國家經濟宏觀調控下的房地產政策發展

毛建功

摘 要：隨著國民經濟的快速發展，房地產經濟將隨國民經濟的增長而穩步發展。根據目前我國房地產經濟的發展現狀，因此，國家在近幾年頒布了一系列政策予以調節市場經濟的運行。宏觀調控政策的實施，確實使緊張的房地產市場環境有了些調整和控制，這樣不僅僅促使了房地產市場邁向更規范化的道路，而且使房地產經濟在市場上能夠健康穩步的發展。在產生積極作用的同時，但也給房地產業帶來負面效應，比如：購房成交率降低、住房價格上漲等。主要根據房地產經濟的發展現狀，分析宏觀調控下對房地產業發展帶來的積極影響和產生的負面效應，從而提出了在宏觀調控下，房地產經濟的發展建議。

關鍵詞：宏觀調控；房地產經濟；負面效應；建議

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）07-0005-02

房地產經濟的發展對國民經濟的穩定與發展起著關鍵性的作用，它的興衰將影響到建材、鋼鐵、金融等多種行業的發展，根據目前房地產市場運行情況，因此，國家在最近幾年里，針對房地產業制定了一系列宏觀調控政策也是非常必要的，諸如建立經濟適用房、限購限貸、保障性住房建設、提高首付比例等一些宏觀調控措施。那么，這些政策的推出，對房地產市場健康發展產生的積極作用，但也有些調控政策的實施影響到房地產經濟的發展。

一、我國房地產經濟發展現狀

（一）推動了國家經濟的不斷增長

有一國外經濟學家提到，房地產業的發展與國家經濟的增長率是緊密相連的，經一系列的實證分析得出，房地產經濟的迅猛發展，也帶動了其他相關行業的發展，例如建筑行業、五金行業等，為此帶來經濟效益，同時也推動著國家經濟的不斷增長[1]。

（二）解決人民的住房問題，改善人們的生活質量

雖然我國土地面積遼闊，但由于人口基數大，增長速度快，城鎮化進程迅猛，致使住房資源短缺。隨著社會的發展，國家的進步，居民收入水平也在提高，以前的老房子、傳統的家居已經不能滿足人們的需求，更換住房的需求不斷擴大。因此，房地產的出現，人們的房屋問題就有了大的轉折，對于我們發展中國家來講，不僅僅是推動了國家經濟的增長，還改善了人們的生活質量。

（三）房地產發展不健全

雖然房地產業的快速發展大大提高了我國的經濟效益，但是房地產業在發展過程中還存在不少的漏洞，這些漏洞的存在將影響到經濟等各方面的發展。例如，2006年開始人民幣不斷升值，有不少的老百姓（富裕的、可支配收入的人）趁此機會參與了房地產投資，一些相關企業看準市場需求呈上升趨勢，倒賣、倒買房產現象就開始出現了，他們從中獲取暴利，這些不合理的投資及經營理念對房產價格上漲起著推波助瀾的作用。房價上漲，使中低層收入的老百姓住房難，而房地產剩余量過大賣不出去，從而影響經濟效益[2]。

（四）房價不斷上漲

目前，從房地產市場來看，大部分地區已經出現供不應求現象，可見人們對住房的需求量不斷增加，而此時的房價不斷上漲，即使是下降也是暫時的，這樣不僅影響著人民生活，還不利于社會的發展。雖說國家現在處于發展中國家，但是還有很多地方生活并不富裕，他們很難承擔起過高的房價。像沿海地區等一些發達城市，經濟保障房供不應求，高端房的需求量小，這樣影響房地產經濟的發展，還導致了百姓與房地產產生社會矛盾，最后還是影響百姓的生活，對社會的發展也起不到好的作用。如鄂爾多斯市，土地面積廣闊，其房價的不斷上漲，無法遏制[3]。

二、國家經濟宏觀調控下，對房地產業市場發展帶來積極作用

根據以上現狀分析，為使房地產經濟長期發展，避免形成泡沫經濟，國家出臺了宏觀調控政策，該政策的實施，加大對惡意炒房的管理力度，化解房地產供應商與購買房者的矛盾，還為低層收入提供保障性住房，解決多數人的住房問題。

（一）穩固房地產業的市場根基，降低風險

近幾年，我國房價一直處于上漲趨勢，房地產開發商從中獲取了不少的利潤，從長遠考慮到房地產經濟發展存在著高風險的危機，一旦發展到一定程度就如泡沫一般容易破裂，導致房產下跌，從而影響到國內各行業的發展。因此，實施宏觀調控，從根本上能有效穩固房地產市場根基，減少風險的發生，避免形成泡沫經濟[4]。

（二）有效控制房價，確保國民經濟的健康發展

在國家經濟宏觀調控中，制定了保障性住房建設政策，該政策的實施目的主要為中低層收入的群體提供了住房的保障，同時解決了民生的問題，在一定程度上不僅化解社會矛盾和沖突，而且還有效控制房價，提高房地產市場的供給量，為國家的經濟發展提供了和諧的環境，確保國民經濟的健康發展。

（三）穩定房地產相關行業物價的提升

物價水平的上升會隨著房價的上漲而上升。近幾年，隨著房地產業的發展，其房價不斷上漲，在一定程度上，像一些建材行業、五金行業等物價隨之上漲，再加上人們生活水平的提高，對住房環境也會要求越來越高，那么也會越來越重視自己的收入，這樣一系列的連鎖反映，從而會提高的企業的經營效益。那么，運用宏觀調控中的稅收調控政策，對房地產進行累進課稅的手段，有利于穩定房地產投資增長，進而穩定相關行業物價的提升。

（四）為房地產企業未來發展提供決策的依據

國家經濟宏觀調控政策的實施為房產經濟的發展帶來促進的作用，使房地產企業能掌握國家實施政策的用意和目的，從而采用規范、合理的方案對調控后有可能產生的威脅進行掌控，并及時作出調整，為房產企業未來的發展提供戰略規劃，提供了有效的決策依據。

三、某些宏觀調控政策為房地產經濟發展帶來負面效應

（一）我國的住房價格居高不下

在宏觀調控下，對房地產業的發展產生了一定的效果，但是我國住房的價格不斷上漲。在2005年之前些年中，房地產的投資計進入了相對穩定的增長區域，直到了2006年，房地產開發相對來說增長了21.8%，可是我國的住房價格一直在上漲，至今沒有太明顯的下降，房地產的市場調控力度有待加強。

（二）房地產企業的壓力

宏觀調控政策中，一戶限購一套房、加息等相關政策規定，在一定程度上提高了購房的門欄，再加上銀行按揭貸款比例上升，貸款審批的嚴格，此同時也就抑制了投資者、購房者的購房需求，導致客戶持幣觀望，從而減緩了資金的回籠速度，特別是對一些中小房產企業造成了資金的壓力[5]。

（三）加息對房地產的市場經濟發展帶來的影響

首先，在宏觀調控下，實施加息政策，對于開發商來講，隨著貸款利息的增加，開發成本也會相應增加。其次，這樣只會增加購房者的經濟負擔，由于貸款成本加大，從而導致購房者的產生壓力。由于購房者的壓力增大，導致購房的成交率也會降低，這對于開發商來講是很不利的因素，會隨著購房成交率的下降而增加開發成本（時間長），同時也會加大房地產開發的風險。

四、在宏觀調控下，房地產經濟的發展幾項建議

（一）加強保障房的建設，滿足中低層收入的群體需求

面對人們生活水平的提高，迫于生活各個方面的壓力，人們購房的需求量越來越大，其中購房者大部分是中低層收入的群體，為維護弱勢群體基本住房問題，國家應制訂長遠計劃，加大力度在未來三年內完成保障房的建立，在一定程度上來緩解市場上供不應求的局面，使房價進一步回歸理性。另外，政府以身作則，加強對保障房的各個環節建設的監督，并向人們實施公開建設，這樣不僅僅抑制了房地產商的投資行為，還有效防止住房價格虛增的現象。

（二）嚴厲打擊房地產投機炒作，確保人們的有基本的居住條件

提供保障房主要是為低層收入的家庭提供了住房問題，但是房地產市場流行一種說法，政府為弱勢群體提供保障性住房，而不要過多關注市場房價的問題。但是作為房地產市場一小部分的保障性住房，為數不多的人們只能通過市場的來解決，因此，要求嚴厲打擊房地產投資炒作，為居民提供最基本的居住條件[6]。

（三）建立明確的法律規范和行為準則

為使房地產經濟健康穩步地發展，在房地產市場運作方面需建立明確的法律規范和行為準則，例如，針對土地拍賣和規劃等環節上應向市場進行公開透明，在審批環節上著重對房地產開發的項目進行有效監督和控制，還要嚴謹建立房地產市場相關的金融監管制度，包括房產中介、銀行貸款等一些金融機構相關條款的制定，那么在房地產開發環節上，制定相關稅收準則，并引導房地產加強低碳環保的開發，最后在售房環節中，制定囤房相關處罰條款，杜絕房產市場出現囤房，提高市場的供給量[7]。

以上是研究了宏觀調控下，給房地產的經濟發展帶來的積極影響，同時也分析了所存在的負面效應并提出了幾項建議以供參考。總之，國家制定一系列宏觀調控政策是非常有必要的，不僅有利用于房地產經濟的長期發展，還有利于國民經濟的發展。比如保障房的建設，在不影響國民經濟發展的情況下，不僅解決了大多數百姓的住房問題，同時穩固了房地產業的市場根基，在一定程度上減少了風險的發生，避免形成泡沫經濟。可見，房產經濟的健康發展是離不開國家經濟宏觀調控政策的引導。

參考文獻：

[1] 尹滿慶.國家房地產政策宏觀調控下房地產開發企業發展戰略研討[J].金融理論與教學，2012，（12）：22-23.

[2] 薛安.分析宏觀調控下我國房地產經濟的變化[J].現代經濟信息，2012，（3）：77-78.

[3] 韋芳.基于宏觀調控下的房地產經濟發展與管理探析[J].現代經濟信息，2014，（5）：11-12.

[4] 李濤.論當前我國房地產經濟與國家宏觀調控[J].消費電子，2014，（2）：155-156.

[5] 黃毅.國家宏觀經濟調控與房地產政策準則化[J].改革與戰略，2013，（7）：111-112.

[6] 李春然.論當前我國房地產經濟與國家宏觀調控[J].產業與科技論壇，2011，（24）：102-103.

[7] 姬建朝.我國房地產經濟發展現狀及發展趨勢分析[J].中國外資，2012，（4）：16-17.[責任編輯 吳高君]