商業地產2015 供應“大年”加劇商圈分流

12月31日，2014年南京市國土局的最后一場土地拍賣會成為焦點。位于仙林湖白象片區商業地塊于當天出讓并不出意外的被萬達以底價成交。這被視為仙林湖片區開發以來，最大的商業利好。

由優質大型商業綜合體來帶動新興板塊成長，已經成為城市開發進程中的不二法則。這一點，在20142015年南京商業地產的開發格局中，得到進一步凸顯。在2015年這個商業項目供應大年里，傳統核心商業圈的加劇分流，南京新商業格局進一步興起。消費力增幅放緩下的供應大年

即便有托底，仙林至少要到2016年才能等來萬達的正式運營，但從目前統計數據來看，2015年對南京商業地產而言，可謂是一個上市“大年”。

根據目前的統計，2015年南京全市（合高淳、溧水）至少有21個商業項目即將開業，上市面積超過200萬㎡。根據戴德梁行公布的數據，南京全市商業市場（包含購物中心、百貨等集中式商業，不合沿街商鋪）總供應量，預計達到817萬㎡。其中，包括河西的蘇寧睿城、城東的太平洋廣場、江寧的21世紀國際商業中心和溧水的顧家歐亞達商業廣場等數個商業項目內的運營體量超過20萬㎡，屬各自區域內商業輻射影響較大的項目。

“2015年的確是商業項目上市較為集中的年份。”根據戴德梁行的統計數據，目前南京市中心主要商圈運營中的優質商業總存量為83萬㎡，而在2015年，僅中心商圈的優質商鋪供應量將達到27萬㎡。

在2015年集中放量，戴德梁行南京公司總經理湯耀光分析，這有可能是趕上一輪開發周期：“2015年上市的商業項目，其拿地時間大多集中在2011-2012年間?！边@也正是國內消費力猛增的一段時間，社會零售業總體普遍上漲，使得眾多開發企業積極拿地，部分住宅開發商也增加業務，涉足商業地產。這一輪拿地的開發商，到了2015年，趕上供應周期。

和住宅高速率的開發周期相比，商業地產的開發時間明顯較長，對于消費市場總體環境的依賴度也更高?！?014年南京社會零售業總額雖然還在上漲，但比前兩年的增幅要明顯放緩?！睖獗硎?。根據南京市統計局公布的數據，從占全市消費品市場近60%的限上企業實現的零售額看，2014上半年增幅為13%，和前一年同期相比下降0.3個百分點。其中，2014年1-2月份的數據和上一年同期相比，甚至一度下降6.8個百分點，直到后4個月消費力有所恢復，差距才逐漸追平。

商業體量的不斷增加，社會總體消費能力卻逐漸放緩，因此在迎來一輪商業體量上市高峰的同時，湯耀光也對市場坪效表達出一定程度的擔憂：“簡單來說，就是原本消費者可以在83萬㎡的消費空間里，花費100元錢。但未來這個面積被大量擴充，消費者的消費力卻沒有同樣增幅的上漲，使得平均每平方米的商業產出實際在減少。”他分析，2015年的商業供應迎來的上市高峰，對于非核心商圈優質商鋪租金及出租率，將有一定程度壓力。

南京問策商業管理顧問公司董事總經理蘇曉晴認為，目前南京商業項目空置率較高，是商業地產面臨的一大問題“商業項目銷售得多，物盡其用得少。”這源于房地產發展早期，大量商業項目復制住宅項目的銷售模式，以銷售作為導向：“但商業地產只有運營起來才能實現價值，一些投資者以投資住宅的思維模式操作商業項目，結果根本用不了?！?/p>

這在南京一些新板塊的商業項目上，表現的尤為明顯。以河西板塊為例，作為南京新CBD，其板塊商鋪均價達到40000元/㎡，為南京各板塊中價格之首，商鋪價值受追捧，但也正因為價格過高，成交數量有限。由于人口和產業引入尚未飽和，交通密集度不高，商業氣氛并不濃郁，河西目前存在大量閑置的商鋪和寫字樓的情況，租金價格和成交價格不成比例。

不過，面對2015年將迎來的上市高峰，蘇曉晴認為，和前幾年相比，商業地產的投資者正變得愈加成熟。隨著住宅地產利潤率逐漸稀釋，開發企業的自持物業比例會增加，更多的商業項目有希望能得到實際運營：“所以風險不小，機遇很多，是2015年南京商業地產的運營趨勢?！?/p>

傳統飽和，新商圈外延

圣誕節剛過，Patrick便前往河西一家商業綜合體進行實地考察。作為南京知名西式餐飲店“云中食品店”的老板，Patrick計劃在2015年開設第五家分店，河西和江寧，是他計劃的首選區域。

從1998年在南京開的第一家店，16年里，云中食品店先后在南京開設過4家門店，其中大部分都位于南京上海路、太平門和漢中門等主城區域。這一布局在2012年出現變化——云中在仙林開了最新的門店，而在太平門的店鋪，則在之前關閉。

河西是Patrick下一站的目標。在他未來2家新門店的選址中，河西和江寧是首選：“江寧有可能會開兩家?！睂τ谠浐苁煜さ暮诵闹鞒菂^，Patrick認為除非遇上性價比很高的鋪面，否則不再考慮：“一方面云中在南京主城已經運營了幾家門店，比較飽和。另一方面，傳統核心商圈的租金太高?！?/p>

這和戴德梁行最新公布的《2014年南京市商鋪市場分析》數據相一致。根據分析顯示，2014年南京市中心商圈優質商鋪的平均租金達到人民幣35元/㎡/天，出租率達到95%。相比之下，河西奧體板塊某商業綜合體給Patrick的租金門檻，則只有5元/㎡/天，價差比例達到7：1，而該商業綜合體，已經是目前河西CBD板塊人群集聚度最高的商業綜合體之一。

根據戴德梁行的報告分析，目前南京商鋪租金較高的地段，依舊集中在以新街口、湖南路、夫子廟等傳統優質核心商業圈，其中新街口商圈的商業吸引力，占據絕對優勢。這和上海、北京等一線城市已經形成較為成熟的多商圈格局相比，有著明顯的差距。

湯耀光認為，城市從單一商圈到多商圈發展，需要較長時間的發展周期，而南京目前的新增商業供應量來看，正在這一進程上過渡。

實際上，根據數據分析，2014年南京新增商業供應量最大的區域，為江北、溧水和江寧三大板塊，三板塊的商鋪成交總面積，占全市總成交面積的71%，其中僅江北板塊就占了全市總成交量的30%。而在2015年計劃上市的21個新商業項目中，除雅居樂長樂渡、玄武常發廣場等少數幾個位于主城的商業項目外，大部分商業供應量，均集中在河西、江寧、江北等地。其中，河西有龍江、萬達和CBD三大商業板塊聚集，已經逐步形成新城新興商業中心。另外，伴隨萬科九都薈、綠地之窗等商業項目的推出，南站的商業格局在江寧板塊中的位置，也逐漸凸顯。

“未來新增供應量以非傳統核心商圈為主，這是必然趨勢?！睖夥治?，一方面由于傳統核心區已沒有太多土地發展，另一方面根據政府規劃，人口外遷必然出現消費力分流。

“當城市核心商圈商鋪售價和租金不斷向上頂時，才會出現把其他商業向次中心分流的情況，這是必然的?！碧K曉晴認為，未來以新街口為標志的傳統核心商圈價值會持續上行，而相對中段的品牌則會逐步流入次中心，和百姓生活有直接相關的商品則進入大街小巷，可以有效消化目前的商業空置，也符合實際需求的階梯式分布、商業外延的大趨勢。

但蘇曉晴補充，城市商圈從單點到多點的發展，時間是第一要義： “新街口等傳統核心商圈的形成，有著漫長的歷史沿革，并非一蹴而就。傳統核心商圈發展到一定程度后，人口密度自然外溢，但新商圈真正興起，還需要政府合理的交通導向和人流組織?！?/p>