城鎮土地分等定級的方法實施

□ 唐夢涵

隨著我國經濟的快速發展以及各地城鎮化的迅猛發展，正確發揮城鎮土地的作用對提高城鎮土地的經濟及綜合效益，有效處理土地的供需矛盾，顯得尤為重要。合理并科學地進行城鎮土地分等定級不僅可以更科學有效地進行土地管理，更為城鎮土地的更好發展提供可行依據。

一、城鎮土地分等定級概述

不同的社會、自然、經濟條件等，影響城鎮土地形成各自的地域差異，為了更宏觀地從整體上表現出土地差異，運用定量和定性相結合的方法對土地進行分等定級，評定土地等級，由于影響因素的多元性，結合區位論和地租理論，根據實際情況有側重地選擇不同的評定因素因子，運用綜合評定，經過聚類分析、級差收益測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充，確定土地等別。

二、城鎮土地分等定級評價指標體系

土地形成條件以及土地的質量是對地域差異的主要體現，土地分等定級是對此的基本反映。土地評價單元作為基本的空間單位是土地分等定級評價的基礎。因此，先將土地劃分為土地評價單元，再進行后續的評價工作。單元劃分的方法主要有:主導因素判定法、疊置法和動態網格法。

由于社會經濟活動相對頻繁，基礎設施相對完善，各類設施眾多，導致城市的系統極其復雜，相應的對土地級別影響的因素也較多，然而在進行評定時，為了能使結果更有代表性，要選取必要的因素，原則是:影響大，對分級具有重要作用的因素;覆蓋面廣，適用于城市各類用地的因素。

基于此所建立的評價指標體系，能更好地反映土地在自然、經濟、社會上的綜合效益的差異。

三、城鎮土地分等定級影響因素分析

(一)自然因素。自然因素是城市形成的基礎要素，為城市提供不可或缺的用地條件，影響城市的職能及規劃布局，從而對當地經濟發展起到不可忽視的影響。

(二)區位因素。城鎮土地區位不僅受到自然條件的約束，更受到經濟、交通等地理位置的影響。經濟對區位的影響，主要指在一個特定的經濟區內，所處的位置與周邊其他城鎮居民點在經濟上的關系。而交通對于區位的影響是指城鎮內的交通線路和交通設施的關系。

(三)社會因素。土地的供給影響土地價格，所以供給潛力對城市土地評定等級有重要意義。城鎮的基本建設投資導向直接受國家宏觀控制和區域發展政策的影響，一般土地極差地租越高，基礎設施越完善，這個城市的建設資金獲得的越多，相應的行政等級越高。

(四)經濟因素。包括城鎮集聚規模、基礎設施、用地產出水平和經濟發展水平。城鎮的基本特點是高聚集性，人口和產業都向城市聚集集中，當集中到一定水平，便產生了規模聚集效益，即成本和利潤不再呈線性關系，形成規模生產和經營，對于擴大生產規模，進行產業轉型有很大作用。城鎮區位，聚集規模影響城市經濟發展水平，間接體現城市的綜合實力，約束土地價格。

可以看出，在眾多影響因素中，經濟因素占的比重最大，這是因為經濟制約著一個地區的發展，影響城市規模，從而影響著土地價格。

四、城鎮土地分等定級方法簡述

(一)運用GIS技術對土地進行分等定級。將GIS系統想象成一個組合積木，每個控件都是各種各樣不同部位的積木，根據不同的需要，將積木搭起實現不同的系統。應用GIS原理與技術方法，依據系統結構層次將其實現過程分為數據輸入、模型分析、數據分析、圖形輸出等4個模塊。

(二)模糊數學的方法。在土地分等定級過程中，各種復雜的因素都要考慮到，并且由于各因素相互影響相互關聯，它們之間的界限也難以清晰劃定，所以適合運用模糊數學的方法對土地進行分等定級。

(三)數理統計的方法，主要是運用回歸分析法。回歸分析法科學性強，嚴謹，不易受主觀影響，能較客觀地反映實際情況，對土地分等定級有著較好的改進效果，而且相比其他方法更易操作，有著其他方法不可比擬的優勢。

(四)層次分析法(簡稱AHP法)。這是一種定量與定性相結合的決策方法，把復雜的問題結構化，從復雜眾多的因素中篩取最重要的關鍵性評判指標，主要有城鎮的繁華程度，交通條件，基礎設施，環境狀況，基礎狀況等指標，這些皆起到關鍵性作用，由于各指標非獨立存在而是相互制約和影響，根據制約關系分解成多層次，然后請有關專家對每一層次的因素進行客觀判斷并打出相應分數，按層次劃分作出層次分析圖。

由于傳統的分級方法有人為賦值的主觀性，使得客觀性大大減弱，于是便有了與數理統計相結合的創新方法，此類方法運用統計學相關知識和原理，借助SPSS等軟件，操作簡單，大大提升了可操作性，并且不存在主觀臆斷等缺點。四種方法中，基于GIS系統的土地分等定級方法最為普遍，說明GIS在土地分等中地位越來越重要，不久的將來，GIS將是進行土地工作的基礎，它將成為重要的技術手段和分析支持。結合數學，統計學等內容，學者對于城鎮土地分等定級的方法有很多創新，減少了傳統的特爾菲法，成對比較法等主觀成分，大大加強了客觀性，可實用性和簡潔性。

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