樓市十年限外令取消

文/謝逸楓

此次取消限外令，對住宅市場的影響極小，但是取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、外匯借款結(jié)匯須繳付注冊資本金，簡化外商投資房地產(chǎn)程序等，對于外資在國內(nèi)投資物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一定幫助。

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部等六部委8月27日聯(lián)合下發(fā)新政，放開了境外個人在中國購房的時限、數(shù)量要求，并且降低了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的門檻。根據(jù)新規(guī)，除了還在實行限購政策的城市，境外人士在中國購買 “符合實際需要的自用、自住商品房”已無套數(shù)限制。

這是中國自2006年8月開始執(zhí)行嚴格的限制外資投資房地產(chǎn)政策后，首次放松。目前，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市以及三亞、珠海還在執(zhí)行限購政策。此前為防止境外機構(gòu)和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，中國政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內(nèi)購房的政策。特別是在2006年以來，政策幾度收緊。不過，2015年3月，中國公布的最新 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2015年修訂)》就已經(jīng)刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。土地成片開發(fā)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營等領(lǐng)域?qū)ν赓Y的限制已經(jīng)解除。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，中國樓市對外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次松綁只會釋放微量的境外需求，不會對房價有明顯拉升作用。回顧限外令10年前誕生的初衷，如今的放松，預(yù)示著海外對人民幣的升值預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)為貶值預(yù)期。住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局以及外匯局等六部委聯(lián)合發(fā)布通知，決定對 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》部分政策進行調(diào)整。通知顯示，國家將取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求；同時，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu) (經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

中國樓市對外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次松綁只會釋放微量的境外需求，不會對房價有明顯拉升作用。圖/靈點傳播

我國樓市自2006年起實施 “限外令”，彼時人民幣持續(xù)升值，國內(nèi)物業(yè)價值處于低谷期，大量外資通過投資中國房地產(chǎn)進入中國市場。為了防止境外機構(gòu)和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內(nèi)購房的政策。2006年，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》出臺，2009年再出臺 “向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”規(guī)定。到了2010年11月，國家外匯局出臺規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。2012年，國家發(fā)改委也發(fā)出通知，對于提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。事實上，中國放開 “限外令”并不突然。今年3月15日，國務(wù)院總理李克強在答記者問時就曾表示，歡迎外國人來中國買房。此外，當(dāng)月公布的 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 （2015修訂）》中，也刪除了 “限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中的外商投資房地產(chǎn)的全部限制類條款。今年以來，國內(nèi)多地嘗試放開 “限外令”，此次六部委發(fā)文，終于將放松 “限外令”推到全國層面。

我國在2006年和2010年曾經(jīng)兩次出臺 “限外”政策，規(guī)定境外的個人在境內(nèi)只能購買一套自住用房；境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。而此次8月27日的 《通知》稱，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國決定對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機構(gòu)、個人購房的部分政策進行調(diào)整。對比2006年7月六部委下發(fā)的 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》 (建住房 [2006]171號)，其規(guī)定境外機構(gòu)和個人在中國境內(nèi)購置房產(chǎn)必須采取實名制，而且在境內(nèi)未設(shè)立分支機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，將不得在境內(nèi)購買商品房。

本次通知調(diào)整的內(nèi)容有4大重要變化：一是調(diào)整后，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)需要外資的注冊資本從投資總額的50%降為40%，投資總額在3000萬美元，注冊資本占投資總額的要求更降低至1/3。二是取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。三是取消了在中國境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間要超過一年的限制，同時未明文強調(diào) “不得購買非自用、非自住商品房”。六部門明確，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。四是之前關(guān)于外資辦理外匯業(yè)務(wù)有多項條件要求，《通知》稱，進一步簡化程序，提高辦事效率。自本通知印發(fā)之日起，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)可按照相關(guān)外匯管理規(guī)定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關(guān)外匯登記。本次調(diào)整后，可以看得出來對外資投資房地產(chǎn)管理進行了優(yōu)化和改進。對比2010年11月15日中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局發(fā)布的通知，新政并沒提及限制購買套數(shù)，解讀為 “似乎只要是自用，就可以買買買。”

目前中國政府突然對實施十年之長的限外令解除，主要是考慮到四個方面原因。一是經(jīng)濟下行，需要拉動經(jīng)濟，通過吸引投資增加市場流動性，同時刺激房地產(chǎn)市場回暖，穩(wěn)定經(jīng)濟增長。二是全國樓市庫存偏高，復(fù)蘇回暖過于緩慢，三四線城市需要去庫存。三是美國加息預(yù)期強，人民幣對外貶值，資金外流非常嚴重，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不存在外資資金過度投資的現(xiàn)象，限外令已經(jīng)沒有存在的意義。四是國內(nèi)投資增速下降，特別是房地產(chǎn)投資。限外令松綁對國內(nèi)房地產(chǎn)拉動有多大？按照外資占房地產(chǎn)投資比看，取消境外人士國內(nèi)買房的限制，實際影響非常有限，因為境外人士購房占比非常小。因此，此次取消限外令，對住宅市場的影響極小，但是取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、外匯借款結(jié)匯須繳付注冊資本金，簡化外商投資房地產(chǎn)程序等，對于外資在國內(nèi)投資物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一定幫助。

按照 《通知》提到： “對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。”這就意味著，如果所在城市限購，比如在廣州，就需要符合當(dāng)?shù)刭彿空撸詫τ谙胭I住宅的外國友人，沒有稅單社保的話，即使有此政策也不能買到住宅。目前，北上廣深四個一線城市以及三亞、珠海部分區(qū)域仍在執(zhí)行限購政策，以上海為例，非上海戶籍的人士最多只能購買一套房，在沒有出臺細則前，上海還將按照原來的規(guī)定執(zhí)行。在廣州，目前外國人購買住宅門檻其實并不高。按照有關(guān)規(guī)定，目前境外人士在廣州購買房屋需要提供的是在境內(nèi)工作超過一年的證明以及個人名下在境內(nèi)無其它住房的書面承諾。相比之下，外國人在廣州購房的門檻比非本地戶籍的中國人都低。廣州戶籍外的中國人在廣州買房需滿足穗六條中所要求的 “5年內(nèi)連續(xù)3年繳存社保或個稅的證明”等條件，外國人則不需要這些門檻。

仲量聯(lián)行在近期發(fā)布的一份報告中指出，過去十年，中國樓市經(jīng)歷了多輪起伏。時至今日，樓市基本面已今非昔比。總體而言，雖然今年以來需求復(fù)蘇明顯，但樓市庫存處于高位，多數(shù)城市并沒有面對太多房價上漲壓力，這為中央取消 “限外令”創(chuàng)造了最佳窗口期。報告并稱，這一政策并不會導(dǎo)致樓市行情的大幅波動。一是目前中國樓市購房者主力以本地自住需求為主，投資客比例較低。二是，市場庫存處于高位，境外需求無法改變市場基本面、推升房價。三是，中國房地產(chǎn)經(jīng)過10余年的快速上漲后，投資價值已較之前有所降低，加之近期的人民幣貶值預(yù)期，中國房產(chǎn)對境外投資者的吸引力也有所下滑。2005至2007年是外資蜂擁進入中國市場的時候，當(dāng)時房價漲得快、人民幣升值快，以及中國利率偏高，可以套取息差。但現(xiàn)在大環(huán)境完全不一樣了，這個政策真正能帶來的實際效果不大。