商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理研究

摘 要：本文針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理，首先分析了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理概念及其特點(diǎn)，進(jìn)而分別在項(xiàng)目建設(shè)的前期開發(fā)階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段等方面論述了質(zhì)量控制管理的要點(diǎn)，可以為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理工作開展提供合理的參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；開發(fā)建設(shè)；質(zhì)量

質(zhì)量是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的核心，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成敗至關(guān)重要的決定性因素。無(wú)論是在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目可行性研究、設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，管理的重點(diǎn)和核心都離不開質(zhì)量的管理。特別是在當(dāng)前我國(guó)城市建設(shè)大規(guī)模開展的形勢(shì)下，更應(yīng)該把地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理作為關(guān)鍵，不斷的提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量水平，這對(duì)于確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目安全順利投入使用也具有重要的作用。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理概述

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵管理內(nèi)容，即圍繞確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性、適用性、耐久性、安全性、可靠性等質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)所開展的一系列的協(xié)調(diào)控制管理活動(dòng)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)制定、質(zhì)量管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、質(zhì)量控制措施實(shí)施以及質(zhì)量改進(jìn)手段等內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理主要有以下幾方面的特點(diǎn)：

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量影響因素多。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)從前期的研究策劃階段至收尾運(yùn)營(yíng)階段的環(huán)節(jié)較多，每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量影響因素不同，這就造成了項(xiàng)目質(zhì)量影響因素不僅內(nèi)容多，而且具有動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)，因而增加了項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理的難度。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中易出現(xiàn)質(zhì)量變異的情況。在影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的因素里面，地形地貌、地質(zhì)水文、氣候環(huán)境、作業(yè)人員、機(jī)械材料、施工技術(shù)等等，這些因素的穩(wěn)定性的波動(dòng)同樣也會(huì)造成項(xiàng)目質(zhì)量控制出現(xiàn)波動(dòng)，因而容易出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量控制的波動(dòng)，如果波動(dòng)超出質(zhì)量的控制標(biāo)準(zhǔn)范圍，容易造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理具有特殊性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)過(guò)程中的工序較多，隱蔽工程和施工環(huán)節(jié)較多，如果在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段不能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)并處理好質(zhì)量問(wèn)題，在項(xiàng)目建設(shè)的后期質(zhì)量問(wèn)題處理將會(huì)非常困難，而且也將會(huì)大大增加項(xiàng)目建設(shè)的的造價(jià)投入，甚至是造成項(xiàng)目建成后的大幅虧損。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理措施

1.前期開發(fā)階段的質(zhì)量控制。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期階段，主要是指項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究以及項(xiàng)目開發(fā)策劃階段，這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。對(duì)于這一階段的質(zhì)量控制管理，主要是明確整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量管理責(zé)任以及責(zé)任人，并明確各自在質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量管理組織實(shí)施、質(zhì)量管理報(bào)告以及質(zhì)量問(wèn)題處理方面的具體責(zé)任。同時(shí)，就不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的不同特點(diǎn)，明確質(zhì)量管理目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)，并建立項(xiàng)目前期質(zhì)量管理評(píng)審制度，可以采用德爾菲法進(jìn)行質(zhì)量評(píng)審，形成貫穿于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的質(zhì)量管理指導(dǎo)體系。

2.開發(fā)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。（1）方案設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。方案設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制，重點(diǎn)是確保方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位具有較好的一致性，能夠確保后期項(xiàng)目建設(shè)完成以后取得相應(yīng)的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。（2）施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理。施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理主要側(cè)重于技術(shù)方面的管理。由于現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)一般采取兩階段設(shè)計(jì)法，因此對(duì)于設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制管理，也應(yīng)該分為兩方面開展。在施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理上，質(zhì)量管理工作的內(nèi)容重點(diǎn)是組織好監(jiān)理單位、施工單位以及設(shè)計(jì)單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行全面的會(huì)審，排查設(shè)計(jì)漏洞，優(yōu)化設(shè)計(jì)缺陷，盡可能的減少后期項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)變更問(wèn)題。同時(shí)在施工圖設(shè)計(jì)階段，明確后期項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量控制的關(guān)鍵內(nèi)容。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)施工階段的質(zhì)量控制。施工階段的質(zhì)量控制管理是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)質(zhì)量控制管理中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量管理效果影響也最為重要，這一階段的質(zhì)量控制管理內(nèi)容主要包括以下幾方面：（1）施工質(zhì)量管理責(zé)任體系的建立。為了確保項(xiàng)目施工質(zhì)量合格，應(yīng)該在項(xiàng)目施工建設(shè)之前建立以項(xiàng)目經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，總工程師為直接負(fù)責(zé)人，質(zhì)檢部門為第一責(zé)任部門的質(zhì)量控制管理體系，重點(diǎn)通過(guò)在管理決策、施工組織、人員管理、工藝控制等各個(gè)方面進(jìn)行施工工序的安排以及質(zhì)量管理活動(dòng)的實(shí)施。（2）施工材料的質(zhì)量控制。材料是工程質(zhì)量的重要影響因素，對(duì)于材料的質(zhì)量控制，重點(diǎn)通過(guò)建立嚴(yán)格的施工材料進(jìn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收制度，加強(qiáng)對(duì)用于施工材料的試驗(yàn)檢測(cè)，確保用于項(xiàng)目建設(shè)的砂石、水泥、鋼筋、混凝土、線纜、管道等所有施工材料質(zhì)量的合格可靠。（3）施工工序質(zhì)量控制。在施工工序的質(zhì)量控制階段，重點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的施工方案以及施工技術(shù)規(guī)范等要求，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的基礎(chǔ)工程、鋼筋工程、混凝土工程、砌體工程、裝飾工程等不同施工內(nèi)容，制定全面完善的施工質(zhì)量管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及管理方案。（4）施工質(zhì)量的缺陷處理。對(duì)于在施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種質(zhì)量缺陷問(wèn)題，應(yīng)該按照相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)方案等通過(guò)維修補(bǔ)修、返工維修等進(jìn)行全面的技術(shù)處理方案，確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量能夠正常安全使用。

三、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的質(zhì)量影響因素多種多樣，不同階段的質(zhì)量影響內(nèi)容也各有不同，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目管理人員應(yīng)該把握項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)，尤其是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及施工階段，強(qiáng)化質(zhì)量管理，以確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整體質(zhì)量水平。

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作者簡(jiǎn)介：周梅（1974.10- ），女，中介房屋建筑工程師，現(xiàn)供職于鄂爾多斯市東勝區(qū)城市建設(shè)局，研究方向：建筑領(lǐng)域