城市工業用地利用損失與效率測度

陳偉+彭建超+吳群??

摘要工業用地是支撐我國工業經濟發展的重要資源要素，不斷提升工業用地利用效率，是破解工業用地供需矛盾，保障經濟發展與保護耕地資源的重要措施。本文在界定工業用地利用效率內涵的基礎上，構建了工業用地投入損失的測算方法，利用該方法與隨機前沿分析方法系統研究了江蘇省主要工業行業工業用地投入損失和利用效率的行業與區域差異特征。研究結果表明：容積率和投資強度達不到建設控制標準是造成江蘇省當前工業用地投入損失的主要原因，容積率損失率達到8.69%，投資強度損失率達到7.46%；紡織業和通信設備、計算機及其他電子設備制造業的工業用地投資強度損失量較大，化學原料及化學制品制造業和交通運輸設備制造業的工業用地容積率損失量較大；從區域角度看，蘇南和蘇北地區的工業用地投入損失整體偏高，蘇中地區除交通運輸設備制造業外工業用地投入損失整體較低；江蘇省主要工業行業表現出電子電氣行業的工業用地利用效率較高，機械制造、化工醫藥行業居中，紡織服裝行業較低的特點；蘇北地區各主要工業行業的工業用地利用效率明顯低于蘇中和蘇南，蘇中地區工業用地利用效率略高于蘇南。因此，在工業用地供給過程中根據企業規模嚴格核算用地面積，并對工業用地進行全程跟蹤監管有利于減少工業用地的浪費，避免出現工業用地過度投入，提高工業用地利用效率。

關鍵詞工業用地投入損失；工業用地利用效率；行業差異；隨機前沿方法；江蘇省

中圖分類號F301.24文獻標識碼A文章編號1002-2104（2015）02-0015-08doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2015.02.003

工業是我國國民經濟的基礎，工業用地是支撐工業經濟發展最重要的資源要素。改革開放30多年來，我國實現了由農業大國到工業大國的歷史性轉變，已整體上進入工業化的中后期，但長期以來支撐我國工業化快速發展的卻是低廉的工業地價和粗放的用地方式。我國工業用地利用效率較低，城市工業用地面積占比遠高于國外15%的平均水平，工業用地項目容積率只有0.3-0.6，而發達國家一般是1.0[1]。2011年341個國家級開發區工業用地綜合容積率僅為0.83，其中，51個開發區工業用地綜合容積率在0.5以下[2]。據預測，到2020年我國城鎮化率將達58%，建設用地供需矛盾的嚴峻形勢在短期內將難以改變[3]，而工業用地仍將是推動城鎮化和工業化發展的車輪，不斷提升工業用地利用效率，能為我國經濟持續發展提供源源不斷的動力。

目前，在工業用地集約利用研究方面已經有較系統的方法[4-6]，對工業用地利用效率的研究尚沒有相對一致的方法，現有研究多從工業用地產出能力[7-8]、建設控制指標比較[9-10]、規模擴張特征[11-12]等方面進行量化，盡管這些方法能從不同方面對工業用地利用水平予以反映，但都沒有體現效率的經濟涵義。雖然也有學者采用DEA方法從不同尺度對工業用地利用效率進行研究[13-14]，但本質上分析的是區域工業生產系統的效率，不能針對性反映工業用地的利用程度。國內外學者也探討了眾多外部因素對工業用地利用效率的影響，Meng和Zhang等[15]以北京順義區為例分析了工業用地規劃的重要性；王克強等[16]發現招拍掛出讓有助于提高工業用地配置效率；張倩和王海卉[17]指出通過培養地方企業和提供差別化的公共物品將是地方政府解決工業用地蔓延擴張和低效利用困境的有效路徑之一。然而，企業自身的土地利用行為對工業用地利用效率同樣有重要的影響，促進企業提高土地利用強度和土地產出效益也是提高工業用地利用效率的重要途徑。基于此，為了從工業行業角度更清晰的反映工業用地利用水平與效率特征，本文利用2011年江蘇省833家典型工業企業的投入產出數據，首先構建工業用地投入損失的測算方法，分析江蘇省主要工業行業工業用地投入損失的行業與區域差異特征，然后采用隨機前沿分析方法（SFA）對工業用地利用效率進行測度，以期為工業用地利用研究提供一個新的視角，并為促進江蘇省工業用地行業與區域間優化配置和利用效率提高提供理論依據。

1內涵界定與研究方法

1.1工業用地利用效率內涵

本文所研究的工業用地是指國有建設用地中的工業生產及其直接為工業生產服務的附屬設施用地，即城市工業用地。由于工業用地的使用主要以不斷獲取經濟產出為最終目的，工業用地利用效率就是指城市工業用地在區域或工業行業間配置和使用時，其獲得經濟產出的實現能力，或者說在一定經濟產出約束下，工業用地開發利用的充分程度。從投入角度來看，工業用地目標投入量與實際投入量的差距越小，利用效率越高；從產出角度來看，工業生產的實際產出與目標產出的差距越小，利用效率越高。從投入角度，可以用下式對工業用地利用效率進行定義：

GE=ALI-ELIALI=1-ELIALI=TLIALI（1）

其中，GE（Industrial Land Use Efficiency）為工業用地利用效率，ALI（Actual Industrial Land Input）為工業用地實際投入量，ELI（Excessive Industrial Land Input）為工業用地過度投入量，TLI（Target Industrial Land Input）為工業用地目標投入量。

簡單來說，工業用地利用效率就是工業用地利用充分程度和與之對應的工業產出實現程度的反映，工業用地高利用效率就對應了存在較少的工業用地過度投入面積和工業用地產出不足。如圖1所示，工業用地的投入過程存在從高利用強度到低利用強度的變化，工業用地產出同時也存在從高產出效益到低產出效益的變化，只有當工業用地處于高土地利用強度和高產出效益時，才會有較高的利用效率。工業用地投入和產出之一較低時，對應的工業用地產出和投入則會表現出相對不足或過度，此時就是低效率的。

1.2工業用地投入損失測算

根據工業用地利用效率的內涵，工業用地無效率來源

于過度的土地投入，從產出角度看，過度土地投入表現為產出不足導致的土地浪費；從投入角度看，過度的土地投入不僅表現為存在綠地、空閑土地等非生產性用地，還表現在廠房、倉庫、行政辦公等生產性用地沒有達到（或超過）額定建設用地指標要求。因此，可以把工業行業的過度土地投入從投入角度和產出角度進行區分，在不同工業行業生產工藝、生產流程及生產設備差異的情況下，同等產出條件下必要用地量的不同，就導致了工業行業間土地利用強度的差異，因土地投資強度、容積率、建筑密度等反映土地利用強度的投入指標偏低造成的工業用地浪費，可以稱為工業用地投入損失。由于地均利稅、地均工業增加值、地均銷售收入等反映土地利用效益的產出指標偏低造成的工業用地浪費，可以稱為工業用地產出損失。當然，工業用地投入損失與工業用地產出損失是密切相關的，投入損失的存在必定會影響產出損失的數量。無論投入損失還是產出損失都會直接影響工業用地利用效率，可以說工業用地利用無效率是由這兩種損失共同導致的，見圖2。

目前，對于工業用地利用強度的控制，國家根據土地等別和產業類別制定了《工業項目建設用地控制指標》，江蘇、上海、青島、深圳等省市也根據區域經濟發展水平的差異，對不同產業門類制定了相應的工業用地控制標準。土地利用強度和土地利用效益的控制標準是不同地區根據自身經濟發展需要、產業結構水平和土地資源稀缺程度確定的工業用地使用的理想控制值，低于控制標準的工業用地即可認為存在工業用地利用損失。

本文主要從工業用地利用強度角度，探討工業用地投入損失，為表征因投資強度、容積率和建筑密度等土地利用強度指標達不到控制標準而導致的工業用地過度投入，將工業用地投入損失進一步區分為投資強度損失、容積率損失和建筑密度損失。行業i的工業用地投入損失量SIQi的計算方法如下：

IQij=SQij×（1-SZij/QZi）

SIQi=∑IQij（2）

式中，IQij表示行業i企業j的工業用地投入損失量，且IQij≥0，SQij表示行業i企業j的工業用地實際使用量，SZij表示行業i企業j的投資強度、容積率或建筑密度的實際值，QZi表示行業i投資強度、容積率或建筑密度的行業控制值。當SZij/QZi<1時，IQij>0，表示該企業在當前控制標準下存在工業用地投入損失；當SZij/QZi≥1時，IQij=0，表示該企業在當前控制標準下不存在工業用地投入損失。

在得到工業用地投入損失量后，行業i的工業用地投入損失率SRi可利用下式得到：

SRi=SIQi/∑SQij（3）

需要說明的是，利用該方法計算得到的工業用地投入損失是依賴土地利用控制標準得到的，而土地利用控制標準僅在一段時期內起到約束作用，伴隨區域社會經濟的發展和生產技術的進步，土地利用控制標準是逐漸提高的，工業用地投入損失的數量也就會隨之發生變動。

1.3工業用地利用效率測度

隨機前沿分析方法（SFA）是測量生產技術效率使用最廣泛的參數方法，可以將實際產出分為生產函數、隨機因素和管理（技術）無效率三部分，使用最大似然估計法估計出參數具有大樣本的相合性，更適合進行大樣本計算，并且結果較穩定，不易受異常點的影響[18]。因此，本文采用隨機前沿分析方法實現工業用地利用效率的測度。

在微觀層面上，可以將每個工業企業看成一個工業生產單元，各企業使用相同種類的投入生產相同種類的產出。本文選擇工業用地面積（G）、勞動力規模（L）、資本存量（K）作為工業生產的投入變量，選擇工業總產值（Y）作為工業生產的產出變量。假設有N個生產單元，Yi表示第i個生產單元的實際工業產出，Y∈R+，則該生產單元的產出水平采用C-D生產函數形式，并進行對數處理后的隨機前沿生產函數可表示為：

lnYi=β0+βGlnGi+βKlnKi+βLlnLi+（vi-ui）（4）

式中，vi為服從獨立正態分布假設的隨機誤差項；ui≥0，為非負的管理誤差項，反映由于技術無效率導致的工業產出與生產前沿面的差距，即工業生產的效率損失。ui服從半正態分布，且vi與ui是相互獨立的，并且獨立與其他投入變量。根據Battese和Coelli[19]的方法，管理誤差項（技術無效率部分）ui可以被定義為：

ui=ziδu+Wi（5）

上式是對工業生產技術無效率部分外生影響因素的表述，其中，zi是相關的解釋變量，δu是待估系數，Wi是隨機誤差項，服從對稱的截尾正態分布。本文主要選擇工業企業的個體屬性和區位信息作為表征企業工業生產無效率的外生影響因素。具體變量見表1。

本文數據主要來源于是2012年進行的江蘇省開發區典型工業企業問卷調查，調查覆蓋全省135家國家級和省級開發區，調查時點設定為2011年12月31日。調查問卷涉及企業基本信息、企業投入產出情況、企業用地情況及企業建設情況等內容，所調查企業投產均在2年以上，生產經營情況穩定正常。本次調查共發放問卷1 300余份，收回有效問卷1 096份，樣本企業覆蓋28個制造業大類行業，本文選擇樣本數量超過40家的10個大類行業進行分析研究，共包括833家樣本企業，涵蓋了當前江蘇省的主導產業及重點發展的制造業。

2工業用地投入損失分析

2.1指標控制值設定

為了準確反映江蘇省工業行業因用地規模、生產工藝、技術流程等不同而造成的工業用地利用強度差異，指標控制值主要依據《江蘇省建設用地指標（2010年版）》[20]進行確定。該版指標對控制標準的設定均采用了區間形式，本文選擇區間最小值作為土地利用強度的控制值。為適應江蘇省不同區域間社會經濟發展差異現狀和城鎮化、工業化發展階段對土地資源要素配置的要求，投資強度指標進行了區域差異性的設置。詳見表2。

其次是投資強度損失，也達到573.97 hm2，占全部工業用地的7.46%，建筑密度損失較少，僅有51.20 hm2，不足全部工業用地的1%，說明容積率和投資強度達不到建設控制標準是造成江蘇省當前工業用地過度投入的主要原因。建筑密度損失較小，投資強度損失和容積率損失偏高的結果，也反映出江蘇省當前工業用地使用中存在“攤大餅”的現象，由于工業用地的取得成本和保有成本較低，很多工業企業往往注重“量”的拓展而較少關注“質”的提高，導致土地低效利用。從行業情況來看，紡織業和通信設備、計算機及其他電子設備制造業投資強度損失量較大，均超過了100 hm2，專用設備制造業投資強度損失率最高，達到19.35%；

化學原料及化學制品制造業和交通運輸設備制造業容積率損失量較大，均超過了170 hm2，紡織服裝、鞋、帽制造業容積率損失率最高，也達到19.14%；各主要工業行業建筑密度損失量和損失率普遍較低。

通過分析可以發現，江蘇省主要工業行業普遍存在投資強度、容積率、建筑密度達不到控制標準的現象，但各工業行業的投入損失來源存在一定差異，投資強度損失與容積率損失和建筑密度損失的分布特征差異較大，容積率損失與建筑密度損失分布特征相近，造成這一結果的主要原因是容積率和建筑密度直接反映了土地的開發建設情況，指標間關聯性較強，而投資強度在反映土地開發建設情況的同時，還反映了土地之上的機械設備等生產資料的投入情況。此外，這三個指標之間存在聯動變化現象，容積率或建筑密度提高造成的土地利用強度增加，同時也是投資強度提高造成的，也可能引起建筑密度或容積率的變化。

2.3區域差異分析

鑒于各工業行業投資強度損失與容積率損失、建筑密度損失規律相異，且建筑密度損失量較少，此處著重對投資強度損失和容積率損失的區域差異進行比較（見表4）。

從三大區域投資強度損失來看，蘇南地區損失量最大，蘇北次之，蘇中最少，蘇南全部行業損失率為8.49%，蘇中僅為4.24%。在10個主要工業行業中，蘇南有5個行業投資強度損失率最高，涉及紡織服裝、化工制造、機械制造等行業；蘇北有4個行業投資強度損失率最高，涉及醫藥制造、金屬制品、通用設備、通信電子等行業；蘇中僅電氣機械及器材制造業投資強度損失率最高。從三大區域容積率損失來看，蘇南地區損失量最大，蘇中次之，蘇北最少。蘇中地區容積率損失率最高，達到13.44%，蘇南為7.32%。蘇南地區同樣有5個行業容積率損失率最高，涉及紡織服裝、化工制造、醫藥制造、金屬制品等；蘇北有3個行業容積率損失率最高，主要涉及機械制造業；蘇中有2個行業容積率損失率最高，其中交通運輸設備制造業容積率損失率達到34.05%，是造成蘇中容積率損

失率整體偏高的主要原因。

通過對投資強度損失和容積率損失進行區域比較分析可以看出，蘇南地區投資強度和容積率的損失量和損失率均偏高，且紡織服裝、化工制造等行業同時存在兩個指標偏高的現象，反映出蘇南地區盡管經濟發達、供地量大，但對工業用地的供后監管不足，導致大量土地低效利用。蘇北地區各行業投資強度和容積率損失較分散，不同行業均存在一定程度的過度投入，整體情況較差。蘇中地區除個別行業（交通運輸設備制造業）外，整體情況較好，各行業工業用地投入損失較少。

3工業用地利用效率分析

3.1SFA模型估計結果

將833家典型工業企業的投入產出數據，利用Frontier 4.1軟件估計C-D生產函數形式的隨機前沿生產函數模型，結果見表5。結果顯示γ值通過了1%的顯著性檢驗，并且γ值達到0.923 7，說明這些企業工業生產的技術無效率現象是導致產出不足的主要原因，僅有7.6%左右的生產無效率是由隨機誤差引起的。從模型估計結果的顯著性來看，C-D生產函數模型各參數的估計值均通過了1%的顯著性檢驗，各要素對工業產出均表現出顯著正向影響，估計結果符合當前工業生產要素的投入規律。從工業生產技術無效率的外生影響因素來看，各影響因素的估計系數均通過了顯著性檢驗，除產業類型

3.2行業與區域差異分析

利用式（8）計算得到833家企業的工業用地利用效率，并將各工業行業所有企業工業用地利用效率的平均值作為該行業的工業用地利用效率（見表6）。不難看出，江蘇省主要工業行業工業用地利用效率差異明顯，均存在土地過度投入的現象，整體上表現出電子電氣行業工業用地利用效率較高，機械制造、化工醫藥行業工業用地利用效率居中，紡織服裝行業工業用地利用效率較低的特點。具體來看，通信設備、計算機及其他電子設備制造業工業用地利用效率最高，為0.182，紡織服裝、鞋、帽制造業工業用地利用效率最低，僅為0.046。

從表6中可以明顯看出，蘇北地區各主要工業行業工業用地利用效率明顯小于蘇中和蘇南，劣勢十分顯著，造成這種結果的直接原因一是蘇北地區建設用地供給相對寬松，企業用地粗放，二是蘇北地區各行業產出能力不足，生產技術效率整體偏低。整體上看，蘇中地區工業用地利用效率略高于蘇南，有6個行業工業用地利用效率最高，蘇南地區有4個行業工業用地利用效率最高。具體來看，蘇中地區在紡織服裝、金屬制品、專業設備、交通設備制造等行業工業用地利用效率表現出較大優勢，蘇南地區在化工醫藥、通用設備、電氣器材制造等行業工業用地利用效率表現出較大優勢。蘇南地區集聚明顯的通信電子行業工業用地利用效率并沒有表現出明顯優勢，反而略低于蘇中地區，出現這一現象的主要原因是蘇南地區該行業企業數量明顯多于蘇中地區，部分成立時間較早的企業用地相對寬松，導致行業內部工業用地利用效率差異較大，利用效率較低的企業占比略高。

通過比較工業用地投入損失和工業用地利用效率可以發現，蘇南地區盡管工業用地投入損失偏高，但仍然表現出了較高的利用效率，說明蘇南地區的工業用地產出水平較高，產出損失相對較低。蘇中地區相對更高的利用效率說明其存在較少工業用地投入損失的同時，同樣具有較低的產出損失。而蘇北地區工業用地投入損失較高的情況下，表現出較低的利用效率，說明蘇北地區工業用地產出損失也相對較高，工業用地利用最不充分。

4結論與討論

本文以江蘇省典型工業企業為研究對象，在深入剖析工業用地利用效率內涵的基礎上，構建了工業用地投入損失的測算方法，分析了工業用地投入損失的行業與區域差異，并利用SFA方法進行了工業用地利用效率的測度研究。主要得到以下結論：

（1）容積率和投資強度達不到建設控制標準是造成江蘇省當前工業用地投入損失的主要原因，容積率損失率達到8.69%，投資強度損失率達到7.46%。紡織業和通信設備、計算機及其他電子設備制造業工業用地投資強度損失量較大，化學原料及化學制品制造業和交通運輸設備制造業工業用地容積率損失量較大。

（2）蘇南地區投資強度與容積率的損失量和損失率均偏高，蘇北地區各工業行業投資強度損失與容積率損失較分散，整體情況較差。蘇中地區除個別工業行業（交通運輸設備制造業）外，整體情況較好，各行業工業用地投入損失較少。

（3）江蘇省主要工業行業整體上表現出電子電氣行業工業用地利用效率較高，機械制造、化工醫藥行業工業用地利用效率居中，紡織服裝行業工業用地利用效率較低的特點。其中，通信設備、計算機及其他電子設備制造業工業用地利用效率最高，紡織服裝、鞋、帽制造業工業用地利用效率最低。

（4）從區域工業用地利用效率來看，蘇北地區各主要工業行業工業用地利用效率明顯低于蘇中和蘇南，蘇中地區工業用地利用效率略高于蘇南。蘇中地區在紡織服裝、金屬制品、專業設備、交通設備制造等行業工業用地利用效率表現出較大優勢，蘇南地區在化工醫藥、通用設備、電氣器材制造等行業工業用地利用效率表現出較大優勢。

本文從工業行業角度深入考察了城市工業用地的利用損失和利用效率。由于本文使用的工業企業樣本土地利用情況整體較好，盡管準確反映了工業用地損失的存在現象及工業行業間的分布規律，但未能充分反映工業用地損失的真實情況，實際上，當前工業用地因土地利用強度監管不嚴格、不到位造成的土地浪費現象是非常嚴重的，僅對蘇南某市一轄區全部城市工業用地的測算結果，容積率損失就近1 000 hm2，建筑密度損失也超過500 hm2。由于工業廠房、生產設備在布局上具有系統性和整體性的特點，有別于農用地和商住用地相對靈活的利用特點，存在于工業企業內外的一些邊角土地較難被充分利用。因此，在工業用地供給過程中根據企業規模嚴格核算用地面積，并對工業用地利用進行全程跟蹤監管能有效降低工業用地的浪費程度，避免出現工業用地過度投入現象。不斷提升現有土地資源的效率水平，才能推進和加快經濟增長方式轉變和產業轉型升級。

（編輯：尹建中）

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