中介關(guān)門

在市場不利的情況下，行業(yè)自身暴露的問題也格外明顯。從業(yè)人員中新人比例過高，流動(dòng)性大，專業(yè)素質(zhì)低，經(jīng)驗(yàn)不足造成了整個(gè)行業(yè)的“低效率”。

在經(jīng)歷了2013年透支式的增漲后，南京樓市在2014年進(jìn)入了漫長的起伏期，這期間，南京終結(jié)了連續(xù)兩年的房價(jià)上漲趨勢，當(dāng)悲觀的情緒蔓延之際，解除限購與限貸又像一針強(qiáng)心劑扎進(jìn)了南京樓市的靜脈中。然而在居高不下的庫存量和年末銷售業(yè)績的高壓面前，2014年南京樓市的結(jié)局與往年相比還是黯淡了許多。

樓市的“寒潮”不僅僅打擊著新房開發(fā)商，同時(shí)也讓二手房中介“苦不堪言”。雖然2014年二手房成交量并非近幾年的最低水平，但是與2013年近10萬套的成交量相比，2014年56531套的成交量不免顯得落差太大。而年中二手房市場持續(xù)的低迷讓多家中介關(guān)門歇業(yè)，更有不少轉(zhuǎn)營新房業(yè)務(wù)。雖說這種現(xiàn)象并非2014年獨(dú)有，但是在南京樓市的寒冬中，新房與二手房的“抱團(tuán)取暖”不免讓人唏噓不已。

2014年初，彼時(shí)2013年樓市上漲的“余威”尚存，二手房的成交量一直在高位徘徊。1月至5月，南京二手房市場的成交量一直保持在單月5000套以上（除了2月份的成交量為3197套），但是，市場下行的趨勢已經(jīng)漸露端倪，5月份南京二手房成交5132套，同比下降51.2%，環(huán)比下滑10.2%。有業(yè)內(nèi)人士表示，“2014年3、4月份南京二手房行情與去年6000多套的月均成交量相比有一定程度下滑，但變化不明顯。而5月份成交量萎縮了不少，比2013年任何一個(gè)月度都低”。同時(shí)，二手房的掛牌均價(jià)在上半年除了3、4月份外，一直處于下跌狀態(tài)。

二手房中介真正的“噩夢”是從6月份開始的。

在2014年南京二手房“U”型發(fā)展趨勢中，6月是其中至關(guān)重要的拐點(diǎn)。6月份，二手房銷售量僅為4044套，中介已經(jīng)開始感受到市場的“陣陣寒意”。據(jù)報(bào)道，僅6月份南京大小中介關(guān)閉的門店數(shù)量就已經(jīng)超過百家。而在樓市整體觀望情緒濃重的背景下，二手房即使降價(jià)也成交困難，如果成交繼續(xù)下滑，關(guān)店風(fēng)可能進(jìn)一步蔓延。

到了8月份市場探底，并且低迷的趨勢一直持續(xù)到10月，在此期間，房產(chǎn)中介公司各方面成本居高不下，很多公司長期虧損，大量從業(yè)人員離開這個(gè)行業(yè)。像河西、城東區(qū)域，二手房降價(jià)20萬也吸引不了買房者的興趣。

在市場不利的情況下，行業(yè)自身暴露的問題也格外明顯。從業(yè)人員中新人比例過高，流動(dòng)性大，專業(yè)素質(zhì)低，經(jīng)驗(yàn)不足造成了整個(gè)行業(yè)的“低效率”。另外，大型中介將各個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行“切割”，致使從業(yè)人員無法完整了解整個(gè)業(yè)務(wù)流程，專業(yè)能力很難得到提升。

這些問題直觀得體現(xiàn)在二手房中介經(jīng)紀(jì)人的收入上。據(jù)三六五數(shù)據(jù)顯示，截至到2014年9月22日，南京市成交第一的中介公司共成交3565套，扣除20%專做租賃的經(jīng)紀(jì)人，二手房買賣經(jīng)紀(jì)人為1040人，按照3565套/9個(gè)月/1040人計(jì)算，每人每月成交約0.38套。換算成開單率約為38%，該中介公司一個(gè)月有396名經(jīng)紀(jì)人開單，而剩下的約644名經(jīng)紀(jì)人拿不到銷售提成，只有基本工資。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度以來，10個(gè)經(jīng)紀(jì)人的門店里，一個(gè)月一到兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人開單是比較普遍的情況，從2014年南京4家大房產(chǎn)中介公司的二手房交易量來看，月度開單率都在三成以下。

為求出路，大批二手房中介開始代理新房業(yè)務(wù)，甚至一些門店直接推新房，二手房基本不賣。并且中介代理的新房不僅僅局限于在售房源，對于一些還未開盤的房源，中介也能拿到代理權(quán)。據(jù)《金陵晚報(bào)》報(bào)道，僅代理萊蒙水榭陽光的二手房中介就有十多家，遍及城南、江寧、鼓樓、秦淮等區(qū)域。

由于二手房中介有著廣泛的客戶群和銷售網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)房產(chǎn)中介所代理銷售的新房與售樓處并非同步，這樣中介就可以從開發(fā)商那里取得更多的優(yōu)惠。據(jù)媒體報(bào)道，某些樓盤，開發(fā)商只能給予93折的優(yōu)惠，在中介那里可以打到91折，這樣，中介的價(jià)格就比售樓處便宜近500元/平方米，而某些樓盤的最大差價(jià)可以達(dá)到1000多元/平方米。對于每套經(jīng)中介出手的二手房，開發(fā)商均會(huì)支付一定數(shù)額的傭金，大致在新房成交金額的1%-3%之間，部分傭金高達(dá)5%。

中介代理新房取得了不錯(cuò)的效果，據(jù)中原地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人介紹，2014年中介代理新房的銷售業(yè)績，已經(jīng)占據(jù)了全年銷售業(yè)績的4成，新房代理可以說是2014年中介公司的增值業(yè)務(wù)。

但是，代理新房只是二手房中介在短期內(nèi)應(yīng)對市場下行的措施，除了要看市場的“臉色”外，還要看開發(fā)商的“臉色”。藍(lán)風(fēng)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理翁忠平在接受《現(xiàn)代快報(bào)》采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，從開發(fā)商角度而言，二手房中介代理的新房差價(jià)對開發(fā)商是不利的。今年以來，中介公司代理新房也帶來不少負(fù)面效應(yīng)，從長遠(yuǎn)來看，中介或許會(huì)被開發(fā)商拋棄。

隨著南京解除“雙限”以及央行降息、公積金貸款利率下調(diào)，樓市在一系列的松綁中漸漸回暖，二手房市場在歲末微微地翹起了“尾巴”，11月份，南京二手房成交量自五月以來首次突破5000套，12月份更是達(dá)到6439套，這也成為2014年度二手房成交量最高的月份，甚至超過了2013年12月的成交量。成交量的上升給了中介“喘息之機(jī)”，在12月份甚至出現(xiàn)了中介搶房源的現(xiàn)象。據(jù)媒體報(bào)道，降息之后，中介門店的訪客量有著大幅度提升。

雖然二手房成交量開始回升，但是并沒有帶來價(jià)格的全面上揚(yáng)，2014年全年掛牌均價(jià)總體呈現(xiàn)下降趨勢。對于二手房中介來說，市場仍處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這也應(yīng)該是經(jīng)過“狂飆突進(jìn)”的2013年之后，市場回歸理性的一次必要的調(diào)整。而在市場調(diào)整的過程中，如何提高行業(yè)效率和改善購房人買房體驗(yàn)將是中介行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。