2014：改變之年

搶在上一年的最后時刻，一家外來開發商，“開倉放糧”，用一種贈米的喜慶方式，完成了在南京的首次亮相。看房人涌擠在售樓處和樣板間，熱切地詢問即將推出的新房，橫越在年初歲尾，開發商感受著買房人們的情緒，揣摩著未來一年的際遇。

2014年，已經翻頁。

南京樓市、全國樓市，過得并不平靜。新房降價、地價上漲、青奧停工、開發商跑路……這些用頻極高的關鍵詞，沉淀了2014年房地產市場的風云變幻。

這一年，市場高走、回落，打砸爭斗反復出現，演繹慣常的起伏不定，取消限購、中斷“偷面積”政策出臺，也帶來房地產的階段性變革。

這一年，依舊矛盾。業內人憂愁多過喜悅，房價卻上漲多過下跌；年中全國房價走低，年底地產老大門檻卻飆過了2000億；南京土地拍出面積增加，政府拍賣土地所得卻大幅度減少；樓面地價過萬地塊數量變少，堯化門拍地每平米卻多了3967元/㎡。

這一年，各個板塊，有銷聲匿跡，有一躍而起。房地產在南京國家級新區申請中被舉足輕重的對待，在2014年底的中央經濟會議上，卻十年以來首次缺席。

盡管如此，人們知道，2015年房地產無法從關注中真正缺席。土地價格高位，行業利潤率下行趨勢未改。融資創新為資本市場帶來活水。互聯網不可阻擋地深入房地產。147家樓盤進入市場，11萬套房源將在南京落地生根。注定，不會平靜。

最敏感的永遠是房價

直至馬年終結，開始下一個“財年”，當初“馬上有財”的期許才被重重放下。綠城全國銷冠的500萬獎金關注，最高漲幅的房企年終獎，隨著2013年轟烈而去，2014年，南京樓市開始的有些寂靜。

年輕的買房人捂好錢袋，開發商也在緊張的觀望。南京樓市，預計73家樓盤上市的1.6萬套新房，在所謂的“金三”還是打了折扣，同比成交跌幅接近50%的大幅數據，讓這個圈子眾說紛紜。

“寧七條”讓剛需產品注定成為這一年的主打，“以中小戶型優先、合理價位優先、不漲價優先”的三大原則，把不少開發商擋在門外。他們幾乎都有漲價之心，卻求漲不得。房價一路小步徐行，在外市傳言降價的時刻，依1日累積著上漲了兩年光景。

在南京，房價漲幅從0.6%萎縮到0.2%，用了3個月。6月份開始，一直上昂的房價曲線，開始走下坡。杭州一個樓盤推出特價房，竟然讓全國樓市陷入恐慌，幾套房的低價仿佛發出了最強信號，讓南京的開發商也一時踟躕，被迫觀望。

黃菡老師連同保利地產，宣傳“為青年減壓”，因為城市青年的心理、情感早就和房子密不可分。他們越來越相信任志強的那句話，“樓市不會崩盤，要買趁早買”。我們88年生人的記者同事，年中買房，坦言壓力不小，不過欣慰的是，房價上漲，意味著房產升值，他覺得開心。有房和沒房，心態完全不同了。

當降價還是個別傳聞的時候，我們的調查就深入到了蘇州、無錫、杭州、徐州等地。得到的結果基本類似，是特價房拋出的煙霧彈，但不約而同的，這些城市，庫存量多的高到十萬以上。相比之下，南京樓市的庫存顯得有些杞人憂天。6月，南京庫存跌破4萬大關，業界分析擔憂庫存不足。12月，南京庫存高過5.6萬，又轉作擔憂去化。

唯一不變的就是變化。全城開發商積極促銷，將個別特價，轉化為實質的大面積降價，有一個區域依然穩穩當當漲價，自成秩序，它叫六合。

2011年，榮盛在六合一家獨大，那時候的上市量只有2000多套。S8輕軌開通，貫穿江北六合，這里也吸引了另外的開發商。榮盛依舊一家獨大，但2014年12000多套的供應量里，已經有了5000多套來自其他房企。2008年2520元/㎡的最低房價，現在漲到了6800元/㎡。就連開發商自己都覺得“不可想象”。

六合的房價穩穩上升，其他板塊的樓盤這時候卻在經歷“艱難”的下降。杭州樓盤推出特價房，售樓處被購房者打砸，我們的記者深入“虎穴”，在“戒備森嚴”的事發地，用手機拍回了6月刊的封面圖片。

同樣在6月，南京九龍湖一家樓盤，也有疑似維權打人的視頻出現。轟轟烈烈的維權事件，像被拉起一串地雷，隨著房價的走低，連環爆發。麒麟門區域爆發最為頻繁，從喊口號、拉條幅，到關起門來打人、毆斗。在這當中，常有不明身份的人士成群出現，他們與購房者之間形成了一種隱形的對立，情緒被觸發沖破限制，就會揚起皮鞭，拳打腳踢。這是我們的記者親眼所見。

南京樓市像陷入了一場困局，就像攝影師PeterSteinhaur眼里的亞洲房子，龐大的網狀材料包裹的高大建筑，像極了一顆顆繭。這是一棟建筑還未徹底完工時的樣子。

經過了2年多時間，盈嘉香榴灣依然像個蠶蛹，被緊緊包裹。它的幾百戶業主，苦等收房幾年，很多年輕人被迫中止結婚、生子計劃，在漫長的等待里備受煎熬。開發商用來保證建筑施工的監管資金被挪用了，幾百個業主龐大的集團起訴，讓“監管資金”這個名詞，罕有的被媒體關注和提及。

四到五位數的房價變動，只是房地產鏈條上的一個點段表現，在背后的，還有更龐大的資金鏈條。這一年，多有品牌開發商挺過低谷，促銷完成全年任務，也有類似白鷺島掌舵人張旭東，因為資金鏈斷裂而“棄島跑路”。

“回到產品上來”，總會在市場的一陣忙亂后，被反復提起。7月1日，被視作規定不能“偷面積”的新規出臺后，有正事兒的開發商，已經埋頭研制了不起的緊湊戶型。經過了下半年漫長的冷靜期，11月份開始，自信滿滿的比拼產品，比拼戶型。

這種“久旱逢甘霖”的形勢，其實在所謂旺季的“金九銀十”就開始了。“改善需求噴發”，是業界判斷旺季“成色十足”得出的結論。限購解除，那些受困買房資格的人們，用最快的速度跑到市場上，卻未必真的出手。后來，貸款放松了，央行降息了，才促成了一股市場的暖流。

某種程度上說，開發商也是買方，競爭卻殘酷很多。這一年的最后兩個月，一直興致不高的土地市場忽然發力，拿出了壓箱寶，萬科、銀城這類品牌企業，憑借強大的資金實力，也及時接力，新一年后繼有力。

整個市場，越來越成為品牌房企的天下。購房者也逐漸明白，面包和面粉的關系。房價還會下降嗎？他們已經不輕信離譜的預判。80后漸漸不再吐槽房價，90后卻開始咆哮房價，說要做“不買房的一代”。這是市場參與者們的世代更迭，他們面對的，也是一刻不停的房地產行業的變革。

“限購、限貸”給市場騰出了舞臺

各家盤點評論市場，各有各的花樣，只有年度記事，翻不出什么花樣。政策的進入和退出仍在左右著2014年的南京樓市。

“90/50”政策是2014年頒布的首個新政。新政規定：當年開始，新出讓的普通商品住宅用地中，90㎡以下的戶型占比須超過50%，并且將這一指標寫進土地出讓合同。國土局局長陳光公開表示，此舉就是為了滿足剛性需求。

真正的剛需怎么看？“剛需買房不看面積大小，最主要的還是看價格，所以要保剛需，最重要的還是止住房價上漲的趨勢。”這時候，南京房價還在連續20個月保持上漲，“90/50”和2006年所謂的“90/70”一樣，讓部分人滿不在乎。也有好處，有對策的開發商，刻苦專研戶型設計，下半年的戶型之戰，拿出90 m2的四房戶型，就有了“戶型之王”的響亮名號。

保剛需不止于此。2014年3月11日，“寧七條”出世。限制地價、控制房價、評估精裝修，一石激起干層浪。現實怎么回應？3月28日，仙林湖G07地塊被30億元高價拿下，“地王”易主。4月3日，3幅土地拍賣競價超過最高限價，10858元/㎡樓面地價誕生，刷新江寧“地王”。仍有值得—提的是，南京市物價局表示，精裝修評估機構由開發商自行聘任，只要具備資格的評估機構均可勝任。是自評。

有情緒化的媒體小編，直接把“騙人”寫進稿子，購房者在下面回應，求求你別發了。人們受夠了吐槽，認為理性和實際才最重要。這讓專精于此的開發商受益匪淺。趕在“建筑面積新規”出臺前，招商、銀城、新城等新盤推出最后一波“偷面積”房源，贈送8㎡、10㎡、12㎡，買房的人說，這才是真的實惠。

幾乎沒有人能準確預測政策變化后的市場反應，就像一直被視作“緊箍咒”的限購政策，卸下的一刻竟被如此輕描淡寫。沒有大批人群沖進售樓處大把買房，人們頂多只是迫切的觀望。中介人員接電話數量暴增，開發商加速領取銷售許可，未雨綢繆，全待限貸放開的一刻。

不管你信還是不信，這邊南京樓市正在孕育一場新的回暖，那邊有專家稱，中國人住房已經買夠，沒消費能力了。

幸福人壽保險公司董事長孟曉蘇在微博里寫：剛解除限購就侈談供過于求，缺乏說服力。反思當時為何走入限購歧途？還不是因為購買力過旺？如今多數百姓需要改善、城鎮化起步、棚改加速、家庭小型化，都需要增加住房。網友贊同：女人去年買的羽絨服還很好，

為什么今年繼續買呢？

都說限購和限貸解除，是給了購房者福利。南京庫存攀高5.6萬套，看起來，大多數人還都沒買賬。房托能夠制造熱鬧，但沒辦法創造真實的銷售數據，這讓解限后的“日光盤”們顯得多少有些遮掩。

2012年提出的“要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖”，到201 3年， “解決好住房問題”，房地產始終毫無意外的出現在中央經濟工作會議上。2014年，會議對房地產卻只字未提，業內人頗感意外，統一調控的時代已經過去。開發商們，“亮真章”的時候到了。

數據說話。在南京，朗詩、榮盛、新城、招商、復地等房企，超額完成了年度銷售指標，網尚機構數據表明，世茂在南京超70億元的年度進賬摘得桂冠。房企的營銷人把2014年，總結為接受洗禮的一年。對于新的一年，他們表達著樂觀。

“真正懂得生活的人，只會懷念往昔，但絕不會拿往昔來填充現在”，在播報“限購解除”的微博下，網友回復了這句不稱頭的評論。不過，用來展望2015年，卻饒有深意。

2014年12月26日上午，社科院推出了新的“住房發展報告”。報告預測：201 5年一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價穩中有降，房價以軟著陸為主，不會出現整體崩盤。各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

亦有綠皮書指出：隨著相對過剩時代的來臨，商品房銷售困難，無需再進行大規模開發。這意味著房地產開發商的蓋房能力相對過剩，未來一半以上的開發商將轉行，或在市場中消失，中國的房地產市場將進入真正意義上的寡頭時代。

業內專家還稱2015年是房地產的“白銀時代”，不同于“黃金時代”，這個時代有起有落，只有揚長避短，勇往直前，才有領先的機會。

沒有人不想重塑“金身”，尤其是那些走過2014年，經歷大浪淘沙的地產大鱷。近20家大牌房企在南京的新區拿地，蓄勢發力2015年，營銷大戰必定再次來臨。

只有這些就夠了嗎？萬科北京公司董事長毛大慶這么說：在“白銀”時代，依然只關注銷售額就是死路一條。有先見的業內人認為，地產行業暫時還能以規模定地位，但競爭格局已經開始發生潛在變化。房企另辟蹊徑，多元化發展。恒大賣水，萬達做電商，萬科做配套商，蘇寧開啟物流地產……

不斷洗牌，不斷重構，2015年的南京房地產不會停止變化。