國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)政策發(fā)展

毛建功

摘 要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而穩(wěn)步發(fā)展。根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，因此，國(guó)家在近幾年頒布了一系列政策予以調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，確實(shí)使緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有了些調(diào)整和控制，這樣不僅僅促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向更規(guī)范化的道路，而且使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)上能夠健康穩(wěn)步的發(fā)展。在產(chǎn)生積極作用的同時(shí)，但也給房地產(chǎn)業(yè)帶來負(fù)面效應(yīng)，比如：購(gòu)房成交率降低、住房?jī)r(jià)格上漲等。主要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析宏觀調(diào)控下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的積極影響和產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，從而提出了在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；負(fù)面效應(yīng)；建議

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）07-0005-02

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用，它的興衰將影響到建材、鋼鐵、金融等多種行業(yè)的發(fā)展，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，因此，國(guó)家在最近幾年里，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定了一系列宏觀調(diào)控政策也是非常必要的，諸如建立經(jīng)濟(jì)適用房、限購(gòu)限貸、保障性住房建設(shè)、提高首付比例等一些宏觀調(diào)控措施。那么，這些政策的推出，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生的積極作用，但也有些調(diào)控政策的實(shí)施影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）推動(dòng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)

有一國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家提到，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率是緊密相連的，經(jīng)一系列的實(shí)證分析得出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，也帶動(dòng)了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，例如建筑行業(yè)、五金行業(yè)等，為此帶來經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也推動(dòng)著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)[1]。

（二）解決人民的住房問題，改善人們的生活質(zhì)量

雖然我國(guó)土地面積遼闊，但由于人口基數(shù)大，增長(zhǎng)速度快，城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，致使住房資源短缺。隨著社會(huì)的發(fā)展，國(guó)家的進(jìn)步，居民收入水平也在提高，以前的老房子、傳統(tǒng)的家居已經(jīng)不能滿足人們的需求，更換住房的需求不斷擴(kuò)大。因此，房地產(chǎn)的出現(xiàn)，人們的房屋問題就有了大的轉(zhuǎn)折，對(duì)于我們發(fā)展中國(guó)家來講，不僅僅是推動(dòng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還改善了人們的生活質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)發(fā)展不健全

雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展大大提高了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中還存在不少的漏洞，這些漏洞的存在將影響到經(jīng)濟(jì)等各方面的發(fā)展。例如，2006年開始人民幣不斷升值，有不少的老百姓（富裕的、可支配收入的人）趁此機(jī)會(huì)參與了房地產(chǎn)投資，一些相關(guān)企業(yè)看準(zhǔn)市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì)，倒賣、倒買房產(chǎn)現(xiàn)象就開始出現(xiàn)了，他們從中獲取暴利，這些不合理的投資及經(jīng)營(yíng)理念對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲起著推波助瀾的作用。房?jī)r(jià)上漲，使中低層收入的老百姓住房難，而房地產(chǎn)剩余量過大賣不出去，從而影響經(jīng)濟(jì)效益[2]。

（四）房?jī)r(jià)不斷上漲

目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，大部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，可見人們對(duì)住房的需求量不斷增加，而此時(shí)的房?jī)r(jià)不斷上漲，即使是下降也是暫時(shí)的，這樣不僅影響著人民生活，還不利于社會(huì)的發(fā)展。雖說國(guó)家現(xiàn)在處于發(fā)展中國(guó)家，但是還有很多地方生活并不富裕，他們很難承擔(dān)起過高的房?jī)r(jià)。像沿海地區(qū)等一些發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)保障房供不應(yīng)求，高端房的需求量小，這樣影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還導(dǎo)致了百姓與房地產(chǎn)產(chǎn)生社會(huì)矛盾，最后還是影響百姓的生活，對(duì)社會(huì)的發(fā)展也起不到好的作用。如鄂爾多斯市，土地面積廣闊，其房?jī)r(jià)的不斷上漲，無法遏制[3]。

二、國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展帶來積極作用

根據(jù)以上現(xiàn)狀分析，為使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展，避免形成泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，該政策的實(shí)施，加大對(duì)惡意炒房的管理力度，化解房地產(chǎn)供應(yīng)商與購(gòu)買房者的矛盾，還為低層收入提供保障性住房，解決多數(shù)人的住房問題。

（一）穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)根基，降低風(fēng)險(xiǎn)

近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商從中獲取了不少的利潤(rùn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著高風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)，一旦發(fā)展到一定程度就如泡沫一般容易破裂，導(dǎo)致房產(chǎn)下跌，從而影響到國(guó)內(nèi)各行業(yè)的發(fā)展。因此，實(shí)施宏觀調(diào)控，從根本上能有效穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)根基，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免形成泡沫經(jīng)濟(jì)[4]。

（二）有效控制房?jī)r(jià)，確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中，制定了保障性住房建設(shè)政策，該政策的實(shí)施目的主要為中低層收入的群體提供了住房的保障，同時(shí)解決了民生的問題，在一定程度上不僅化解社會(huì)矛盾和沖突，而且還有效控制房?jī)r(jià)，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了和諧的環(huán)境，確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（三）穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)物價(jià)的提升

物價(jià)水平的上升會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上升。近幾年，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其房?jī)r(jià)不斷上漲，在一定程度上，像一些建材行業(yè)、五金行業(yè)等物價(jià)隨之上漲，再加上人們生活水平的提高，對(duì)住房環(huán)境也會(huì)要求越來越高，那么也會(huì)越來越重視自己的收入，這樣一系列的連鎖反映，從而會(huì)提高的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。那么，運(yùn)用宏觀調(diào)控中的稅收調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行累進(jìn)課稅的手段，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定相關(guān)行業(yè)物價(jià)的提升。

（四）為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展提供決策的依據(jù)

國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來促進(jìn)的作用，使房地產(chǎn)企業(yè)能掌握國(guó)家實(shí)施政策的用意和目的，從而采用規(guī)范、合理的方案對(duì)調(diào)控后有可能產(chǎn)生的威脅進(jìn)行掌控，并及時(shí)作出調(diào)整，為房產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展提供戰(zhàn)略規(guī)劃，提供了有效的決策依據(jù)。

三、某些宏觀調(diào)控政策為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面效應(yīng)

（一）我國(guó)的住房?jī)r(jià)格居高不下

在宏觀調(diào)控下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的效果，但是我國(guó)住房的價(jià)格不斷上漲。在2005年之前些年中，房地產(chǎn)的投資計(jì)進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)區(qū)域，直到了2006年，房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)來說增長(zhǎng)了21.8%，可是我國(guó)的住房?jī)r(jià)格一直在上漲，至今沒有太明顯的下降，房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控力度有待加強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的壓力

宏觀調(diào)控政策中，一戶限購(gòu)一套房、加息等相關(guān)政策規(guī)定，在一定程度上提高了購(gòu)房的門欄，再加上銀行按揭貸款比例上升，貸款審批的嚴(yán)格，此同時(shí)也就抑制了投資者、購(gòu)房者的購(gòu)房需求，導(dǎo)致客戶持幣觀望，從而減緩了資金的回籠速度，特別是對(duì)一些中小房產(chǎn)企業(yè)造成了資金的壓力[5]。

（三）加息對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響

首先，在宏觀調(diào)控下，實(shí)施加息政策，對(duì)于開發(fā)商來講，隨著貸款利息的增加，開發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)增加。其次，這樣只會(huì)增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，由于貸款成本加大，從而導(dǎo)致購(gòu)房者的產(chǎn)生壓力。由于購(gòu)房者的壓力增大，導(dǎo)致購(gòu)房的成交率也會(huì)降低，這對(duì)于開發(fā)商來講是很不利的因素，會(huì)隨著購(gòu)房成交率的下降而增加開發(fā)成本（時(shí)間長(zhǎng)），同時(shí)也會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展幾項(xiàng)建議

（一）加強(qiáng)保障房的建設(shè)，滿足中低層收入的群體需求

面對(duì)人們生活水平的提高，迫于生活各個(gè)方面的壓力，人們購(gòu)房的需求量越來越大，其中購(gòu)房者大部分是中低層收入的群體，為維護(hù)弱勢(shì)群體基本住房問題，國(guó)家應(yīng)制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，加大力度在未來三年內(nèi)完成保障房的建立，在一定程度上來緩解市場(chǎng)上供不應(yīng)求的局面，使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性。另外，政府以身作則，加強(qiáng)對(duì)保障房的各個(gè)環(huán)節(jié)建設(shè)的監(jiān)督，并向人們實(shí)施公開建設(shè)，這樣不僅僅抑制了房地產(chǎn)商的投資行為，還有效防止住房?jī)r(jià)格虛增的現(xiàn)象。

（二）嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，確保人們的有基本的居住條件

提供保障房主要是為低層收入的家庭提供了住房問題，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)流行一種說法，政府為弱勢(shì)群體提供保障性住房，而不要過多關(guān)注市場(chǎng)房?jī)r(jià)的問題。但是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一小部分的保障性住房，為數(shù)不多的人們只能通過市場(chǎng)的來解決，因此，要求嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資炒作，為居民提供最基本的居住條件[6]。

（三）建立明確的法律規(guī)范和行為準(zhǔn)則

為使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步地發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作方面需建立明確的法律規(guī)范和行為準(zhǔn)則，例如，針對(duì)土地拍賣和規(guī)劃等環(huán)節(jié)上應(yīng)向市場(chǎng)進(jìn)行公開透明，在審批環(huán)節(jié)上著重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)督和控制，還要嚴(yán)謹(jǐn)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的金融監(jiān)管制度，包括房產(chǎn)中介、銀行貸款等一些金融機(jī)構(gòu)相關(guān)條款的制定，那么在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上，制定相關(guān)稅收準(zhǔn)則，并引導(dǎo)房地產(chǎn)加強(qiáng)低碳環(huán)保的開發(fā)，最后在售房環(huán)節(jié)中，制定囤房相關(guān)處罰條款，杜絕房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)囤房，提高市場(chǎng)的供給量[7]。

以上是研究了宏觀調(diào)控下，給房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的積極影響，同時(shí)也分析了所存在的負(fù)面效應(yīng)并提出了幾項(xiàng)建議以供參考。總之，國(guó)家制定一系列宏觀調(diào)控政策是非常有必要的，不僅有利用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展，還有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。比如保障房的建設(shè)，在不影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，不僅解決了大多數(shù)百姓的住房問題，同時(shí)穩(wěn)固了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)根基，在一定程度上減少了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免形成泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展是離不開國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)。

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