拼戶型

眾多地產項目隔空喊話，使盡渾身解數，不斷刷新了中小戶型空間利用率的極致。

“爆贊87平兩衛，得三房足矣”、“88平可以四房何必三房”，這是南京方山板塊兩個鄰近樓盤各自打出的廣告語，這兩幅相互“掐架”、火藥味十足的營銷廣告，看似營銷噱頭十足，實則折射出當下樓市中， “道高一尺魔高一丈”的拼戶型高招。

2014年底，包括弘陽上院、招商方山里、新城香悅瀾山、朗詩未來家、銀城一方山等一大批剛需類產品集中上市，其中不少做出了70㎡的三房、80㎡的四房。昔日開發商熱鬧的新盤“價格戰”反而被喧囂的“戶型之戰”拔得頭籌。

“送飄窗”、“送露臺”、“買一層送一層”……“偷面積”其實并不是個新鮮概念，不過，隨著2014年7月出臺的建筑面積計算新規的實施，這些“偷面積”樓盤成為趕上政策末班車的絕版房源，奇貨可居，因而受到新一輪市場的熱捧。

戶型之戰

多數樓盤戶型設計報批是在“禁偷令”新規之前發布的。

2014年初，沉寂了數年的雨花“地王”長發都市諸公項目面市，在業內紛紛猜測其定價，為其利潤擔憂的情況下，該項目選擇利用超高的贈送面積，來拉低房源單價。

以長發都市諸公首批推出的140㎡疊加別墅為例，通過對客餐廳挑高、地下室、閣樓等空間的改造和設計，又多“偷”出220㎡的面積。如果按照改造后的360㎡使用面積計算，疊加別墅的實際單價會比當初拿地的樓面地價還要低。

隨著2014年房地產市場下滑，“戶型之戰”也愈演愈烈。

仙林湖附近的新盤新城香悅瀾山，在12月26日開盤，上演干人搶房大戰，所推600套房源，2小時內閃銷412套，攬金5.4億。首次開盤戶型面積為83-124㎡。其中，83㎡戶型做成三房，90㎡四房戶型的贈送面積達到12㎡，這兩種戶型開盤當晚就被一搶而空。

更為熱鬧的，是江寧方山區域。

位于方山板塊的招商方山里，推出73㎡和87㎡的三房戶型。與之相距不過百米的另一項目——銀城一方山，則推出了72㎡三房、88㎡四房。同樣位于該區域的弘陽上院也推出了91㎡四房戶型，贈送面積號稱達到20㎡。

眾多地產項目隔空喊話，使盡渾身解數，不斷刷新了中小戶型空間利用率的極致。

六大偷面積高招

有業內人士直言，現在南京市場沒有多少樓盤是絲毫不“偷”面積的。

按照高層房源不到80%的得房率來算，如果不“偷”面積，要做成正統三房，至少需要115-120㎡左右的面積。要將面積90㎡左右戶型做成三房，開發商不得不設計出挑高空間、設備平臺、陽臺等不計入或者只計入一半產權面積的空間。

在南京各種偷面積的戶型中，陽臺和飄窗屬于比較常見的偷面積形式，不需要復雜的設計也能實現，“偷”面積比較巧妙的莫過于把一些設備空間、挑高空間做大，增加房子可改造的空間，讓業主能得到更多的使用面積，甚至真的能做到“100以上得房率”。

在2014年面市的新樓盤中，五礦崇文金城、正榮潤江城、升龍天匯、中天銘廷等等，都可謂是戶型創新的高手。

總體來看，目前南京主要流行六大偷面積絕招：一是送飄窗，將窗戶做成凸窗形式，目前南京市場上絕大多數樓盤都運用了這樣的形式。二是送入戶花園和陽臺，用“入戶花園、空中花園和陽臺按一半面積計算”，做出超大花園和陽臺等；三是送設備間，開發商以管道井、空調外機位等理由報建，業主拿到之后可以改造成生活陽臺或書房等；四是送露臺，利用“露臺不計建筑面積”，將贈送部分做成頂層或者雙層露臺；五是贈送挑高空間，將層高做到5米以上，業主可以將挑高空間做個隔板，變成兩層復式房；六是送地下室、夾層或庭院，是一般花園洋房和別墅的通行做法。

“偷面積”時代或終結

不過，隨著2014年7月1日新版《南京市建筑工程建筑面積計算規則》的實施，大陽臺、大飄窗等偷面積形式都將成為歷史。與舊版規定相比，新規則對墻梁柱板、花池、裝飾性陽臺等外部構件，挑廊和檐廊、陽臺露臺挑臺、設備平臺、飄窗等建筑部位的面積計算標準都做出了提高。例如，陽臺只計算一半面積的最大進深尺度從2.4米縮小到1.8米，超過了要算全面積。

總體來說，按照新規，開發商要“偷”面積比以往更難了。而此前報批通過的“偷面積”戶型，也就成了絕版。

沒趕上新規前報批的項目，戶型設計就增加了諸多限制，很難再在戶型上做出創新。

更有開發商坦言，不“偷”面積，意味著實用面積上會少很多，對購房者的吸引力也就會減弱。加之“90/70”政策的限制，按照新《規范》來操作，90㎡左右的戶型如果不做成小三房，將會很難賣。

不過，相關專家也表示，中小戶型做成三房甚至四房，會影響各個功能空間的面積，日后居住的舒適性可能會大打折扣。此外，在后期改造中，很多空間的改造會碰到各種各樣的麻煩事，例如改造成本高、舒適性降低、鄰居糾紛、安全隱患等諸多問題。嚴控建筑面積的報批，或許是避免建筑安全隱患，提高戶型居住舒適度的良好開端。