房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同傭金支付條件規(guī)則重構(gòu)

[摘 要] 當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)范圍已超出報(bào)告、媒介等傳統(tǒng)居間服務(wù)范圍，但司法實(shí)踐中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金請求權(quán)成立條件的認(rèn)定仍然以傳統(tǒng)民事居間理論為基礎(chǔ)，導(dǎo)致判決結(jié)果要么與實(shí)踐脫節(jié)，要么存在法理錯(cuò)誤。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金請求權(quán)成立條件的認(rèn)定不應(yīng)該采取演繹推理方式，而應(yīng)該采取結(jié)果導(dǎo)向司法思維。通過比較分析“提供適格交易對(duì)象規(guī)則”、“合同訂立規(guī)則”、“合同訂立+履行規(guī)則”、“合同履行規(guī)則”這四項(xiàng)主要的傭金支付條件規(guī)則的實(shí)效可知，合同履行規(guī)則比其他三種規(guī)則更可取，建議采此規(guī)則為佳。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)； 傭金； 合同履行； 結(jié)果導(dǎo)向

[中圖分類號(hào)] DF414 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1008—1763（2015）02—0126—06

Abstract：The service provided by real estate broker has exceeded the traditional brokerage service. Based on traditional theory of brokerage contract， the current rules on broker’s commission cannot reflect the reality of real estate brokerage or provide a sufficient explanation.Adopting a result oriented approach， this article compares four conditions precedent to the payment of real estate broker’s commission： providing a ready， willing and able purchaser， contract execution， contract execution and closing， and closing， and suggests that having closing as a condition precedent is more preferable.

Key words：real estate broker；commission； No closing no commission；result orientation

近年來我國二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，但同時(shí)也出現(xiàn)了大量糾紛，其中大部分案件是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人追索傭金案件糾紛，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金請求權(quán)何時(shí)成立是此類案件審理難點(diǎn)，學(xué)說上對(duì)這一問題也是頗有爭議。不過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金請求權(quán)成立主要有兩個(gè)要件：條件要件和因果關(guān)系要件，限于本文篇幅僅探討條件要件的認(rèn)定（以下統(tǒng)稱“傭金支付條件”），因果關(guān)系要件的認(rèn)定將另文探討。

一 現(xiàn)行司法實(shí)踐中傭金支付條件規(guī)則的缺陷

關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金支付條件，現(xiàn)行司法實(shí)踐中主要有兩種不同意見：

（一）合同訂立規(guī)則

這一規(guī)則嚴(yán)格適用合同法第426條關(guān)于居間人報(bào)酬支付條件的規(guī)定，認(rèn)為房地產(chǎn)交易合同訂立即視為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金支付條件成就

如上海某某物業(yè)顧問有限公司與范某某居間合同糾紛案（（2012）普民四（民）初字第1371號(hào)）。。但是目前房地產(chǎn)交易實(shí)踐中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不僅協(xié)助交易當(dāng)事人訂立合同，還須協(xié)助他們進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交接、稅費(fèi)繳納等，如果采取合同訂立規(guī)則，那么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反其協(xié)助合同履行義務(wù)將不影響其獲得全部傭金，這顯然與當(dāng)事人真實(shí)意思不符，因此合同訂立規(guī)則與當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商業(yè)實(shí)踐存在脫節(jié)。

（二）合同訂立+履行規(guī)則

一些法院認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)有兩項(xiàng)義務(wù)：主要義務(wù)是促成買賣合同成立，核稅、辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等事宜有約定的按照約定履行，無約定的應(yīng)屬于附隨義務(wù)；與此相應(yīng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成其主要義務(wù)即可獲得大部分傭金，但只有進(jìn)一步完成附隨義務(wù)才可獲得全部傭金

姚姝.自由裁量權(quán)在居間報(bào)酬請求權(quán)類案中的運(yùn)用分析 . http：//www.pdfy.gov.cn/pditw/web2011/xxnr_view.jsp？pa=aaWQ9NTIzNjImeGg9MQPdcssPdcssz，最后瀏覽時(shí)間2014年7月15日23時(shí)11分。，下文稱此規(guī)則為“合同訂立+履行規(guī)則”。有些案件中當(dāng)事人會(huì)約定買賣合同履行完畢后支付傭金，但法院并沒有采用合同約定，而是仍然適用“合同訂立+履行規(guī)則”。法院對(duì)這一規(guī)則的論證存在如下三方面問題：

1.附隨義務(wù)理論的運(yùn)用錯(cuò)誤。受附隨義務(wù)理論發(fā)源地德國的影響，我國學(xué)者在附隨義務(wù)分類上素有爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為附隨義務(wù)包括獨(dú)立附隨義務(wù)和非獨(dú)立附隨義務(wù)，其中獨(dú)立附隨義務(wù)即從給付義務(wù)，如王澤鑒先生的主張[1]。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為附隨義務(wù)區(qū)別于從給付義務(wù)。[2]由于法院沒有說明其采用的是何種觀點(diǎn)，而第一種觀點(diǎn)比第二種觀點(diǎn)覆蓋范圍更廣，因此下文將針對(duì)第一種觀點(diǎn)進(jìn)行分析。非獨(dú)立附隨義務(wù)功能包括：輔助實(shí)現(xiàn)債權(quán)人之給付利益或避免侵害債權(quán)人之人身或財(cái)產(chǎn)上利益。“從給付義務(wù)功能為補(bǔ)助主給付義務(wù)，確保債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿足”。[3]如果說促成交易合同成立是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主義務(wù)，那么協(xié)助合同履行無論是作為非獨(dú)立附隨義務(wù)還是作為從給付義務(wù)，都須依附于該主給付義務(wù)。但事實(shí)上，合同履行利益與合同成立利益為兩項(xiàng)獨(dú)立利益，不能說合同履行是為了輔助合同成立。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助合同履行的義務(wù)和其促成房地產(chǎn)交易合同成立的義務(wù)二者之間的關(guān)系不是主義務(wù)和附隨義務(wù)的關(guān)系。

2.即使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在兩項(xiàng)義務(wù)，也不能推論出委托人有兩項(xiàng)給付義務(wù)。首先，多數(shù)情況下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中僅約定一項(xiàng)傭金，將該傭金拆分為兩部分將與當(dāng)事人意思相悖。其次，如果認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有促成交易合同成立和協(xié)助合同履行兩項(xiàng)義務(wù)，同時(shí)委托人針對(duì)該兩項(xiàng)義務(wù)分別為對(duì)待給付，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同將構(gòu)成居間合同與委任合同的聯(lián)立，這與法院將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同界定為一個(gè)居間合同自相矛盾。

3.即使委托人須分別支付居間報(bào)酬與委托報(bào)酬，當(dāng)事人仍然可以自由約定各項(xiàng)報(bào)酬的支付條件。立法者區(qū)分委托和居間報(bào)酬請求權(quán)設(shè)置不同規(guī)則，是因?yàn)樵诜烧呱稀傲⒎ㄕ邔⒚浇榛蚪榻B活動(dòng)，當(dāng)作是居間人自己的事務(wù)，從而報(bào)酬請求需達(dá)到使委托人享受一定成果，即主契約因媒介行為而訂立，始得為之”；而委托合同，“有鑒于該事務(wù)乃委托人敦請受任人代為處理，故其報(bào)酬乃系乎事務(wù)處理本身，成效如何，殆在所不問”。[4]視為自己的事務(wù)，則居間人沒有為委托人利益盡力的義務(wù)，因此須使居間人在居間行為取得成效后才獲得報(bào)酬，以此激勵(lì)其努力處理事務(wù)。視為他人的事務(wù)，則受任人負(fù)有為委托人利益盡力的義務(wù)，因此一般情形下無須像居間合同那樣設(shè)置報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制。居間合同與委任合同報(bào)酬請求權(quán)規(guī)則設(shè)置不同的根本目的是為了平衡合同雙方利益。從法理上來說，任意規(guī)范功能之一在于“透過有名契約，對(duì)各種典型交易中雙方權(quán)利義務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)成本的公平分配，使其擔(dān)負(fù)一定的“指導(dǎo)圖象”（Leitbild）功能” [5]。當(dāng)事人可根據(jù)自己利益需求選擇是否適用任意規(guī)范提供的方案，法律只需保障當(dāng)事人的選擇是基于自由、真實(shí)的意思，防止擁有信息優(yōu)勢的當(dāng)事人獲得不當(dāng)利益。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的傭金支付條件確系委托人意志的自由、真實(shí)表示，裁判者應(yīng)遵從合同自由這一合同法基本原則來認(rèn)定合同條款效力。很顯然，上述實(shí)踐中法院對(duì)“合同訂立+履行規(guī)則”的論證存在錯(cuò)誤。

二 以結(jié)果導(dǎo)向司法思維重構(gòu)規(guī)則的必要性

（一）演繹推理方法的局限：商事居間規(guī)則缺失

上述司法規(guī)則采用的都是演繹推理方法，但這一方法有效運(yùn)行的前提是存在完善的規(guī)則。我國合同法上的居間規(guī)則深受德國民法典中的民事居間規(guī)則影響。德國商法典另規(guī)定了商事居間規(guī)則，但我國沒有采取這種民商分立模式，因此我國合同法實(shí)際上是以民事居間規(guī)則適用于商事居間行為。但由于民事居間和商事居間在居間人義務(wù)范圍和居間合同主體上存在差異，二者傭金支付條件規(guī)則的設(shè)置也應(yīng)有所不同：

1.居間人義務(wù)范圍差異。民事居間事務(wù)相對(duì)簡單，因此對(duì)民事居間合同可以分別適用代理、行紀(jì)、居間的法律規(guī)范，不致產(chǎn)生重大問題。但商事交易一般比較復(fù)雜，商事居間人服務(wù)范圍根據(jù)交易需要常常會(huì)突破傳統(tǒng)居間領(lǐng)域。例如針對(duì)《德國商法典》規(guī)定的訂約憑單交易，“人們在此種情況下傾向于認(rèn)為居間商是作為委托人的代理人而發(fā)揮作用。”

[德]C.W.卡納里斯：《德國商法》，楊繼譯，法律出版社2006年版，第523頁。

2.居間合同主體差異。民事居間雙方為平等民事主體，與委托人相比，居間人不一定具有更強(qiáng)的商業(yè)判斷或談判能力。但商事交易中普通消費(fèi)者很難完全掌握相關(guān)知識(shí)，而商事居間人可能受過專業(yè)訓(xùn)練并從事了大量相同類型交易，他們一般比委托人具有更強(qiáng)大的信息優(yōu)勢，因此法律需要對(duì)處于弱勢地位的委托人給予傾向性保護(hù)。“商事是一個(gè)抽象的商業(yè)術(shù)語，其本質(zhì)特征為一切營利性的職業(yè)性活動(dòng)。商者，以營利為目的；事者，職業(yè)性活動(dòng)。” [6]我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展至今無疑已成為一種商事行為，所以以現(xiàn)行合同法的居間規(guī)則適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同難免捉襟見肘。

由于既定規(guī)則不完善，所以無法適用演繹推理方法得出圓滿結(jié)果。但仍有學(xué)者主張采取居間合同和委任合同混合論，或居間合同和委任合同聯(lián)立論來解決上述規(guī)范不足的問題

有關(guān)居間合同和委任合同混合論的主張參見：謝哲勝. 財(cái)產(chǎn)法專題研究（二）[M]. 北京：中國人民大學(xué)出版社，2004. 68；有關(guān)居間合同和委任合同聯(lián)立論的主張參見：楊淑文. 最高法院民事90年度臺(tái)上字第145號(hào)裁判解析. http：//fjudkm.judicial.gov.tw/index_doc.aspx？par=dBSlrdPodkMrrJ3C1LGyifPL80Vdaenv20SLN7pHM0R0SbRnUN%2BmlA%3D%3D，最后瀏覽時(shí)間7月15日23時(shí)47分。。居間合同與委任合同聯(lián)立論的主張與“合同訂立+履行規(guī)則”本質(zhì)相同，此規(guī)則的弊端在第一部分中已述。主張居間合同和委任合同混合論者認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同為居間合同和委任合同的混合，其中傭金屬于居間報(bào)酬性質(zhì)，但其支付條件應(yīng)依委任規(guī)則：“當(dāng)事人如有約定報(bào)酬請求權(quán)成立條件，即依其約定。如未約定，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)仲介人找到買受人，并所有權(quán)移轉(zhuǎn)且價(jià)金付清，才可請求報(bào)酬，此為不動(dòng)產(chǎn)仲介契約與居間契約不同之處” [7]

“不動(dòng)產(chǎn)仲介人”即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“價(jià)金”即不動(dòng)產(chǎn)買賣價(jià)款，此為臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣用語。。但“不動(dòng)產(chǎn)仲介人找到買受人，并所有權(quán)移轉(zhuǎn)且價(jià)金付清”是一種結(jié)果而非行為，因此上述居間合同和委任合同混合論者的主張更符合居間合同傭金規(guī)則的本質(zhì)精神。正如一學(xué)者指出：“居間契約中，由居間人承擔(dān)一番奔走最后卻無成果而無法取得報(bào)酬之風(fēng)險(xiǎn)。而于委任契約中，受任人僅須為事務(wù)之處理即可請求報(bào)酬，居間契約與委任契約就對(duì)價(jià)關(guān)系之內(nèi)容互斥，無混合之可能。” [8]混合合同論或合同聯(lián)立論都是試圖在當(dāng)前受托行為體系內(nèi)尋找解決方案，但大陸法系代理理論核心是保證并使行為人意愿產(chǎn)生后果[9]，其價(jià)值取向、主體設(shè)定等與民事居間相近卻與商事居間相疏。再者，現(xiàn)行受托行為契約分類是一種縱向領(lǐng)域系統(tǒng)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)往往橫跨多個(gè)契約類型，即使通過非典型契約解釋理論來盡量接近商事居間規(guī)則仍無法避免領(lǐng)域間縫隙的存在

有關(guān)契約領(lǐng)域縫隙理論，參見[日]北川善太郎. 商業(yè)交易服務(wù)法的結(jié)構(gòu)及其基本設(shè)計(jì)（中）[J]. 班天可譯. 交大法學(xué). 2014，（1）：129-139。。因此，無論是混合合同理論或合同聯(lián)立理論都無法為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金支付條件提供充足的解釋。

（二）對(duì)結(jié)果導(dǎo)向司法思維的主張

商事居間的特征決定了商事居間立法須根據(jù)具體職業(yè)的特征制定，這與現(xiàn)行合同法受托行為體系立法技術(shù)和理念都不同，因此通過修改合同法來明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特殊規(guī)則存在一定難度。更可行的方式是將來制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特別法規(guī)

現(xiàn)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》只是部門規(guī)章，難以為人民法院審理案件時(shí)直接適用。。但修法畢竟是一個(gè)漫長的過程，在此之前裁判者需要通過司法技術(shù)來獲得合理規(guī)則。除演繹推理外，傳統(tǒng)法律解釋方法還包括文義解釋、體系解釋、歷史解釋等。與演繹推理一樣，文義解釋和體系解釋都需以規(guī)則完善性為前提，所以在此不適用。至于歷史解釋，根據(jù)全國人大法工委對(duì)合同法第四百二十四條

《中華人民共和國合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。的解釋，居間人“限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約，其服務(wù)的范圍有限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人與第三人之間的合同”

全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)編寫. 《中華人民共和國合同法》釋義[M]，http：//www.npc.gov.cn/npc/flsyywd/minshang/2000-11/25/content_8385.htm，最后瀏覽時(shí)間2014年6月13日10時(shí)48分。，可見立法者原意并沒有給居間人服務(wù)范圍擴(kuò)張留下余地，因此歷史解釋方法也無法解決現(xiàn)行居間規(guī)則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐之間的矛盾。但如果我們仔細(xì)考察法官們的判決理由，會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際上法官們適用合同訂立+履行規(guī)則是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為該規(guī)則更符合誠實(shí)信用原則和公平正義原則，也更能平衡當(dāng)事人利益

上海怡聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司平?jīng)龇值暝V李某某居間合同糾紛案. http：//yp.hshfy.sh.cn/ypitw/xxnr_view.jsp？id=32638，最后瀏覽時(shí)間2014年6月24日11時(shí)01分。。但我國長期強(qiáng)調(diào)司法須“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”，這種嚴(yán)格適法模式的裁判理論導(dǎo)致我國法官幾乎都不會(huì)將對(duì)后果的考量作為判決依據(jù)在判決書中加以表述。缺乏可直接援引的法律規(guī)范時(shí)，為了保護(hù)自己的合法性資源最大限度地不被損傷，法官往往在判決書中將自己的價(jià)值立場和觀念訴諸于其他規(guī)范，以避免公眾對(duì)于其判決正當(dāng)性的質(zhì)疑。[10]因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人追索傭金糾紛案件中，少數(shù)判決還能以附隨義務(wù)理論作為支持，盡管上文已證明適用該理論是錯(cuò)誤的，但更多判決根本不闡述具體裁判理由。這種掩飾之下人們無法探知判決形成過程，從長遠(yuǎn)看將損害法律的穩(wěn)定性和權(quán)威性。與其冒著司法上無節(jié)制解釋的風(fēng)險(xiǎn)來披上傳統(tǒng)解釋方法的外衣，不如承認(rèn)真正的裁判理由是考量個(gè)案的社會(huì)影響，這正是結(jié)果導(dǎo)向司法思維的要義。結(jié)果導(dǎo)向司法的基本立場在于法律拘束原則，也就是適用時(shí)應(yīng)以法條文義及立法者意思優(yōu)先。當(dāng)立法上之規(guī)范目的不存在時(shí)，傳統(tǒng)方法論認(rèn)為應(yīng)探求法律的“意義及目的”（Sinn und Zweck），而依結(jié)果導(dǎo)向方法，則應(yīng)以“法律理由”為切入點(diǎn)，并就不同裁判選項(xiàng)進(jìn)行實(shí)證結(jié)果調(diào)查及評(píng)價(jià)，僅有部分規(guī)范而須借由法官裁量以填補(bǔ)規(guī)范內(nèi)涵時(shí)，法官應(yīng)考量解釋結(jié)果所生社會(huì)影響，以利于作出理性選擇。[11]因此，結(jié)果導(dǎo)向思維并非否定邏輯，而是以價(jià)值推理彌補(bǔ)形式邏輯的不足。這使其有別于大陸現(xiàn)行司法方法。“裁判基本方法中‘天理、人情’至高無上的地位、‘裁判目的中對(duì)社會(huì)效果的過度關(guān)注’是中國司法傳統(tǒng)的特點(diǎn)”[12]，但是中國傳統(tǒng)司法推理有不注重邏輯的特點(diǎn)，許多法官思維上受這一歷史傳統(tǒng)影響，在判決中常常呈現(xiàn)渾水摸魚般的“辯證”。結(jié)果導(dǎo)向司法思維不僅要求法官明確其價(jià)值主張，更要求法官對(duì)該價(jià)值主張進(jìn)行評(píng)價(jià)，建立價(jià)值與規(guī)則之間的關(guān)聯(lián)來論證規(guī)則正當(dāng)性。

綜上所述，法院在認(rèn)定、裁判房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同傭金支付條件規(guī)則時(shí)不應(yīng)拘泥于現(xiàn)行合同法上的居間規(guī)則，而應(yīng)采結(jié)果導(dǎo)向思維，就不同傭金支付條件規(guī)則之實(shí)效進(jìn)行調(diào)查及評(píng)價(jià)以選擇對(duì)社會(huì)更有利的規(guī)則。

三 結(jié)果導(dǎo)向司法思維下的選擇：合同履行規(guī)則

（一）幾種傭金支付條件規(guī)則實(shí)效分析

綜合我國和其他主要國家和地區(qū)傭金支付條件規(guī)則，主要有如下四種：提供適格交易對(duì)象規(guī)則、合同訂立規(guī)則、合同履行規(guī)則以及前述合同訂立+履行規(guī)則。許多國家和地區(qū)雖然采取合同訂立規(guī)則，但仍允許當(dāng)事人自由約定其他傭金支付條件，如德國[13]、臺(tái)灣地區(qū)

臺(tái)灣高等法院民事判決102年度上易字第258號(hào)。等，這比我國現(xiàn)行合同訂立規(guī)則更符合意思自治法理，因此下文所稱“合同訂立規(guī)則”應(yīng)指：除非當(dāng)事人另有約定，否則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成交易合同訂立即視為傭金支付條件成就。提供適格交易對(duì)象規(guī)則和合同履行規(guī)則廣泛存在于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐中，故以美國為例具體闡述。

1.提供適格交易對(duì)象規(guī)則。該規(guī)則是美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金支付條件規(guī)則，其中“適格交易對(duì)象”是指準(zhǔn)備好、愿意且有能力（ready，willing and able）的買方。此規(guī)則在美國大多數(shù)州被解釋為：除非就傭金支付條件另有約定，否則一旦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹的買方為賣方接受并且雙方簽訂合同，即使買方之后無法履行或拒絕履行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍獲得傭金。[14]其中，“準(zhǔn)備好”、“愿意”二項(xiàng)要求涉及對(duì)賣方主觀狀態(tài)評(píng)價(jià)，往往放在一起考慮， “有能力”一項(xiàng)則要求買方具備法律行為能力以及經(jīng)濟(jì)能力[15]。買賣雙方簽訂合同一般視為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)找到準(zhǔn)備好、愿意且有能力的買方。如未簽訂合同，但買方提供符合賣方要求的要約并且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證明買方具有經(jīng)濟(jì)能力，即可視為條件成就。[16]

2.合同履行規(guī)則。該規(guī)則是美國相對(duì)新興的規(guī)則。Ellsworth Dobbs， Inc. v. Johnson案

50 N.J. 528，236 A.2d 843（1967）.在該規(guī)則確立上具有里程碑式的意義。本案中法院認(rèn)為以下條件都滿足時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才能獲得傭金：第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供一個(gè)準(zhǔn)備好、愿意且有能力的買方；第二，買方與賣方簽訂交易合同；第三，賣方根據(jù)合同約定完成產(chǎn)權(quán)過戶。如果因?yàn)橘u方過錯(cuò)導(dǎo)致交易合同未能履行，或如果賣方拒絕簽訂合同是一種不誠信行為，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍然獲得傭金。所謂不誠信行為是指委托人不支付費(fèi)用而從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力中獲得利益

Kacavas v. Diamond， 303 Mass. 88， 20 N.E.2d 936 （1939）.。根據(jù)前述結(jié)果導(dǎo)向司法思維，須從不同規(guī)則實(shí)效中尋找特定規(guī)則的正當(dāng)性。關(guān)于上述四種規(guī)則的實(shí)效比較，可見下表

雖然美國傳統(tǒng)上將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人視為賣方代理人，我國主導(dǎo)模式為賣方與買方分別與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立委托關(guān)系，但兩種模式的差異對(duì)于各自傭金支付條件規(guī)則設(shè)置無本質(zhì)影響，因此為論述方便，本文以賣方委托為例說明各項(xiàng)規(guī)則的實(shí)效。

（二）合同履行規(guī)則的優(yōu)越性

1.合同履行規(guī)則能更有效分配風(fēng)險(xiǎn)。Ellsworth Dobbs， Inc. v. Johnson案中，法院認(rèn)為賣方的期待是傭金從出賣所得價(jià)款中支出，非因賣方過錯(cuò)導(dǎo)致合同未履行時(shí)，賣方由于未獲得價(jià)款所以無須支付傭金。但法院沒有說明為何要保護(hù)賣方的這種期待，畢竟法律不會(huì)對(duì)所有的期待都提供保護(hù)。從上述實(shí)效比較可以看出，合同履行規(guī)則與其他規(guī)則最主要的區(qū)別在于在非因賣方過錯(cuò)導(dǎo)致合同未履行時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)分配：提供適格交易對(duì)象和合同訂立規(guī)則下由賣方自行承擔(dān)該合同未履行風(fēng)險(xiǎn)，合同訂立+履行規(guī)則下由賣方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，合同履行規(guī)則下由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，合同履行規(guī)則的風(fēng)險(xiǎn)分配更為合理，理由有二。第一，對(duì)于賣方或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為專業(yè)人士是更佳的風(fēng)險(xiǎn)防范者。例如對(duì)于買方是否符合貸款條件，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更有能力進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。第二，對(duì)于賣方或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，如果此風(fēng)險(xiǎn)是買方造成，則買方是最佳風(fēng)險(xiǎn)防范者，應(yīng)由買方承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，但合同履行規(guī)則下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可直接向買方主張傭金，而其他規(guī)則下須先由賣方向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支付傭金再由賣方向買方主張全部或部分賠償，在整體交易成本上合同履行規(guī)則更有效率。如果該風(fēng)險(xiǎn)非因任何一方過錯(cuò)造成，那么合同沒有約定時(shí)法院需考慮如何最有效率地處理意外事件，這被認(rèn)為是符合當(dāng)事人意圖的，因?yàn)閷?duì)當(dāng)事人來說共同利益越大其各自所得份額也會(huì)越大。[17]當(dāng)意外事件無法預(yù)防或預(yù)防成本過高時(shí)，可以通過保險(xiǎn)適當(dāng)消除額外成本。保險(xiǎn)成本包括估測成本和交易成本。主要的交易成本是將這一風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)置于一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)池中以減少或消除該風(fēng)險(xiǎn)；在自行保險(xiǎn)可行的情況下，這種交易成本要比不得不購買市場保險(xiǎn)時(shí)的交易成本低[18]。與委托人相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)大，且能通過大量相似交易分散風(fēng)險(xiǎn)，屬于成本較低的保險(xiǎn)人。因此，合同履行規(guī)則的正當(dāng)性恰恰在于其將損失風(fēng)險(xiǎn)分配給最有能力的一方承擔(dān)：經(jīng)紀(jì)人。” [19]

2.合同履行規(guī)則能提供更有效的激勵(lì)機(jī)制。實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定合同履行完畢后支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金。“委托人之所以就支付中介報(bào)酬問題設(shè)置支付條件，其目的在于將支付中介費(fèi)與交易流程相匹配，促使房產(chǎn)中介盡快指導(dǎo)買賣雙方完成房屋交易。” [20]但是只有本人熟悉代理人的工作內(nèi)容并知道如何設(shè)置合同條款，其才能借由合同提供有效激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中顯著的信息不對(duì)稱導(dǎo)致很多無經(jīng)驗(yàn)的委托人不懂得如何在合同中保護(hù)自己權(quán)益。“確實(shí)，我們不得不質(zhì)疑具有這樣效果的規(guī)則是否具備足夠智慧：使無經(jīng)驗(yàn)的一方處于驚訝，又總被有經(jīng)驗(yàn)的人更改。” [21] 合同履行規(guī)則將促使作為信息優(yōu)勢者的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向作為信息弱勢者的委托人提供信息，例如合同訂立規(guī)則對(duì)委托人比較不利，此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將更傾向于不對(duì)委托人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，但合同履行規(guī)則對(duì)委托人更有利，此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將更樂意向委托人說明該規(guī)則含義。綜上，合同履行規(guī)則不僅可以更有效地分配風(fēng)險(xiǎn)，而且能更有效激勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作，因此比其他三項(xiàng)規(guī)則更可取。在美國，該規(guī)則已經(jīng)對(duì)傳統(tǒng)的提供適格交易對(duì)象規(guī)則造成了有力沖擊。正如一個(gè)學(xué)者對(duì)Ellsworth Dobbs， Inc. v. Johnson案的評(píng)論：“該案的推理對(duì)其他州法院如此具有吸引力，顯而易見的是傳統(tǒng)規(guī)則盡管具有廣闊的壕溝其根基在變革之風(fēng)中卻淺薄而脆弱。” [22]

四 結(jié) 語

“法學(xué)屬于狹義的‘理解性’學(xué)術(shù)，因此唯有發(fā)展出適于其客體的、詮釋學(xué)上確實(shí)有據(jù)的思考方式，如是始能正當(dāng)化其學(xué)術(shù)性主張，而不是無謂的嘗試配合本適用于‘精確的’學(xué)術(shù)中的方法。” [23]在法律規(guī)范無法滿足現(xiàn)實(shí)需要時(shí)，法院應(yīng)斟酌締約目的、交易背景及商業(yè)背景等考量不同規(guī)則可能導(dǎo)致的社會(huì)影響來做出判決，不應(yīng)僅僅局限甚至屈從于法律文本。與提供適格交易對(duì)象、合同訂立、合同訂立+履行三項(xiàng)規(guī)則相比，合同履行規(guī)則將合同履行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一更有能力的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供更有效的激勵(lì)機(jī)制，其結(jié)果更符合契約實(shí)質(zhì)正義。從立法論的角度來看，基于傳統(tǒng)民事代理理論設(shè)計(jì)的受托行為體系將難以適應(yīng)日益復(fù)雜的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，將來要么將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同有名化要么對(duì)此進(jìn)行單獨(dú)立法，屆時(shí)可將合同履行規(guī)則通過立法予以明確。“如果把足夠的強(qiáng)調(diào)放在審判的系統(tǒng)性后果上，那么法律實(shí)用主義就同法律形式主義合二為一了。” [24]

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