從房地產泡沫中論中國經濟結構的轉型

黃仰玲

摘要：房地產泡沫是房地產價格對其基本價值的連續偏離，是一種對個人、社會及宏觀經濟運行等有嚴重影響的經濟現象。房地產泡沫形成和發展的原因是多方面的，房地產泡沫的破滅將對整個社會經濟帶來巨大的沖擊，甚至會釀成經濟危機。縱觀我國房地產泡沫的形成和傳導機制，可以看出經濟結構的轉型和升級將是有效化解我國房地產泡沫危害的一劑良方。

關鍵詞：經濟泡沫 ?房地產泡沫 ?原因 ?經濟結構 ?轉型

1 經濟泡沫與房地產泡沫

1.1 經濟泡沫與經濟泡沫載體

經濟泡沫是現代社會存在的一種經濟現象，是指資產價格對其基本價值的偏離。具體來說是指資產在一個連續過程中陡然漲價，使人們產生了還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主加入，因此價格越推越高，使資產的市場價格脫離資產內在正常價值的部分。[1]

現實經濟生活中存在著諸多經濟泡沫，每一種經濟泡沫都有其相應的承載體。經濟泡沫的載體范圍很廣，包括股票、債券、房地產、藝術品等等。由于房地產保存期非常長，在消費時并不被消耗，在其整個壽命周期內價格波動頻繁，而供給又有限，供求缺口較大，這些因素使房地產成為社會經濟中最主要的經濟泡沫載體。

1.2 房地產泡沫

房地產泡沫是指房地產價格對其基本價值的連續偏離，即房地產價格處于房地產基本價值之外的一種對個人、社會及宏觀經濟運行等有比較嚴重影響的經濟現象。也就是說房地產泡沫就是附著于房地產這一載體的經濟泡沫。如果房地產價格剛好偏離正常基本價值，此時房地產泡沫很小，感覺也不明顯;當房地產價格大幅度上漲，房地產價格越高，其偏離正常基本價值就越遠，即房地產泡沫也越大。

1.3 經濟泡沫的客觀評價

生活中經濟泡沫無處不在，時刻存在于經濟發展過程之中，廣大社會民眾因為對經濟泡沫缺乏足夠的認識，以致于“談泡沫即色變”。其實我們應該全面地看待經濟泡沫：泡沫有大小之分，當經濟泡沫處在比較合理范圍內時，泡沫在一定程度上對經濟發展有利，能夠刺激和促進經濟發展，甚至可以說合理范圍內的泡沫是經濟發展的潤滑劑和引擎;但是，當經濟泡沫急劇膨脹和持續堆積，擴張到比較嚴重的程度時，將對社會和經濟帶來極其負面的影響，甚至會導致社會出現經濟危機的狀況。

2 中國房地產泡沫產生的原因

2.1 房地產市場的雙重特性及房地產作為虛擬資產的特征是房地產泡沫產生的根本原因

房地產既是耐用消費品，也是資本品，具有投資和投機的價值，有別于一般的商品。兼具耐用消費品和投資品特征的房地產，決定了房地產市場同時具有實體經濟和虛擬經濟的雙重特性。當完全作為耐用消費品時，房地產是不會出現泡沫的，而只有投資和投機的參與才能夠使房地產脫離實體經濟而出現可能的泡沫趨勢。也就是說在導致房地產泡沫的過程中，投資性引致的投機行為是導致房地產泡沫產生的最根本原因。

2.2 金融的自由與寬松是房地產泡沫形成的客觀條件

金融自由化加快了虛擬經濟與實體經濟相背離的趨勢，基于金融自由化建立的金融體系和金融制度加劇了房地產商品價值的虛擬化，使房地產的價格越來越容易脫離其基本價值。可以說金融自由化是房地產泡沫產生的制度性根源，它使房地產泡沫的產生成為必然。

房地產業資金需求量大，資金周轉周期長，決定了該行業與金融業高度依存的關系。自從我國房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。房地產業在世界各國有“第二金融”之稱，從購地、建房到銷售環節，金融業貫穿于房地產運行的全過程。2008年隨著雷曼兄弟的破產，中國經濟遭受了貨幣政策持續從緊以及金融危機席卷全球的雙重打擊，持續多年的國內生產總值增長面臨夭折的風險。世界各國為了應對金融危機，大都實行無比寬松的接近零利率的貨幣政策，于是我國中央政府迅速啟動“撒錢式”的極度寬松的信貸政策。除此以外，國外游資預期人民幣會升值，為了在短期內賺取套利而大量涌入中國市場。在這些因素的共同作用之下，國內外大量的資金蜂擁而至地投向我國房地產市場，投機行為大量充斥著我國整個房地產市場，房地產如脫韁之野馬，價格不斷上躥，房地產泡沫在寬松的金融市場環境之下急速膨脹。

2.3 房地產的供求關系是房地產泡沫形成的重要內在因素

西方經濟學的商品供求關系理論是：當供給大于需求時，商品價格下降;當供給小于需求時，商品的價格就會上升。房地產的供給和土地的供給息息相關，而土地具有與一般商品不同的特性，即占有的壟斷性、排他性和稀缺性。[2]在經濟生活中，供給彈性越小的要素，其價格會增長得越快，在所有的生產要素中，土地的供給彈性最小，因此土地價格的上漲幅度也最大。

一方面，房地產的剛性需求隨著中國房改政策的實行而得到徹底地釋放，再加上城市化的推進以及我國國民固有的新房情結，使得我國居民對房地產的需求日趨旺盛。特別是近年來廣大社會民眾在未來通脹預期和“買漲不買跌”的消費偏好心理的雙重影響下，很多潛在需求被激發為現實需求，整個社會對房地產的需求持續攀升。[3]而另一方面，房地產商和投機者為了在預期的通脹中牟取更高的收益，囤積居奇、圈地待漲和捂盤惜售成為了他們實現利潤最大化的手段，從而在社會上人為地營造出房地產供給緊張和不足的氣氛。由此可見，一方面是房地產需求的不斷高漲，另一方面是房地產商和投機者人為地壓縮供給，因此房地產市場呈現出了嚴重的供不應求狀態，價格持續暴漲，房地產泡沫在供需極其失衡的狀態下持續堆積和膨脹，房地產泡沫的空前膨脹已經失去了真實需求的支撐。

2.4 固定資產投資比重過高所造成的產能過剩是房地產泡沫不斷催生的外部環境

改革開放以來，在粗放式經濟增長模式和唯國內生產總值是舉的思維模式下，中國經濟片面追求投資，大量的低水平重復建設不可避免，表現在國內固定資產投資增速年均達10%以上，造成了嚴重的產能過剩。在產能過剩和信貸寬松雙“井噴”之下，包括國有資本和民營資本在內的社會資金面臨著出路狹窄的問題。過剩的產能無法消化必定導致實體經濟裹足不前，在經歷實體經濟投資受挫之后，作為支柱產業的房地產便成為社會資金的最佳避風港，于是不僅民營企業，就連國有企業也都競相投資房地產業。正因為多年來固定資產投資比重過高所造成的實體經濟的困境，使得房地產市場成為惡炒、爆炒的領域，房地產業呈現出一片熱火朝天的場面，房地產泡沫不斷瘋狂膨脹。[4]endprint

2.5 土地供給壟斷和土地財政是房地產泡沫產生的制度基礎

在我國，土地屬于國家或者集體所有，政府官員有比較大的權力來處理土地，這也是我國房地產市場受到政府影響巨大的原因之一。土地供給的壟斷性和稀缺性使得土地價格在一定時期內具有穩步上升的趨勢，隨著經濟的發展，工業化的推進，城市化進程的加快以及城市人口的不斷增加，人們對土地的需求更是旺盛。分稅制改革弱化了地方財權，使地方財權與事權嚴重脫節，地方財政收入捉襟見肘，只好將目光投向賣地收入，土地財政因此成為地方預算外收入的主要來源。[5]地方政府為了增加地方收入，在“招拍掛”政策下不斷推高土地價格;另一方面，房地產是當前我國城市GDP增長的主引擎，長期以來我國官員的政績考核與升遷也是以GDP增長作為衡量標準。因此，各地政府作為土地資源唯一的供給者，把土地收入納入地方財政收入，以土地收入“經營城市”，創造GDP政績，這些因素構成了地方政府高價出讓土地的動機和內在激勵，地方政府從而成為高房價的支持者。[6]

2.6 購買者的心理因素和心理預期是房地產泡沫產生和強化的內在動因和動力機制

購買者對未來房地產價格的預期，無論是理性的還是非理性的，都將影響房地產的需求而使房地產價格發生變化。由于房地產市場買賣雙方信息的不對稱，因而常常引起購買者對價格變動的逆反心理，即越漲價越搶購的逆反行為。房地產購買者的不完全理性和投機心理決定了他們的“從眾行為”進而形成“羊群效應”。從眾心理實際上是一種正反饋機制，在群體之間相互影響，相互傳遞信號，而信號的傳遞往往是一種正反饋模式。當房價越是上漲，購買者越是跟進購入;而當房價越是下跌，購買者越是拋售。從眾行為既是制造泡沫的機器，也是打破泡沫的機器。

3 從房地產泡沫中審視我國經濟結構的轉型

3.1 房地產泡沫破滅的影響

房地產泡沫破滅是指房地產泡沫處于高位時，從吹泡沫向擠泡沫快速的逆轉。換句話說房地產泡沫破滅就是指房地產價格大幅度偏離基本價值之后急速回歸基本價值的過程。房地產泡沫一旦破裂，對中國經濟的危害是非常巨大的，并會演化出嚴重的社會問題。房地產泡沫破滅之后，房價出現瘋狂下跌，需求量隨著急劇下降，房價再繼續下跌，從而形成惡性循環。購房者多數高價按揭住房，而隨著房地產泡沫的破滅，房子瞬間貶值，很多人會因此而拋房，同時銀行接收的是貶值的房產，這就會沖擊整個金融體系。房地產業是一個很長的產業鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸等等，這些都是資金密集型產業，房地產泡沫破滅，將會導致整個產業鏈生產過剩，經濟隨即趨向蕭條。因此，房地產泡沫帶來的危害不僅僅限于行業的本身，而且影響到上下游其他許多行業，如果國內房地產崩盤，整個國家經濟都可能發生危機。

從上面的論述當中可以看出，房地產泡沫的破滅對我國宏微觀經濟的危害是不可估量的，國家對房地產泡沫必須加以重視并提前干預。房地產泡沫在破滅之前，如果政府提前采取得當措施積極應對，使房地產價格緩慢地恢復到其正常價值，這個過程只能夠稱之為“恢復其內在價值”，而不算一般意義上的破滅。因為房地產價格慢慢恢復到其正常價值的時間比較長，給予了各個利益相關者調整行動策略的時間也相應拉長，有利于逐步適應和調整，以最大程度地減少各利益相關者的損失，以此降低房地產泡沫破滅所帶來的社會震蕩和危害。縱觀我國房地產泡沫產生和傳導的路徑，要妥當處理房地產泡沫問題，當務之急必須為房地產市場營造一個合理的經濟結構宏觀環境。

3.2 加快我國經濟結構轉型的策略

3.2.1 處理好國家投資與民間投資的關系

依賴國家和政府投資的結果就是國進民退，造成民間的實體經濟面臨的投資環境不斷惡化，行業利潤率和資本回報率也因此呈逐年下降態勢。大量的民間資本在實體經濟投資無門之下，只能紛紛加入到股市和房地產等虛擬經濟中，參與吹大房地產泡沫。因此，在經濟結構調整轉型當中，必須實行國退民進，國有資本不可與民爭利，國家必須平等地對待民營資本，向民營資本開放更多的領域，特別是在石油、電信、金融等壟斷領域，要給民營資本的進入開辟通道，讓更多的以熱錢形式存在的民營資本找到用武之地，從而使民間資本逐步從非理性的房地產市場當中退出，以利于逐漸地化解房地產泡沫。

3.2.2 啟動國民收入分配機制改革

眾所周知，拉動經濟增長的三匹馬車為投資、出口和消費。改革開放以來，中國經濟過分依賴政府投資和出口需求推動，國內消費占國內生產總值的比例偏低。投資與消費存在著此消彼長的關系，投資比重持續上升，“擠出效應”的基本規律只會讓消費需求的啟動更加艱難。強調投資和投資過熱的結果就是居民消費乏力，增速低緩，社會總供給與總需求之間的循環關系斷裂，進而影響實體經濟的增速。近年來在全球金融危機和人民幣升值的雙重壓力之下，中國靠出口拉動經濟增長的模式已經變得舉步維艱，失去了進一步上升的空間。

中國經濟要化解房地產泡沫，必須要依靠國內消費需求的爆發，靠消費來拉動生產。國富民窮是當下中國經濟的真實寫照，也是消費需求難以真正啟動的根源所在。因此，啟動國民收入分配機制改革，增加人民收入才能保證中國經濟的內需得到徹底激發，從而為實體經濟的發展注入活力，實現經濟增長方式的轉變。要提高國民收入，地方政府與民爭利的心態必須摒棄，首先國家必須改革當前土地財政這一與民爭利的體制，使當前的房地產市場擺脫土地財政的束縛，房地產不斷上升的價格才能實現真正的回落，高企的房價才能得以慢慢地向房地產真實的價值靠攏，從而真正化解房地產泡沫，居民的消費需求也才能逐步從被高房價所擠壓的困境中解脫出來。

3.2.3 以自主創新立國，逐步消化房地產泡沫堆積中所帶來的產能過剩

自從房地產被確立為國民經濟支柱產業以來，房地產業走上了“撒錢式”的發展之路，伴隨而來的便是整個國家產能過剩的不斷重復出現和堆積。產能過剩嚴重阻礙了中國經濟的健康發展，也對房地產泡沫的破滅產生巨大威脅。消化產能過剩的出路在于經濟結構的轉型，即以自主創新立國，將中國制造改寫為中國創造。自主創新立國對于中國經濟結構轉型、國家安全和在國際經濟競爭中占據制高點的意義非凡，當今世界，政治經濟的獨立必須以技術獨立為基礎。如今的中國，經濟結構要轉型，必須擯棄靠自然資源及要素堆積驅動和依賴資產泡沫膨脹的傳統經濟發展模式，而是要把經濟發展引導到更多地依靠提高資源配置效率和各類技術創新活動上來，讓民眾能夠分享經濟發展帶來的紅利，實現傳統的經濟發展方式到現代經濟發展方式的轉變。

房地產泡沫是在特定的經濟環境下所形成和發展的，房地產泡沫的產生有其必然性。房地產泡沫的破滅將對中國整個社會經濟帶來巨大的沖擊，甚至會釀成經濟危機。因此，在房地產泡沫破滅之前，政府必須未雨綢繆，提前主動干預。經濟結構的轉型和升級是當前中國經濟化解房地產泡沫的一劑良方，有利于中國房地產泡沫逐步和緩慢地恢復到其基本價值，從而最大程度地降低房地產泡沫破滅所帶來的危害。

參考文獻：

[1]任宏，王林.中國房地產泡沫研究[M].重慶大學出版社，2008.

[2]張旭材.供需因素對房價的影響分析[J].中國集體經濟，2012（12）.

[3]蘇多永，戴瀅珂.需求釋放、房價走勢與對策建議[J].中國房地產，2012（11）.

[4]許子枋.中國房地產大蕭條還有多遠[M].湖南人民出版社，2013.

[5]常春華，汪發元.房地產業對地方財政收入和支出影響的實證分析[J].會計之友，2013（5）.

[6]東方導.超級泡沫——中國房地產金融解密[M].中國經濟出版社，2011.endprint