物業管理行業在城鎮化進程中的作用與發展契機淺析——以安徽省為例

陳小芳，鄧福康

（宿州學院 管理工程學院，安徽 宿州234000）

一、引言

物業管理行業經過三十幾年的發展，取得了不少的成績，在全國緊鑼密鼓進行城鎮化建設的過程中，物業管理行業在迎來發展機遇的同時，也會面臨不斷的挑戰。對于安徽這樣一個經濟不夠發達的中部省城，物業管理行業將在城鎮化中起著怎樣作用，又將迎來怎樣的發展機遇呢？

二、安徽省城鎮化發展現狀簡介

農村人口逐漸向城鎮轉移，并且第二、三產業也向城鎮聚集，從而使得原城鎮數量不斷增加，規模不斷擴大的過程被稱之為城鎮化。它是我國現代化進程中一個必不可少的過程，同時它也是擴大內需的重要途徑，在促進GDP增長方面也有著不可磨滅的功勞。在全國加強城鎮化建設的浪潮中，安徽省的城鎮化建設也不甘落后，近幾年取得了較快的發展。據不完全統計，截止2014年末，安徽省的常住人口為6082.9萬人，其中在城鎮居住的人口為2989.7萬人，所占比例為49.15%，與全國城鎮化平均水平相差5.62個百分點。而這一數據在2005年一度為35.5%，差距為7.5個百分點。由數據能夠看出安徽省城鎮化進程步入加速發展階段，但是整體水平還是相對落后的，而且在全省發展不均，尤其是皖北地區城鎮化水平偏低。

來源于《國家新型城鎮化發展規劃（2014-2020）》的數據顯示：目前我國常住人口的城鎮化率為53.7%，而戶籍人口城鎮化率只有36%左右，這一水平不僅遠低于發達國家的80%，而且與人均收入和我國相近的發展中國家60%的平均水平也有較大的距離。[1]國家尚且有如此大的發展差距，對于經濟發展落后的安徽省來說，未來城鎮化發展的道路還很漫長、任務還很艱巨。而城鎮化建設是安徽省向現代化發展的必經之路，也是安徽省保持經濟快速持續發展的強有力的引擎，同時也是改變安徽產業機構轉型的主要推手，因此，城鎮化建設在安徽還會迎來一個新的發展階段。[1]

三、物業管理行業在安徽省城市化進程中的作用

（一）擴大就業，促進經濟增長

物業管理行業做為一個勞動密集和知識密集型的行業，給普通市民提供了大量的就業的機會，解決了市民的工作問題，使得一部分市民留在了當地成為城市人口。從安徽省第三次全國經濟普查主要數據公報得知，主要數據如下表：

房地產業企業法人與就業人數及資產統計表

從表中可以明顯的看出來，2013年末物業管理行業吸納的就業人數為10.93萬人次，與2008年相比上漲90.7個百分點，年平均增長率為18.14%，按照這個增長率統計的話，到2020年將吸納的就業人數為24.81萬人左右。而就資產總計的數據來看，2013年末，物業管理企業總資產163.85億元，比2008年增長260.0%，[2]年平均增長率為52%，若以此增長速度預測，則到2020年物業管理行業的資產將達到760.26萬元。由此可見，隨著城鎮化的建設和經濟的發展，物業管理行業在促進安徽省經濟發展與帶動安徽省人口的就業方面將是不容小覷的一股力量。

（二）使物業增值，完善城市功能

物業管理是房地產開發經營活動的后期管理階段，一定意義上可以理解為房地產商品的“售后服務”，盡管與一般商品的售后服務有著本質差別，但是它在維護產品的性能和正常運轉方面又有著很多的共性。物業管理在維護社區環境、衛生、秩序以及物業維護管理方面有著不可替代的作用，它能夠使物業處在一個良好的運行狀態中，從而使物業達到保值增值的目的。因此，現在越來越多的房地產開發公司邀請物業公司介入到房地產的開發過程中來，從房地產項目的投資決策、設計規劃、建筑施工到竣工驗收等階段均可以要求物業公司介入，讓其從使用者和物業管理者的角度提出一些建設性意見以供開發商選擇參考，以使房地產開發、經營與消費能夠完美結合，從而促使房地產業向持續健康的發展道路前進，為房地產市場的健康運行提供一定的幫助。城鎮化建設既包含了城市原有的老舊社區的利用與改善，同時又包含了新型城鎮的遠景規劃與發展，它不僅體現了社會經濟結構的轉變，還體現在社會生活基礎設施功能的提升與完善，而這一切的實現離不開房地產的開發建設、老舊小區的改建與擴建。但是，建成后期整個城市的運轉、基礎設施以及住宅和公建等功能的實現與完善都離不開物業管理人的努力與辛勤勞動。[3]由此可見，物業管理行業在物業保值增值和城市功能完善方面也起著舉足輕重的作用。

（三）改善生活環境，促進和諧社區建設

物業管理提供的基礎性服務一般主要包括：共用設施設別的日常巡檢、維護與保養，公共區域園藝的維護以及環境衛生的保持和管理區域內地秩序維護。對設施設別的管理，主要為對給排水、消防、強弱電、電梯、供暖、通風、防雷以及智能化設備進行日常的檢查、保養與維護，發現問題及時維修，消除安全隱患，一確保各項設備正常運轉，保障居民的正常生活；對園藝的管理主要包括花草樹木的修剪、病蟲害的治理、死苗的替換耕種、園藝造型的維護等方面，而環境衛生的管理主要為公共區域內道路的清掃、垃圾的收集搬運、各種廢棄物、污水、雨水的排泄清除等，以確保給居民帶來一個優美、干凈整潔的生活環境；對物業管理區域內秩序的維護是各物業公司的重點工作之一，它主要包括外來人員車輛的登記管理、社區內的道路交通和車輛管理、進出大宗物品的排查與登記、突發事件及時支援、以及對消防設施設備的巡檢與其他一些安全隱患的排查，以求給業主營造一個安全、祥和的生活氛圍。物業管理還是社區文明建設的主要組織者，有經驗的物業公司一般都會抓住所管社區的文化建設，它能夠結合小區的特點組織開展一些特色鮮明的群眾性文體活動，不僅能夠豐富業主的業余生活，還能夠增強鄰里間的感情和向心力，并且能夠促使業主形成科學、文明、健康的生活方式，從而到和諧社區建設的目的。

四、安徽省城市化進程中物業服務業的發展契機探討

（一）人口市民化帶來的契機

城鎮化的核心問題就是人口的市民化，根據安徽省城鎮化發展規劃，到2020年常住人口城鎮化率將達到58%，城鎮人口3900萬人，力爭戶籍人口城鎮化率達到35%，[4]因此，安徽省的城鎮化建設將吸引大量的農村剩余勞動力向城市集聚，同時也會引起生產要素的聚集，而這些“新市民”在城市中同樣也需要有工作、居住和生活的空間，他們也需要享受城鎮的公共服務和物業服務。因此，人口的市民化這不僅給物業管理提供了大量的服務對象，同時也為物業管理行業業的發展提供了大量的人力支持。[5]

（二）城鎮新空間發展帶來的契機

根據《安徽省國家新型城鎮化綜合試點工作方案》可知到2020年，基本建成全覆蓋、保基本、多層次、可持續的基本公共服務體系。[4]同時積極參與長三角城市群規劃建設；加快推進皖江城市帶、合肥經濟圈、皖北城市群建設；探索建立城市群和城市組團發展協調機制。并且推進村莊建設、環境整治、興業富民、土地整治、管理創新工程，培育中心村、整治自然村、提升特色村，加快農村新型社區建設。[4]公共服務體系的建立和新農村社區的建設使得新的城鎮在空間和地域上不斷擴大，在功能上不斷趨于完善、現代化的程度逐漸提高、城鎮基礎設施水平顯著提高，這一切都將給物業服務行業的發展帶來不可多得的商機。

（三）老舊城區的改擴建帶來的契機

安徽省的城鎮化建設不僅僅包括新城區的擴大和增加，更包括大量的老舊城區的改建和擴建。老舊城區由于規劃設計較早，基礎設施和基本環境都比較差，為了實現城鎮化的整體目標，需要對這樣一些小區進行更新改造，使其與新城區的建設保持協調、均衡和同步的發展。據不完全統計，安徽省2015年部分城市老舊城區的改造計劃如下：六安市老舊小區改造項目29個，惠及18200多戶，近6萬人；合肥市整治老舊小區45個，建筑面積125萬平方米，涉及1.6萬戶，人口4.4萬人左右；蕪湖市將對22690戶棚戶區進行改造；蚌埠2015年的棚戶改造目標為53032戶；馬鞍山將改造22個老舊小區，涉及13740戶居民，整治面積達95.15萬平方米；安慶將在未來3年，實施棚戶區改造項目223個、5.3萬戶，改造面積600萬㎡，其中老舊小區綜合整治200萬㎡。改造后的老舊城區同樣是需要有規范的物業管理提供服務，因此，如此大規模老舊城區項目的改造，給物業管理行業的發展帶來了廣闊的發展契機。

（四）政策支持帶來的契機

隨著2008年國務院辦公廳下發的“關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見”之后，安徽省對物業服務行業的發展也提出了一些支持的政策。2012年六月十八日，《安徽省加快物業服務業發展的若干意見》中指出，進一步發揮物業服務業對改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進我省經濟平穩較快發展中的積極作用。2012年6月第二屆中國物業管理(中部)長江論壇在合肥市成功召開，本次論壇是在物業管理行業歷經三十年輝煌發展之后，全行業面臨轉型發展的關鍵時期召開，具有特別重要的意義，中部及長江流域地區物業管理人將以此論壇為契機，高舉“大力發展物業服務業”的大旗，振奮精神，堅定信念，充滿信心，苦練內功，科學應對物業管理行業的轉型發展，共同創造物業管理行業更加輝煌美好的明天。2014年2月，發改委將加快完善產業發展的相關政策和市場環境，發揮市場在資源配置中的決定性作用，強化創新驅動，加快改造提升傳統產業，推動服務業大發展，促進產業轉型升級。2014年3月1日安徽省《住宅區物業服務標準》正式實施，對住宅區物業服務進行分等定級。這一切行動均表明安徽省管理層已經高度重視物業管理行業的發展，因此，這也給物業管理行業的發展帶來政策上的支持，創造一個良好的發展環境。

五、結語

城鎮化建設對物業管理行業來說是機遇與挑戰并存的，因此，物業管理行業要能夠經受住挑戰抓住機遇，大力發展，做大做強，從而加快安徽省城鎮化的進程。

（注：本文系安徽省高校人文社會科學研究重點項目，項目編號：SK2014A396）

[1]國家新型城鎮化規劃2014-2020.

[2]安徽省第三次全國經濟普查主要數據公報.

[3]陳小芳.城市化進程中物業管理存在的問題、作用及發展趨勢[J].長江大學學報（社會科學版），2013，（10）：77-78.

[4]國家新型城鎮化試點省安徽總體方案.

[5]陸滬鵬.城鎮化與物業管理的商機[J].中國物業管理，2014，（2）：62-63.

[6]王向.城市化進程與服務業發展的動態互動關系研究[J].上海經濟研究，2013，（3）：125-134.

[7]楊海霞.安徽省城市化進程與發展對策[J].資源開發與市場2006，（22）：440-443.