2015上海樓市：新常態

媒體、專家、業內人士、賣房子的，要么不厭其煩、長篇累牘各種解讀，要么滿世界的嚷嚷：重大利好！限購放松！市場回暖！房子漲價！……

然而事實似乎總并不如此，在各方又一次鼓吹著限購松的情下，上海房管局又一次出來辟謠說不會。等等，為什么說又呢？

穩定是發展的前提

楔子

“房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。中國城鎮化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。”

——3月15日總理記者見面會，李克強

當然，包括今年政府工作報告以及總理記者見面會都一再提穩定住房需求，后續的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點，這也是樓市回暖能夠基本成為共識的重要原因。

對于受政策影響明顯的房地產行業而言，全國兩會期間是不會有具體政策出臺的，但全國兩會中會將全年經濟發展方向確定下來，特別是政府工作報告。今年的政府工作報告提出分類指導，因地制宜，穩定住房消費等關鍵詞。兩會期間，住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹也曾表示，支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導向。

支持自住性和改善性需求將對房地產平穩健康發展起到積極作用，意味著改善性需求的政策將繼續松綁。目前市場庫存產品中，很大一部分是大戶型或者中高端戶型，支持改善性需求可以有效去庫存。其次，改善性需求的積極入市可以改變市場的觀望和預期，帶動整個市場情緒的提振，支持改善性需求也可以促進整體居住品質的不斷提升。

政府工作報告中提到今年GDP增速目標為7%，中高速增長支撐中高端發展成為新常態，雖然速度下降，但從世界范圍以增長的絕對值來看，這個數字依舊很大，但不可否認的是我國經濟確實處于下行通道上，這個時候提振對房地產的支持，對于穩定經濟、消化過剩產能、擴大內需方面可以起到比較重要的作用。

目前房地產市場正在逐步企穩，政策也會在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能將回歸到五成。由于目前二套房首付比例過高過嚴，普遍是七成的首付標準，這是在2013年樓市最火爆的時候出臺的抑制性政策，當時出臺的目的是嚴格控制改善性需求人市推高房價，但目前這一背景已經改變。在鼓勵改善性需求的情況下，過高的首付標準顯然是不符合要求的。二套房首付降低，對市場的影響主要是在一二線城市，因為這些城市的改善需求總量較大，而且對借助信貸的需求較高，因此降低二套房首付會帶來比較大的影響，而三四線城市由于市場供應已經絕對過剩，松綁二套房首付帶來的影響不大。

事實上，在此前中國31個省、區、市的政府工作報告中，曾經的高頻詞匯“房地產調控”、“房價”、“限購”等今年已悄然消失。可是在兩會期間，上海市長楊雄已經明確表示，今年總的指導思想是繼續促進房地產市場健康平穩發展，在政策上沒有大的調整，“住房限購政策不取消”。

兩會期間不少人大代表和業界人士呼吁取消限購，當然背后有什么樣的考慮我們不清楚，但也應該承認限購只是調控手段，不是調控目的，放開限購不會對房價造成太大影響。包括上海在內，目前全國執行限購的城市只有5個。而上海作為具有指標意義的一線城市，本身直接取消限購就可能性很小，或許如同許多人所說，放寬首付比例、通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大，目前都需要進一步觀察。

除了直接的房地產政策，貨幣政策走向也成為業內關注焦點。2月28日，中國人民銀行宣布下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。這一降息恰恰發生在兩會前夕，預示著相對寬松和溫和的貨幣政策環境的持續來臨。

降息對降低貸款融資成本起到了較為明顯的作用。而房地產投資對資金成本敏感度高，此次再度降息將在一定程度上有利于緩解房地產投資增速的持續下行。對于購房者而言，降息不僅僅意味著購房成本的降低，更是增加了入市信心，尤其是對于市場基本面較好的區域。

房地產的上游行業例如鋼鐵、水泥等行業明顯是政府需要消化過剩產能的對象，房地產也早已不是未來產業的優先發展選擇了，這意味著盡管信貸政策的放松，并不表示房企的資金面會得到明顯改善，“寬貨幣，緊信貸”的貨幣政策特征將繼續影響2015年上海樓市。而沒有退出限購的上海，樓價表面平穩，前面是否是一個價值進發的黎明呢？

央行降息實施后，存款利率的浮動區間上限由原來的1.2倍擴大至1.3倍也于同日施行，部分銀行在用足政策后，1年期存款利率相較降息前僅下降0.05個百分點，活期利率、2年期、3年期定存利率甚至不降反升。

對眾多“房奴”而言，盡管降息使得房貸的壓力得以減輕，但這樣的待遇恐怕要到明年1月1日才能享受。按照目前銀行與客戶的主流貸款合同，房貸利率多為“按年調息”。也就是說，已經在供的房貸，購房者必須到次年元旦才能按降息后的利率還貸。不過，銀行已經批貸但未放款的客戶，銀行通常會通知客戶簽補充協議，按最新利率還款。

今年的政府工作報告與往年相比提出了“穩”，穩定住房消費，堅持分類指導，支持居民自住和改善性住房需求。用“支持促進”代替了“調控抑制”，支持自住性房時隔5年再次提出，可謂熱度不減，支持自住性房在2009年，2010年也有所提到。今年的政府工作報告延續了去年提出的“房地產持續健康發展”，這個關鍵詞是提出頻率最多的關鍵詞，從2007年提出以來，連續4年提出，并在2012年，2014年都有所提及。

在短短不到半年內，樓市已經經歷了三次政策提振，政策出臺的密集程度與力度，遠超市場預期。2015年兩會后，市場預期第四輪政策刺激會更加重磅，不排除地方會出臺更多刺激政策，日前的政策環境，其寬松度可謂是直追2009年。大趨向固然是利好的，但“穩”是前提，也是目標。可以肯定的是，房價不會出現大范圍的波動，穩中有升應該是新常態。上海的供需也不會出現井噴式發展。政策雖然與2009年一樣寬松，但如今是2015年了，一切都已發生了變化。

所以概括的說，從中央政府來看，一方面用小而微的定向式和非定向式貨幣政策，刺激房地產這個巨大的市場，幫助房地產企業減輕資金壓力；通過支持和剛需和改善需求，緩解房地產市場庫存壓力；另一方面，通過保障性住房政策來保障民生以及促進投資。這是與政府實施的“簡政放權”改革措施相協調的——厘清市場與政府的邊界，從更加宏觀的角度進行調控。對于政府來講，要進行雙軌統籌，保障軌上幾千萬套保障房建設抓緊進行。低收入階層與收入夾心層依靠這種有效供給來解決住有所居的問題，而中產階級以上的人群，則可以按照自己的支付能力，行使消費者主權，去挑選商品房、產權房，屆時房價也將隨行就市。

一切都只是鼓勵市場信心，保持穩定，稍解近渴，但不會對沖結構調整的目標。

市場大亂斗供給虛火

對于接下來是否是購房的.好時機，媒體們一如既往的說是——一其實不管什么時候媒體都會說是。身為媒體的一份子，筆者不想如同其他人一樣，因為政策面上對于房產行業有所鼓勵，就一起鼓吹接下來是個購房好時機了。如果說2015年的房地產行業或者迎來一個暖春，那也是地方政府和開發企業的暖春，與購房者關系不大。也正如房地產政策要因地制宜，各地需要考慮各自不同情況一樣，是否出手購房還是要各自考慮各自的實際情況和需求，房子無非也就是一種大型的消費品，沒什么特別——這也是政策的基本面——和其他行業一樣保持健康的正常的發展，更沒必要被開發商以及由開發商豢養的各路神仙忽悠。

受房貸松綁、降息等寬松政策影響，2015年1—2月房地產投資增速跌勢放緩，但下行態勢并未扭轉。據統計局數據，房地產投資增速已連續12個月下跌，全國樓市庫存持續增加。業內人士分析，盡管樓市政策利好釋放有望帶動市場回暖，但高庫存仍是2015年房企最大挑戰，一些資金緊張的房企仍需要繼續“以價換量”。

從全國范圍來看，2015年1-2月份全國房地產開發投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速比去年全年回落O.1個百分點。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1個百分點。值得關注的是，自去年1月份以來，房地產開發投資增速已經連續12個月下滑。統計局歷史數據顯示，2013年年末房地產投資增速為19.8%，到今年2月份，這一數值已下跌至10.4%，跌幅將近五成。房地產投資增速的放緩，反映了樓市投資正進入新常態。從數據來看去年年底到今年2月，這一增速已趨于穩定，跌幅明顯縮小。

1-2月份，全國土地成交下滑，房企土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價款699億元，下降30.2%。2月底至今的土地市場較為清淡，數據顯示，3月上旬一線城市土地總成交僅59.8億，環比同比均明顯下調，20大房企全國拿地僅5億。

全年來看，2015年土地出讓收入或出現下降。財政部“關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告”中預計，2015年地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降4.7%。同時諸多房企對2015年的拿地金額和預期都有所下調，在全國商品房可售面積創下歷史新高的背景下，房企普遍面臨很大的去庫存壓力，即使計劃大幅拿地的房企也更多考慮存量的并購。

3月份引人關注的只有上海土地市場，其于3月20日最終以70.52億元推出了一塊位于閘北市北高新技術服務園區的稀缺宅地，成為今年年內總價地王而從拿地節奏上可以看出企業對市場的判斷，房企拿地基本上目前集中于上海等一線城市，預計后市—二線城市拿地競爭將更加激烈，其他城市則多會避開。

一般情況下，商品房銷售額領先于房地產開發資金來源3-5個月。而房地產開發資金來源一般又會領先房地產開發投資3個月左右。2014年1-11月份，商品房銷售額累計同比下降7.8%。預計2015年上半年銷售增速將有明顯提高，在銷售開始回暖的6-8個月后房地產開發投資增速才會有所起色。

庫存壓力大

截至2月末，全國商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米。而今年1月份，上海新房市場單價50000元，平以上一手住宅成交376套，超過了去年同期的361套；2月份則成交254套，同比于去年同期的120套則翻了一番。不過環比于去年十一、十二月份，今年—二月份的豪宅市場成交量則有大幅度的下降，在11月份，上海新房市場豪宅成交了490套，12月份成交了880套。一二月份成交量走低。而3月向來是樓市的小陽春，但上海樓市今年3月的成交顯得有點“冷”。在上半月成交數據同比下滑的情況下，3月整體的成交規模難以走高，其中的原因與房企惜售有關。數據顯示，3月上海新建商品住宅共成交2361套，較去年同期下跌23.6%；成交面積28.34萬平方米，較去年同期下跌22.3%。3月上半月上海新建商品住宅新增供應16萬平方米，供應量同比減少71.1%；入市項目僅6個，同比減少66.7%。

雖然根據相關統計，包括上海在內的—二線城市商品房住宅庫存正在環比減少，但庫存量仍在繼續攀升。相比之下，去年春節后一周上海的新房供應為11.1萬平方米，而今年節后首周是零供應；去年3月首周，上海樓市供應出現井噴式爆發，達37.1萬平方米；而今年3月首周卻陷入沒有新增供應，也無任何項目開盤的尷尬局面。

由于年前降準、降息利好不斷，兩會期間樓市也暖風頻吹，政府支持性的表態推動市場信心漸漸復蘇，導致房企再次表露出惜售的心態。政策看似有寬松的傾向，也難以扭轉目前上海樓市需求偏低、供大于求的格局。預計今年樓市會背負壓力前行，房企借助政策暖風快速走量才是正確的應對之策。

所以在2015年接下來的時間里，消化庫存，釋放庫存壓力仍然是主要的導向，各個開發商的主要任務，尤其一些資金面比較緊張的房企，依然需要采取‘以價換量’去庫存的措施，而大型房企已開始著手積極補倉，加大土地儲備、加快開發節奏。就整個房地產行業而言，具有品牌、管理和資金優勢的龍頭房企仍在持續擴大市場份額，行業集中度呈加速上升態勢。在行業持續洗牌之后，從行業銷售金額集中度來看，2014年全年TOP10企業從上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點，比2013年的升幅提高了2.51個百分點。

受到銷售低迷的影響，上市公司尤其是中小公司可結算資源下降，同時費用高企及降價促銷使凈利潤率進一步收窄，公布業績公司收入平均同比增速僅6.3%，凈利潤平均同比為9.5%，降幅比2014年中期擴大0.6個百分點。

在上海表明不取消限購的背景下，供需矛盾或將進一步顯現。而三月兩會后是否有新政出臺，將在很大程度上影響“金三”、“銀四”的走勢。從宏觀層面看，日益嚴重的通縮壓力，與房地產市場泡沫并存，政府面臨艱難的政策抉擇。需求降溫

市場已經出現兩個需求減少的跡象，第一個是存量人口的購房需求在減少。由于房價上漲的預期被打破了，現在投機性的需求已經基本沒有了。投資性需求明顯減少，改善性需求也逐年在下降。有的出海了，有的理財了.有的買了大房子在還貸——套牢了。從相關數據來看，投資客的比例從幾年前的39.5%，已經下降到現在的10.7%。中國跨境投資總量已經從6900萬美元上升到去年的160億美元，而且還在呈上升趨勢。

除了人均居住面積大幅提升也對需求降溫起到了很重要的作用之外，需求降溫背后的主要原因是城市常住人口凈增長量在減少，包括上海在內的四個一線城市人口凈增長都在下降。北京在2000～2010年間，年均常住人口凈增長60.4萬人，2011～2013年均人口凈增長是51.2萬人，下降了9.2萬人；上海從年均62.8萬人，下降到年均37.7萬人，廣州、深圳是從兩位數下降到個位數的7.5萬和9萬人，7.5萬對1000多萬人口而言，就相當于全國人口的自然增長率。照此來看，深圳這樣的一線城市已經沒有外來人口了。不光是一線城市，我們看到25個二線城市有18個在下降；19個三線城市有15個在下降；28個四線城市有26個在下降。

不過需要注意的是，雖然凈增長在下降，但是依舊在增長，而同時上海土地供應量已經觸碰到天花板，縮減的很厲害，目前距離已被鎖定的2020年3226平方公里的終極規模，只剩下156平方公里的增量空間。以浦東新區為例，到2020年其建設用地總規模為805平方公里，但至2013年底時建設用地已達779.69平方公里，實際凈增空間僅為25.31平方公里。

同時不能忽略的是，根據全國土地第二次調查結果顯示，上海市全市耕地284.64萬畝，呈現明顯的凈減少狀態，已經突破了耕地保有不得少于328萬畝紅線指標。換句話說，上海的土地資源已經枯竭。在去年召開的規劃土地工作會議上，上海市委、市政府已經明確要求規土局，建設用地規模必須只減不增、必須“負增長”，“零增長也不行，這是對上海負責”。

這兩點意味著，上海城市規模的不斷擴大，土地供應緊張，而需求當然還在，只是力度發生變化，所以上海的房價當然也依舊會呈現上揚的趨勢，只是因為資源稀缺。

應對挑戰

對于開發商來說2015年還要面臨著來自內外不同的挑戰。首先，隨著國家反腐進程的不斷深入，很顯然房地產這個承載了大量金錢、關系、土地的行業，已然成為反腐的重點領域，如何克服和擺脫各種潛規則，合法依法經營，是不得不考慮的。其次，融綠、融創事件說明房地產市場容量已經見頂，再不擴張就沒有機會了，也證明高周轉與快擴張仍然是品牌房企的核心競爭力。千億房企已經取得市場份額的15%，跟不上第一第二方陣的，基本都要被淘汰，未來沒有房企第三梯隊。大魚吃小魚、快魚吃慢魚已不稀奇，大魚吃大魚、蛇吞象也將頻繁出現。價格戰已經打響，房地產也將像家電行業一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。具有規范的法人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的產品定位、優秀的人才結構與企業文化，將是成功的保證和標志。再次，資本為王，房地產回歸金融本質，險資人市、銀行垂青證明房地產業雖然利潤從暴利走向薄利，但還不至于微利，相對于絕大多數行業來說，仍然是金融機構的不二選擇。但過去的高增長時代十個項目十個賺錢，現在則是五個賺錢、三個持平、兩個虧本，對房企來說，精細化運營已成為基本功夫，資本市場認可才有融資機會，負債率的邊界擴張令投資人坐臥不安，投資是否安全是新常態下的第三個挑戰。第四，一線城市房價看漲，但地價漲得更快，二線城市分化，不同區域供求關系大不一樣，平和心態、踩準節奏、平衡時間與盈虧關系才是最重要的。三、四線城市總體供大于求，大盤安全退出、小盤保本清倉，安全渡過去庫存周期，在合適的時點能否選對城市成為新常態下的第四個挑戰。第五，創新發展，轉型與多元化運營將是更多房企的選擇，包括產品功能上的創新，如房地產產品的環保、科技、節能等，以及產品類型上的創新，如：商業地產、養老地產、旅游地產等。小企業迫于生存壓力，大企業追求增長壓力，活得都不輕松。而壓力也即動力，如何在新常態下華麗轉身，順勢而為，將成為一個重要的考驗。

盡管政策一再寬松，面對市場的變化和挑戰，房地產無法回到黃金時代已成業內共識。目前房企經營策略分化加劇，多家房企謀求精簡人員進行轉型或者轉向；而另一部分房企依然在進行規模效應擴張。

已有傳聞說地產行業領頭企業萬科集團為了提升利潤，正在展開組織架構變革，并進行大規模裁員。對于裁員，多位萬科內部人士稱有所耳聞，而萬科集團方面稱其組織架構確實將向扁平化發展，變革具體方式由各分公司自行制定。萬科的組織架構調整包括各分公司裁員，并鼓勵各地方公司突破找路，探索創新業務。內部瘦身指向的方向是擴大外包業務。人力資源、行政管理，甚至部分財務業務等均成為此次精簡的重點部門。

年前也有傳聞說合生創展集團廣東東部區域公司以公司業績整體下滑為由進行裁減人員，比例高達20%。并稱該區域公司負責人對外表示，公司實行經濟性裁員，與公司業績下滑嚴重有關，目前基本處于虧損狀態。一位合生創展內部人士對記者坦言，年前確實“有正常的人員調整”，但“幅度應沒達到20%”。

另外一個動向或許也值得關注，那就是近日從北京產權交易所、上海聯合產權交易所、浙江產權交易所等各大產權交易所獲悉，目前有多個房地產項目正在掛牌轉讓。總體上來看，這些項目公司目前的經營情況都不樂觀。不過，由于這些公司名下有房產、房地產項目，評估報告中資產評估值多出現溢價。

中介與互聯網——抱團取暖？創新前行？

鬧得沸沸揚揚的房產中介“斗法”風波，從去年延續到了今年，連續引發了業內的重大合并事件。國內最大分類信息網站58同城宣布以2.6701億美元收購老牌電商網站安居客，瞄準線上平臺。而就在前一天，占到北京二手房交易領域絕對優勢的鏈家宣布牽手德祜地產，進入上海市場，京滬兩地的房地產經紀行業翹楚——北京鏈家和上海德佑，正式宣布合并，并將推出新品牌，布局全國市場，共同打造萬億級房產020平臺，成為目前國內最大的地產經紀公司。

目前鏈家地產在北京占有55%的市場份額，同時還在成都、上海、杭州、天津、大連、青島、南京建立分公司。而起步相對晚1年的德祐地產是上海第二大房產經紀公司，在上海擁有200多家門店。德祐在上海有230家門店，2015年將在上海區域再新增200多家門店，總規模將達到500家，市占率達到20%，年度業績達到20億元。此前，鏈家在上海僅20家門店。鏈家此番收購德豐占，無疑是將業務擴張瞄準了上海市場，通過德祐的資源進軍上海房地產行業，可快速占領上海市場。德祐地產媒介主管向記者表示，新鏈家預計將會在今年年中完成A輪融資，資本主要用于在上海繼續擴張門店，通過收購中小中介來增加門店數量是方式之一。據悉，目前已有上海瑞庭地產整體加入德祐，負責目前德祐大西南區的運營。

盡管德祐有強大的內網系統，但是在外網方面，德祐地產一直處于弱勢，不得不依靠搜房和安居客提供的互聯網端口帶來的流量招徠客戶。而北京鏈家區別于其他中介公司的優勢，正是其強大的外網流量。北京鏈家的互聯網流量比搜房和安居客還要高。在這樣的背景下.兩家公司的合并顯得水到渠成。

而另一樁并購中，58同城將成立房產事業群，面向新房、二手房、租房等，整合58同城及安居客雙方的房產業務。雙方稱新架構不會對安居客集團現有團隊造成影響，安居客仍將保留其網站、APP等品牌資產，最大限度的保有品牌獨立性。“我現在住的房子就是在安居客上找的。”在58同城董事長姚勁波發出的一封內部信中稱，兩家合并后將成為絕對第一找房平臺。對于這種合并，他期望58同城借安居客品牌進入“新房市場”，同時將把自己的購房者信息全面導人安居客新房頻道。

而在二手房領域，這兩家合并的企業將繼續按照原有軌道經營。其中58同城將繼續面對“剛需”，而安居客將繼續“定位高端專業”。據了解，這兩個平臺將打通數據，58同城補充安居客在租房方面的不足。

58同城是國內最大分類信息網站之一，其創始人姚勁波稱，公司從半年前開始在房產、汽車和本地生活等垂直業務領域發力，并宣布了10億美元的投資框架。2月首個案例是全資收購駕考平臺駕校一點通，以此切入汽車020行業。被收購的安居客成立于2007年，其主要市場是一二線城市，網站月獨立訪問用戶量6000萬。引入多輪風投的安居客籌備上市已久。去年，安居客在二三線城市快速擴張版圖，但在房地產市場低迷的大背景下，安居客因端口費漲價而遭到多家大型房產中介的聯合抵制，上市被迫捌淺。同樣遭到聯合抵制的搜房網，股價大幅下挫后轉而向線下銷售尋找出路。

這樁并購是春節過后房產中介行業的第二起重要并購。二手房市場連跌9月的行業頹勢下，中介行業洗牌加速，平臺化資源整合的趨勢越發明顯。不能否認的是，國內房地產及相關行業正在受到互聯網和IT技術的深刻影響。房產電商網站，58同城、趕集網等服務平臺以及愛屋及屋等純線上交易平臺的崛起對線下的實體中介帶來了沖擊。鏈家地產副總裁林倩表示，公司從2010年即開始投入大量資源用于020平臺的建設，此番收購德祐地產，志在將以上海為中心的華東地區劃入其萬億級O2O平臺；而互聯網出身的58同城，甚至是以線上交易為明顯特征的愛屋及屋則宣布要深入線下業務。

這不由得使人想起此前不太成功的案例——和搜房網進行過戰略合作的21世紀不動產以及房產經紀公司，因雙方經營理念存在差異而不得不放棄，我愛我家認為因房產互聯網公司搜房完全背離了互聯網平臺精神，決定與其全面停止合作，并禁止經紀人私自報買行為。

這些很好的體現了今年的政府工作報告中的一個熱詞：互聯網+。以上這些都是非常好的示范，其意義在于一方面目前的互聯網公司用低傭金高提成的做法，對房屋中介行業攪局，但所提供的服務并不好，給消費者帶來的體驗也很差。另一方面互聯網和中介的服務之爭，最終將讓房屋中介業回到行業的本源，通過專家級的服務來提升消費者的服務體驗，幫助他們買到想要的房子，或者以合理、公平的價格反映房屋的真實價值。同時也為塑造有更多公平公正的網絡平臺和環境，積累了重要的經驗。

中介環節在整個產業鏈中尚不存在成熟的互聯網化實踐。整個產業鏈中，具備成熟案例的是前期工程建設（如浙江綠城）和建成后涉及的社區物業管理（如花樣年）。互聯網地產中介的出現只是行業變革的催化劑，傳統中介原本就遇到了人力成本高、虛假重復房源等不合理現象，需要整合和管理，低迷的市場更使這些問題開始浮上臺面。

未來移動互聯網化是房產行業的標配，是組建團隊自建整個互聯網系統，還是依賴成熟平臺，都有可能，就像過去10年的商品電子商務化過程一樣，只能說順應趨勢的機構會贏得持續發展的機會。而所有這些，受益者更多的是滬上的廣大購房者。

不動產開始登記了

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）2014年12月22日落地，醞釀了七年之久的《不動產登記暫行條例》終于在3月1日正式實施，包括房屋建筑所有權、宅基地使用權等在內的十類不動產權利開始在全國范圍內進行統一登記，全面啟用新的登記簿和證書。城市居民以往的“房產證”將陸續更換為新的“不動產證”，日前全國已有30多個（州）、70個縣（市、區）基本具備啟用新的登記簿和新版證書條件。國土部將力爭到今年年底全面頒發新版證書。

這標志著不動產統一登記制度的正式建立。《條例》實施的主要目的是建立所有種類不動產的登記制度。根據條例規定，不動產統一登記遵循依申請登記，并允許申請人在事項記載于登記簿前撤回登記申請。有專家表示，《條例》本意不在房地產，客觀出發點也不是單純從反腐、抑制房價考慮。不動產統一登記是征收房地產稅的前提和基礎，《條例》的推出或將加快房地產稅、遺產稅等稅種推出步伐。

“建立不動產統一登記制度，有利于更好地保護不動產權利人的合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。”國土資源部政策法規司副司長魏莉華道出了建立不動產統一登記制度的重要意義。據魏莉華介紹，由于各部門登記方法、技術規程不一致，原有的分散登記方式很容易導致各種不動產權利的重疊、漏登；分散在不同部門管理和登記，又容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，引發矛盾和糾紛。“實施統一登記可以更好地厘清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性。統一登記實施后，建立不動產登記信息依法公開查詢系統，又可以有效保障不動產交易安全。”魏莉華進一步解釋說。

在實施不動產統一登記制度后，原有登記證書是否會作廢？對此，魏莉華表示，《條例》將充分保護和穩定物權。“不動產統一登記是行政管理體制改革的重要內容，目的是提高行政效率，而不是對產權關系進行調整。”《條例》中明確指出，不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響；《條例》實施前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

《條例》要求，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息應當納入該平臺，確保國家、省（區市）、市、縣四級登記信息實時共享。這也是《條例》中的一項重要內容。《條例》要求，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

據了解，國家層面將組織建設全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺。各地負責推進本地區不動產登記的數據整合、接人信息平臺的相關準備工作。估計2015年下半年開始，陸續完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺的對接，提供不動產登記信息查詢服務。2015年7月，計劃上線試運行信息平臺；2016年完善平臺并擴大試運行范圍；2017年全面運行。

此外，之前外界將“以人查房”作為不動產登記的主要看點，認為可以用姓名查詢的方式獲得他人的房產信息。但是，《條例》全文并沒有提到有關“以人查房”的內容。

《條例》出臺短期對房價確有不利心理影響，長期來看，因《條例》并不會左右供需關系，因此，對房價走勢無實質影響。不動產登記制度出臺，對房價的影響沒有想象中那么大，因為不動產登記制度并不直接影響房價，只是會對以它為基礎的房產稅、遺產稅產生影響。況且，就算完成登記也還需要時間，房產稅、遺產稅的征收辦法也更是遙遙無期，現在談不動產登記對房價影響為時過早，只不過增加一個話題罷了。

放松樓市調控政策預期基本已成事實，《條例》在這個時間點出臺，有很明顯的信號作用，對市場走勢影響較大或將加速房產稅的落地出臺。“《條例》出臺是房地產調控從之前交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標志性事件。對百姓來說，《條例》意味著公民擁有房屋情況將實現“全透明”。借助《條例》，政府的稅基未來將逐漸從交易環節過渡到持有環節，財產稅的二次分配將更加明顯，相信房產稅將很快全面落地。”

《條例》出臺對樓市中長期影響較大。短期來看，《條例》的公布將給二手房市場帶來一定沖擊，特別是多部門信息聯網，打破了以往房產信息查詢的瓶頸，有可能出現新一輪投資客集中拋售房產的現象，高端二手房供量有望增加，對于平抑二手房市場價格起到積極作用。不出意料的話，隨著《條例》的實施，未來高端市場的主力購房客群將以高知高管為主，開發商經營策略做出調整，市場將進行調整和分化，總體將會向著更加健康的狀態發展。使原本肆無忌憚的炒作力量明顯退潮，泡沫明顯減少。同時，高端市場產品設計與營銷方式也將隨之升級。

從市場表現看，二手房市場出現了大戶型拋售的情況。其實在《條例》出臺之前，一、二線城市大戶型二手房上市量已然增加。他們預測，對于部分高端住宅來說，《條例》正式出臺依然是重大利空，預計大戶型二手房供應將繼續增加。不過從掛牌量來看，整個的掛牌量跟全市的交易節奏比較相符，出現了一個下降的趨勢，變化幅度在2.2%，總體來看還是比較平穩的。相對來說市場可能會影響比較大的區域，比如說大中戶型比較集中的區域來看，掛牌也是表現出比較平穩的格局，并沒有因為《不動產登記暫行條例》3月1日實施而出現交易量暴增的格局。

實際上《不動產登記暫行條例》從預熱，到預案、征求意見到目前為止真正的出臺，實際上經歷了比較長的時間。2、3年以前，2012年年中的時候，這項政策炒得比較火熱，當初市場的反響會比較大一些，很多手頭有多套房產的人有一個拋售動作。這項政策的出臺主要針對于兩方面，首先一點反腐，其次就是為房產稅未來的出臺做準備。那么在2012年年中的時候，很多擁有多套中高端房產的人相對來說拋售意愿會強烈一些。我們看到，如陸家嘴、新天地、古北，這些傳統意義上中高端集中的一些板塊，拋售意愿尤其明顯。那么現在實際上已經經歷了比較長的一個緩沖期，那么這部分人已經在一兩年內基本上將自己擁有的房產拋售掉了。那么從去年年底到今年年初，整個市場的表現還是比較平靜的。

另外，《不動產登記暫行條例》只是一個框架性、原則性的文件，對實際工作缺少指導性意義，大家其實是在等待一個地方版的實施細則，等這樣一個細則落地以后，可能會對將來的掛牌量再會有一個比較大的刺激。那么從整個一個時間節點來看，其實上海這方面的步驟比其他城市稍微慢一點，像廣州青島等地方已經成立了不動產登記局。比如廣州需要將房產證換成不動產登記證，在實際操作的過程中都會將不動產登記的措施一一落實，也會對掛牌造成一定壓力。從這點來看，上海的壓力相對來說也沒有那么嚴重，所以掛牌量還是保持了比較平穩的狀態。

《不動產登記暫行條例》后續影響最大的一點應該是在房產稅的推出上。房產稅的推出實際上還是為了摸底全國個人住房的情況。上海和重慶雖然已經開征房產稅，但它對于樓市投資的抑制作用并不明顯。而在《不動產登記暫行條例》實施之后，房產稅的征收才會對樓市產生更大的影響。此外，此項政策推出后對于調控政策的精細化會有所助力。我們看到全國多數城市已經有調控政策退出的現象，那么《不動產登記暫行條例》執行之后可能會對一些城市的限購有一定的調整。此外，目前投資性的需求在一些城市還是比較多的，那么摸底之后可能會通過房產稅和精細化調控政策相結合的方式，來促使投資性需求拋售離場。個人認為較大面積的拋售會在《不動產登記暫行條例》具體出臺后的一兩年內出現。

短期看來，畢竟“不動產登記”只是摸清“家底”而已。不動產登記讓房價大幅回落的目的并不現實，因為不動產登記制度建設并非以打壓房價為目的，而是為了將來財稅制度的改革做的準備。市民擔心在新政基礎上實施房產稅等政策，起碼還需要經歷兩三年的“空窗期”，因此，不動產登記不會在短期內引發明顯的市場波動。房地產市場而言，不動產登記和央行降息兩個政策總體上具有對沖性質，前者促使房價面臨下調壓力，后者降低資金成本則會促使房價上漲。不過二者都對剛需購房者形成了保護，樓市基本面將迎來不同程度回暖。

這一政策是使房地產調控從交易環節轉變到存量環節的標志性事件，對市場影響較大，不動產統一登記后，房地產稅才有可能全面落地。不動產登記聯網將有利于摸清樓市“家底”，并在一定程度上影響市場預期，不動產登記本身并不是房地產調控政策，不會直接影響到樓市，但通過不動產登記可以實現更多更快的樓市調控效果，未來房產持有環節增加稅費，這將會影響或者導致房地產投資熱情的降低。

如果說降息的著眼點是銀行業務和貨幣政策關系的梳理，并非簡單救市，但此類政策能夠帶來積極效應，利好未來去庫存速度的加快。當不動產統一登記遇上央行降息，后者短期刺激作用大于前者長期預期的可能性較大，雖然二者總體上具有對沖性質，但這兩個政策都對剛需購房者形成了保護，前者降低了住房交易的行政成本，即辦理各類房產證書的程序簡化，同時拋房行為也會加大可售房源增加。降息使未來信貸成本降低，利好人市情緒提振。

逃不掉的房地產稅

《不動產登記暫行條例》的正式實施，也讓房地產稅的征收成為公眾熱議的焦點，也令諸多擁有多套住房的持有人開始關心，該如何處理手上的房產，是否需要出售，何時出售更合適？

對于這一問題，這要根據個人的實際情況來裁定。很多人早就意識到房地產稅即將開征，已經做出謀劃。擁有多套房的持有人要考慮有沒有必要持有這么多套房，原來持有多套房是沒有成本的，現在就要預先考慮是否會因繳納高額的房地產稅而有壓力。大量的二手房入市，而購房者在這種預期之下，開始產生猶豫觀望情緒，因此供需由原來不平衡的狀態轉為平衡狀態，甚至某些地方表現為供過于求。

而房地產稅推出的前提則是加快立法。據了解，法律草案目前還沒提交到人大立法的正式程序里，但是在2014年兩會上傅瑩作為人大發言人就明確表態要盡快將其納入房地產稅立法不能久拖，中央對財稅配套改革有明確的節奏和時間表的要求。粗略地推測，如果2015年房地產稅納入立法程序，最順利的情況下，一年走完可能有些困難，當然我們希望這個時間越短越好，最晚應該在2017年兩會上審批通過。

如果房地產稅真的實施，從長遠來看，它能夠促使房地產市場更加健康的進行制度建設，對于房價來說，它是使房地產市場更沉穩、泡沫更少的一個配套條件。不動產包括消費住房，它的均價表現在曲線上是上揚的曲線，這是可以預期的、長期演進之下的圖景。房地產稅在這方面所能夠改變的只是將這個上揚曲線讓它不那么陡峭，斜率低一些，發展過程中間減少大起大落的負面效應而已。

一個人擁有多套住房是一個正常的現象也是法律所允許的，即便開征房地產稅也不是當下立時就會實施，并且稅率也一定是合理的，因此不動產登記只會在一定程度上擴大二手房市場的供給，并不會因為造成供過于求帶來房價的大跌。

一直以來，中國房地產稅這個體系存在三大問題。第一就是稅種稅目太多，重復征稅。比如營業稅，增值稅，合同的印花稅，契稅，還有買賣土地的土地占用稅，使用稅，使用費等，各個環節都很多，而且重復征稅。第二就是稅負已經不輕了，在房地產商出售的房屋當中，假如房地產商賺1的話，需要交納的各種稅費則有一點幾。第三個問題是稅負前重后輕，前面的交易稅很重，后面的持有稅幾乎是沒有。所以整體的房地產稅收需要改革，首先要簡化稅種稅目，合并稅種稅目，要至少不再增加負擔。第二，稅負前重后輕要倒過來，要前輕后重，交易環節稅要減輕，使交易的流通速度加快，提高資源配置的效率。同時要增加持有環節的稅負。

而對于最為人們所關心的房地產稅的征收標準和稅率，一般按照世界上的慣例，房地產評估是按金額來征稅的，這種征稅的方式是符合了征稅的原則，稅金的本質意義是按金額征稅，如果要考慮多種需求的話，房屋面積的問題也是可以考慮。但是按金額征稅更為合理。因為無論多大面積，財產的價值這個量是統一的。同時他也表示房地產稅的稅率并不會很高。

歸結起來，對于一般的購房者來說，可以根據自己的資產的需要進行選擇，如果急于套取現金，或者改善性的需求或者有更高的投資理財渠道，那就可以果斷出售。如果沒有其他特別的理財需求，那可以繼續持有，盡管房地產高速增長的時期已經過去，但是從較長的時間來看，房產依然是一個可以獲得增值的投資選擇。

編后

總體來說，筆者沒有各路媒體以及各家開發商那樣樂觀，沒法預見所謂的“小陽春”馬上到來，一邊吆喝著回暖，一邊捂盤惜售提價，不過是一貫的促銷手段罷了。樓市的春天到底來沒來，冷暖自知。作為千百個行業之一的房地產，因為內外各種錯綜復雜的因素，在過去的一段時間里綁架了中國經濟，甚至綁架了蕓蕓眾生的生活、命運，圍繞著房地產，發生了太多社會問題。筆者只希望其能夠如同政府工作報告里寫的一樣健康有序的穩定發展，回歸到一個正常狀態，而不希望其一次次成為刺激經濟的工具，一次次的惡性循環。房子不僅是能夠讓某些人有了勾當、獲得暴利的商品，它事關著天下蒼生的幸福，但愿2015年的上海房地產市場能夠讓更多人圓上“安居夢”。