超級富豪都在買啥

荊寶潔

根據獨立房地產顧問機構萊坊聯同中銀國際近日發布的2015年《財富報告》顯示，超高資產凈值人士（即扣除自住物業后，資產凈值在3000萬美元或以上的人士）愈來愈注重將物業視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。而對于新一代超高凈值人士來說，房地產的吸引力并沒有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對房地產的興趣要高于父輩。

報告調查了全球97個國家，合共108個城市，以探討這些國家、地區和城市中超級富豪人數的增長情況和投資態度。

一個有意思的趨勢是，亞洲超高凈值人士對于酒莊的需求十分殷切，受訪者表示其客戶中，有40%中國內地客戶、43%中國臺灣客戶和31%馬來西亞客戶對這些資產的興趣在不斷升溫。

富豪鐘情物業投資

《財富報告》根據近500名全球頂尖私人銀行家和理財顧問所完成的詳細調查發現，縱觀全球，37%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業于他們投資組合中的比重，而35%的受訪者預期這趨勢2015年仍將持續。在亞洲，22%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業于他們投資組合中的比重，27%的受訪者預期這趨勢于2015年仍將持續。不動產仍舊是重要的財富增值和保值工具，尤其是在全球流動性寬松的背景下。

就全球而言，家族企業繼承成為富豪們最擔心的問題。有85%的受訪者表示其客戶對家庭財富傳承表示擔心。平均而言，不到半數的受訪者（49%）表示他們的客戶擔心中國經濟放緩的風險（這個數字不出意外地在亞洲區的上升超過70%，而鄰近的澳大利亞也超過67%）。

住宅物業是最受歡迎的投資類別。84%的亞洲理財顧問表示其客戶對此類別更感興趣。寫字樓（68%）則是對亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業類型。平均來說，中國內地和香港的超高資產凈值人士平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，膺全球首兩位，較全球平均3個的數目為高。

富豪青睞中國物業

超級富豪們正在間接和直接地影響、改變全球物業的走勢。在限制超級富豪們買房的北京，在全球城市中的排名正在下降。2014年，國際豪宅指數100中有16個地點的豪宅價格取得雙位數的增長，而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。房價升幅之前排名在前十位的北京，去年跌至第63位，價格降幅為0.5%。

萊坊董事和北京研究及咨詢部主管孫文靜表示：“北京豪宅市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。高地價及開發商因力求豪宅品質而在建材和室內裝修材料方面投入過多開發成本，使得豪宅價格不斷攀升;而政府的‘限高令’價格政策，使得原本計劃在2014年入市的豪宅項目擱置，致使豪宅市場存量加大。此外，由于政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由于經濟放緩造成的能源、制造業、進出口、期貨行業不景氣等原因，使傳統豪宅購買高凈值人群購買力明顯下降，造成豪宅銷售周期加長。

但北京依舊是重要的投資目的地之一。根據《財富報告》估算，以身價10億的富豪數目來算，中國目前排名第二位，緊隨美國。直至2014年，全球20個擁有最多10億級富豪的城市中，有10個城市位于亞洲，北京擁有其中的37位10億級富豪，居第三名。上述報告預測，10年后，中國的10億級富豪數目將增加154名，為全球同類富豪數目增長最多的國家。

中國的高資產凈值人士移民，正在對全球豪宅市場產生重大影響。報告顯示，過去10年，中國幾乎是財富外流最多的國家。據估算，2003年至2013年期間，中國有76200名百萬富翁移民海外或取得其他國家的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量，并在亞太區各移民計劃中占重要比例，例如，澳大利亞重要投資者簽證的申請者約90%來自中國。2014年，投資澳大利亞、新西蘭豪宅物業的回報強勁，奧克蘭、悉尼和墨爾本分別在萊坊的國際豪宅指數實現12.1%、11.0%和8.5%的年增幅。

據新西蘭一位中國新移民介紹，有許多中國買家最近在奧克蘭買房，尤其是在二手房拍賣市場上。中國買家實力“強勁”，只要有他們出現，房子就很難以低價成交。2014年1至9月，申請英國一線投資簽證計劃的申請者（309位），44%來自中國內地，中國買家購買優質倫敦物業的數目繼續上升。

萊坊全球住宅研究部主管Liam Bailey分析道：“中國內地在投資需求增長方面有著巨大的潛力，但大量私人財富尚未在全球進行多元化的投資，因其財富流出受到外匯管制的阻礙。不過，大家普遍認為，隨著時間的推移，對退休金投資甚至中國公民直接投資的限制將會放寬，更多的資金將投資到海外。”

另一個重要趨勢則是，2014約四分之一的商業物業成交涉及私人投資者，未來將會有更多私人資金流入有增值能力的資產市場。雖然超高資產凈值人士的大部分物業投資仍然在自己的國家，但調查中絕大部分地方的富豪均逐步增加他們投資海外物業的金額，投資會擴展到倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的海外城市。