新常態(tài)下的南京樓市：平穩(wěn)為主

新常態(tài)，新格局?；乜?014年的南京樓市，可謂峰回路轉(zhuǎn)、有落有起、有喜有憂。受2014年初周邊城市樓市降價影響，整個宏觀環(huán)境為之轉(zhuǎn)變，全國大多數(shù)城市在上半年都走出了一個降價促銷的行情。

在這個大背景下，南京樓市在經(jīng)歷了一二個月后，市場做出調(diào)整，各大房企開展“轟轟烈烈”的促銷行動，上半年，走進了典型的“下行區(qū)間”，到6月份，庫存一直超過5萬套以上。因此，從年中之后，偏高庫存成了主體性特征，這給市場形成了一個“去庫存化”的壓力。

隨著9、10月份限購限貸政策的放開，南京樓市較之于上半年，有了較大的起色，但并沒有脫離供需基本面，樓市正式進入“新常態(tài)”：真實有效的自助與改善居住的需求量進入了一個新的中速的、平穩(wěn)的增長區(qū)間。政策面已經(jīng)不再鼓勵甚至有意打壓投資投機性房地產(chǎn)需求，不僅反腐敗傳導(dǎo)這種信息，住房金融更體現(xiàn)了這種需求，還有2015年即將展開的不動產(chǎn)信息登記制度及可預(yù)見的房地產(chǎn)稅收制度改革，都為這種政策立場做了注腳。

同時，還有一個更宏觀的復(fù)雜的背景，這源自中國的經(jīng)濟制度、投資結(jié)構(gòu)、人口政策以及城市治理戰(zhàn)略，都處在一個結(jié)構(gòu)化變動時期。

中國大城市人口的自然增長與新市民增長，城市居民的住房改善需求，老舊城區(qū)的改造，為城市住房增長提供了客觀的市場需求。但是，在一個“土地財政”為基礎(chǔ)的城市發(fā)展模式下，土地供給與住房供給的高度相關(guān)性，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展完全受到政府控制，而且土地供給的短期規(guī)劃、中期規(guī)劃、長期規(guī)劃缺失，形成了一個不穩(wěn)定的土地市場，從而也導(dǎo)致一個不穩(wěn)定的住房供給市場。

其次是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾長期沒有得到解決，一邊是需求相對穩(wěn)定上升，一邊是供給端的不穩(wěn)定，導(dǎo)致供給矛盾沒有一種良好的機制得以調(diào)整。

第三，南京樓市在過去10年來，主城區(qū)樓市年均增長率超過15%以上，幾乎全城房價翻了三四倍以上。剔除貨幣增發(fā)、貨幣貶值、物價上漲等因素，房價增長還是高于GDP增長率。

高增長遭遇了新常態(tài)，勢必進入一個新的周期，一個降速的周期。中國大城市發(fā)展的高速度，也勢必發(fā)生改變，逐漸進入一種新的發(fā)展周期。2015年的南京樓市，勢必將圍繞新推盤量與延續(xù)性庫存量同需求方的“新常態(tài)供給關(guān)系”展開。

根據(jù)2012、2013年的新增人口數(shù)據(jù)來看，南京市每年大學(xué)畢業(yè)留寧人口、流動人口落戶購房開始回落，保持在年不到5萬的增量。相較上一個十年周期年增8萬以上的新移民人口比例，也大大下降。因此，剛需人口數(shù)量，整體上在緩慢下降。

從現(xiàn)實數(shù)據(jù)上看，在2014年底南京樓市庫存量超過5.5萬套之后，201 5年的供應(yīng)量也將持續(xù)增長，估計保持在8萬套以上的新增上市量，據(jù)此，保守預(yù)計南京樓市2015年的動態(tài)庫存還將繼續(xù)保持在5萬套以上的高位。

當然，南京作為一個發(fā)達的省會城市，經(jīng)濟增長一直保持高速發(fā)展態(tài)勢，而歷經(jīng)一屆“perfect青奧會”之后，已經(jīng)變得越來越宜居，越來越現(xiàn)代化和國際化。南京市委全委會明確提出新一年的工作重點，江北新區(qū)開發(fā)、地鐵建設(shè)、交通開發(fā)、環(huán)境保護都將持續(xù)發(fā)力，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將成為新一輪投資重點。

我們預(yù)計2015年的經(jīng)濟增長將在10%左右，會大大高出全國的7.5%左右的水平。

同時，從目前的城市投資資金來源來看，城投債、土地出讓依然是主流手段。因此，南京市也勢必將依托江北新區(qū)及其他區(qū)域的新規(guī)劃存量及增量土地，整體住房供給量還將持續(xù)放大。

2015年的樓市，如果沒有非常態(tài)政策的刺激或者干擾，將逐漸回歸市場理性，實現(xiàn)動態(tài)的供求關(guān)系曲線，不會脫離基本面，不會大起大落。

2014，南京樓市沒有輸家。同樣2015，南京樓市也不會有輸家，誰的產(chǎn)品好、性價比高，在逐漸回歸理性的市場中就能依托“項目競爭力”來跑贏大盤，取得更多的贏面。