青年公寓建設運營問題研究★

宋李民 張蔚琛 程正中

(北方工業大學土木工程學院，北京 100144)

1 青年群體居住現狀

青年公寓是指投資人以直接開發形式或通過收購存量房產進行改造，主要面向青年群體提供出租的服務式公寓，可以分為以滿足基本住房需求為目標的低端青年公寓和以提供優質住房服務的高端青年公寓。根據我們的調查，大學或研究生畢業后，如果是本地就業，工作地點不遠，一般都與父母同住。或者雖然是本地就業，但是工作地離家太遠，或者是異地就業，畢業工作后一般都要租房，要么是單位宿舍，要么就是租賃私人空置房屋，因租金較高，往往是與人合租。私人出租的房屋，配套服務跟不上，居住條件差，權益無法得到保護，生活不安定，影響了青年群體的居住質量。公租房產品結構單一，沒有專門針對青年群體的公租房。雖然很多城市為了吸引高素質青年人才，增強所在地區的人才競爭力，北京、上海、重慶在內的國內部分大都市建設了一些“人才公寓”。但此類項目主要依靠政府專項扶植，數量較少，而且僅針對部分高新技術等政府扶植產業的人才，惠及面有限，無法全面推廣。

2 青年公寓市場的特點

2.1 青年公寓潛在需求旺盛而供應量嚴重不足

2014年全國高校畢業生總數達到727 萬人，創下歷史新高。由此可見青年群體對于青年公寓的潛在需求非常大，卻面臨著供應量不足的尷尬境地。近年來，各大房產企業開始逐步試點開發青年公寓，但是主要集中分布在北上廣等一線城市，同時單個項目體量較小，出現了排隊認購、網上預約爆滿等火熱行情。

2.2 青年公寓建設投資不足

目前全國有2.45 億流動人口，72%的流動人口通過租房居住，超過1.3 億租客是年輕人，整個租房市場規模超過4 000 億元。面對這個巨大市場，小米式公寓和鏈家地產推出了小米公寓和自如友家等青年公寓產品。然而，青年公寓的建設在全國范圍內還沒有全面鋪開，只是作為試點在北上廣幾個一線城市進行了建設運營，投資總量處于較低水平。由于投資額大，資金回收慢，投資收益率遠低于以銷售為主的住宅樓，房地產企業投資力度不足。

2.3 青年公寓運營成本較高

青年公寓有兩個來源，一是現有物業的收購，二是新建。不論哪種來源，前期投入資金量巨大。青年公寓的后期運營必須將前期改造和新建投資收回，因此較高的投資水平也決定了較高的后期運營成本。青年公寓的管理成本也較高。比如，為了支撐自如友家與自如寓的客戶，鏈家的整個公寓服務團隊超過2 000 人。這些管理服務費用是一筆較大的支出。

3 青年公寓建設運營的思路和政策建議

1)充分考慮青年群體的需求特點，明確青年公寓定位。低端青年公寓的投資建設應該滿足青年群體的最基本居住需求，在產品功能設計上，充分考慮青年人的需求，刪除多余和不必要的功能設計，以達到節約成本，提高性價比的目的。對于高端青年公寓，則必須針對白領青年，創業青年的特點，注重品質，注重社區環境建設，有利于青年人之間的交流互動。不論是哪類青年公寓都應該明確自身的定位，既要與公租房相區別，又要與服務式公寓錯位競爭，形成對居民小區的散租住宅的比較優勢。

2)對低端公寓采用PPP 模式進行建設。PPP 模式的應用大多屬于政府牽頭的保障性住房建設，因此更適用于為滿足“蟻族”青年群體的基本住房需要而設計的低端青年公寓。政府可以通過土地劃撥的方式提供低端青年公寓建設的所需用地，以土地投資形成對低端青年公寓的股權介入，形成共有產權形式的低端青年公寓，并長期共同持有和合作經營。通過設立政府與民間資本共有產權形式的低端青年公寓，實現低端青年公寓的公共屬性，同時降低民間投資的風險，最大程度地吸引民間資本，給予民間資本以合理的投資回報。低端青年公寓需求量大，能夠產生長期穩定的租金收入，對偏好低風險穩定收益的社會資本能夠產生一定的吸引力，從而可以增加低端青年公寓的建設投入和供應量。

3)對高端公寓采用REITs 模式進行建設。高端青年公寓是市場化定價，有穩定的市場需求，可以應用REITs 模式。首先，REITs 模式能極大撬動社會資本，節約政府成本，適合高端青年公寓前期投資巨大的特點。其次，高端青年租金水平高，是一種能夠獲得較高回報率的投資品種，能夠吸引大量的社會資本。隨著青年群體的收入增加，高端青年公寓需求群體會越來越大，有比較好的市場前景。第三，REITs 模式可以促使房企由重資產向輕資產模式轉變，適合高端青年公寓重運營輕售賣的特點。因此，對于高端青年公寓，適宜采用REITs 模式進行建設投資。

4)創新青年公寓運營管理模式，提高對青年群體的吸引力。青年群體喜歡群居和溝通交流，特別是青年白領階層，社會責任感較強，可以讓青年人積極開展自我管理。創新運營管理形式，發揮青年人的創造性，通過建立網絡社區，利用各自閑暇時間，發揮各自專長，兼職一些物業管理崗位，發揮互聯網+的優勢，利用技術手段降低人工成本。對于低端的青年公寓，為了降低運營成本，可以在青年租戶中組建自助服務團隊和志愿者隊伍，維護公共衛生和社區環境，降低運營成本。

5)實行政策傾斜，提高青年公寓的投資吸引力。首先，在青年公寓的土地獲取上，對于低端公寓可以限價供應，甚至實行政府土地劃撥形式，降低青年公寓開發投資成本。在青年公寓融資方面，政府可以提供低息貸款，或者進行融資利息補貼，降低或減征投資開發環節的稅費。其次，在運營管理環節實行優惠稅率，對低端青年公寓減免房產稅和營業稅等。允許縮短高端青年公寓的折舊年限，并可以在稅前扣除。對于青年公寓配置的家具和家用電器設備鼓勵加速折舊。低端青年公寓應該比照公租房政策，通過租金補貼或租金標準控制，使租金水平能夠滿足低收入青年群體的支付能力。允許公積金轉付青年公寓的租金，降低青年人租房的實際支付水平。

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