電商

突然崛起的電商為消費者提供了更廣闊的選擇空間，改寫著房地產業內傳統營銷模式，然而，也引起發了“骨牌效應”。

2014年，南京終止了連續24個月的連續上漲，同時也于11月完成了5個月的連續下跌。也是在這一年里，開發商和網媒合作電商的模式悄然興起。

據統計，2014年，僅365淘房匯便共幫助1.92名網友完成了置業，占全年南京市新房去化量的30%。而南京眾多的房地產門戶網站也擁有獨立的電商平臺，并逐漸成為主要盈利渠道。

突然崛起的電商為消費者提供了更廣闊的選擇空間，改寫著房地產業內傳統營銷模式，然而，也引起發了“骨牌效應”。首當其沖者，便是二手房中介行業。

2014年5月15日，金融巨頭平安集團旗下的“平安好房網”正式上線。該網站對購房者免收中介費，這完全顛覆了傳統的房產交易模式，甚至被部分業內人士稱為“中介終結者”。

針對這一說法，南京中介行業人士大多認為其不可能做到，說猛話博關注的意味明顯。我愛我家南京市場營銷部經理胡涓涓認為，買房跟打車不一樣，幾十塊錢的交易資金風險很低，但買房多涉及家庭重大資金交易，有巨大資金風險。此外，中國繁雜的二手房交易程序也讓單獨操作的一般人承受不起，光是開證明就要去好幾個地方，稅費繳納也很繁雜，多數客戶搞不懂，少數搞懂的也愿意花錢圖個省事。

胡涓涓認為，現在部分網站也有二手房源信息交易平臺，買賣雙發可以單獨發布信息，但真正做大的還沒有。買家和賣家目前還是更愿意通過一個品牌中介實體來了解信息，獲得信用保障。從發達國家看，雖然也有網上交易平臺，但獨立的經紀人實體依然存在著，并沒有消失。因此，“消滅中介”的想法比較天真，在有限的時間內不可能影響到實體中介門店。

對于平安好房網此時的高調入市，南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，因為該平臺目前是犧牲中介傭金來補貼買賣雙方，確實容易抓住購房者的關注度。而目前市場下行的趨勢，也為此類低成本的電商平臺提供了出擊的機會。不過能否最終成功，還要從成本、服務及市場接受度幾個方面來看。

然中介實體店不可能在一夕之內被消滅，但受到電商平臺的沖擊并非完全不可能。吳翔華舉例表示，美國也有網絡交易平臺的情況，人們還是愿意找房屋中介做交易，這是因為人家的服務周到。一個小區內管道的布網和現狀信息、用電負荷、歷史交易、有無人自殺過等等事無巨細的信息中介都能提供。

受骨牌效應影響的還有傳統房地產物業。據不完全統計，目前，整個物業管理行業的利潤率在2%左右，其中40%的企業可以盈利，60%的企業虧損。“大家知道，當前電子商務發展的十分迅猛，物業管理作為現在的一個服務業，如何與現代電子商務發展的趨勢和潮流進行融合，這個目前在理論界還沒有形成一致的看法和共識。在實踐的探索過程中，我們有相當的一批企業也是進行了較早的探索，但是目前就我個人的判斷還是沒有形成一個比較成熟的模式。”3月6日，南京物業管理辦公室主任胡俊成在接受媒體采訪時如此以為。

以標桿企業萬科為例，南京萬科物業助理總經理董琨在接受采訪時表示：“我們做的還是線下現場的服務，是和電商配合起來做的，主要是做好社區里面最后一公里的遞送，我們最初是這樣想的。當時我們設計幸福驛站的時候除了郵包的驛站和遞送以外還有一些其他的服務內容，只是我們開展比較多的是郵包，同時也是適當的收取一些費用，當然也是希望改善一些經營狀況”。

如所有強勁有力的新鮮事物一樣，電商，這團地產業內突然驟然迸發的烈焰，在吞滅舊物的同時，卻始終游離在政策監管之外。

“房產電商之所以能快速發展，很大程度上是因為誠意金政策引起的”。華南某上市房企營銷經理鄭楠于今年接受采訪時表示。

鄭楠介紹說，在2010年以前，開發商在開盤前往往會推出“內部認購”，以“會員卡”等方式向購房者收取誠意金，一方面，這是—個篩選有效客戶的辦法，能試探市場并實現有效蓄客；另一方面，操盤手能夠以蓄客量決定開盤的房源數量和價格，以形成供不應求的局面。

然而，由于上述做法頻頻引發“坐地起價”、“不退還訂金”之類的客戶糾紛，各地政府于2010年起陸續出臺政策，明文禁止開發商在獲取預售許可證前以認購、預訂、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、誠意金等。

“等到預售許可證下來，樓盤馬上就要開賣，開發商根本沒有足夠時間進行市場試探以及蓄客，房地產電商的興起恰好成為開發商繞道收取誠意金的新辦法。”鄭楠說，包括購房券、代金券之類的購房優惠，實際上就是變相收取誠意金，只不過錢不是直接給開發商，而是抵扣營銷費用。由于房產電商能協助開發商在尚未拿到預售證的時候實現提前蓄客，以及試探市場決定后續的營銷策略，因此受到不少開發商的喜愛。

廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊向記者表示，雖然國家明令禁止開發商在獲得預售證前收取誠意金、預訂款等費用，但針對第三方房產電商尚存在法律真空，在法律上難以對它們以優惠為名、收訂金為實的做法進行界定，所以成功打了政策的“擦邊球”。

對此，部分城市開始悄然加強房產電商的監管力度，蘇州市住建局于9月1日發布《關于進一步加強商品房銷售管理的通知》，明確要求開發商在取得商品房預售許可證前，不得收取任何預訂款性質的費用，不得委托第三方以認籌、發放會員卡、網絡團購等抵扣或優惠購房款的方式組織團購，成為全國首個明確對電商參與樓盤提前蓄客說“不”的城市。