)營，注重從業(yè)人員的素質和能力的培訓，培養(yǎng)為購房者服務的精神。

(三)增強金融機構對二手房銷售市場的支持力度。各商業(yè)銀行應該調整自己的貸款政策，積極推出二手房貸款業(yè)務。二手房銷售市場的潛力巨大，金融機構通過簡化貸款程序、加快放貸時間等措施支持二手房銷售市場的發(fā)展，最終也會在這樣繁榮的大環(huán)境中受益。

六、結語

在未來的發(fā)展過程中，隨著城市化步伐的加快，人們對于住房剛性需求的進一步擴大使二手房銷售市場的發(fā)展?jié)摿薮?，同時，相對于商品房來說，二手房房價的泡沫成分小很多，并且房產(chǎn)的保值能力強，這將促進二手房的交易規(guī)模也迅速擴大并逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。以邢臺市為例的三四線城市二手房銷售市場的現(xiàn)狀、影響因素、問題進行分析并提出相應的解決對策，針對國務院出臺的各項政策和法規(guī)，地方政府及相關部門應貫徹執(zhí)行并對市場進行適當?shù)恼{控，同時也發(fā)揮二手房銷售市場自身的調節(jié)作用。政府“有形之手”和市場“無形之手”共同調節(jié)，促進二手房銷售市場朝著良性健康的方向發(fā)展。

［1］鄧衛(wèi)，宋揚．住宅經(jīng)濟學［M］．北京:清華大學出版社，2008，2:379～387

［2］袁一泓．從沸騰到癲狂:泡沫背后的中國房地產(chǎn)真相［M］．太原:山西經(jīng)濟出版社，2011，9:176～177

［3］黃櫻．淺談二手房轉讓20%個人所得稅問題［J］．經(jīng)濟與社會發(fā)展，2013，3:79～80

［4］吳宇哲．城市住房價格時空演變研究——理論、方法及應用［M］．北京:科學出版社，2011．6:4～5

［5］田霞，程辰．二手房信息不對稱問題研究［J］．中國市場，2011，36:87～88