2015年全國樓市見底復蘇

2014年，中國經濟“新常態”成為高大上的財經流行語。其實，中國房地產業也進入了“新常態”，政策變調、增速下滑、結構調整、利潤壓縮、企業分化等行業新特征日漸顯現。從市場短期變化而言，2014年市場全面降溫，但也應看到積極信號，比如房貸政策由緊趨松，比如中央實行“分類指導，雙向調控”。在政策暖風頻吹之下，四季度少數指標復蘇，比如大城市的住宅成交顯著反彈，房價環比跌幅收窄，市場信心有所恢復。

展望2015年，我們預測：探明底部，復蘇上行。

展望2015年國內經濟政策。2014年12月9日舉行的中央經濟工作會議要求，2015年要保持宏觀政策連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。要促進“三駕馬車”更均衡地拉動增長。這基本上確定了中央經濟工作會議關于2015年經濟的總基調仍可能是“穩中求進”。不過，其內涵已經發生了變化，“穩”的重點要放在穩住經濟運行上，“進”的重點是深化改革開放和調整結構。值得關注的是，會議提出了2015年經濟工作的五項主要任務，將“努力保持經濟穩定增長”放在了第一位。預計2015年貨幣政策必將繼續寬松化，將采取降息降準等寬松化措施。

預計2015年，不會出臺打壓性的調控政策。中央經濟工作會議沒有提及房地產調控，說明中央對房地產的態度既不打壓，也不救助，更多地讓市場發揮配置資源的作用。

展望2015年，房地產政策將會比較平穩。關注三個方面：其一，在擴大住房消費、加強保障房、棚改房方面，還將穩中求進；其二，政府由過去頻頻的行政干預，轉為建立長效機制，不動產統一登記、住房信息聯網、房地產稅立法等繼續推進；其三，繼續堅持此前“雙向調控，分類指導”的原則，一線城市限購不太可能全面取消，但有可能局部放松。

展望2015年市場走勢。其一，從市場供應看。2015年土地市場將逐步回穩，土地成交量全年增幅預計在3%左右。主要原因：一是在經濟穩增長、樓市回歸市場化的基調下，隨著信貸及調控政策的進一步放松，房屋市場逐步回升，房企也會重新調整策略，加大拿地步伐，全年土地購置面積可能略有增長；二是由于樓市發展將逐步趨于穩定，且地市變化滯后于房市，因此土地購置面積增幅也會較小。2015年全國房地產開發企業房屋新開工面積預計同比下降3%左右。主要原因：一是201 4年全國開發企業購地面積為負增長，制約了2015年的新開工面積；二是2015年房企資金壓力總體仍偏大，制約了新開工量和復工量；三是2014年新開工面積出現反常性下跌，基期值較低，所以2015年同比不會明顯下跌。新房供應量不會大增，仍以去化既有庫存為主。

其二，從市場成交看。2015年全國商品房銷售面積可能出現小幅反彈。主要原因：一是經歷201 4年的成交低迷之后，市場有反彈內在需要；二是貨幣環境較寬松，房地產政策繼續放松，個人房貸支持力度加大；三是樓市黃金十年已過，全國商品房成交量正在構筑歷史頂部，增幅不可能放大。全國分化更趨明顯，一線城市和少數二線城市成交量將出現20%左右的強反彈，而三四線城市仍保持基本平穩，或略有增長的態勢。

其三，從市場價格看。預計201 5年全國商品房成交均價有所回升，但僅會呈現小幅增長。主要原因一是隨著政策環境的進一步寬松，商品房成交量反彈，主要城市庫存壓力減小，供求關系有利于房價上漲；二是黃金十年已過，投資投機需求受抑，股市走勢分流部分資金，房價上漲動力不夠強勁。從70個大中城市房價指數看，環比增幅預計2015年上半年止跌反彈主要原因：一是從走勢來看，隨著限購限貸政策的陸續取消、房企去庫存速度加快，使得房價止跌反彈的動力逐漸增強；二是2014年5月70城房價開始環比下跌，預計本輪下跌時長將超過上一輪降溫期的8個月，可能達到10-15個月，2015年5月前后房價環比止跌。三是同比變化滯后于環比，2014年9月首次下跌，預計2015年二季度跌幅見底。