新政來了，我們該不該買房

3月30日，人民銀行、住建部、中國銀監會在A股收市后聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成;對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

同一天，財政部、稅務總局也聯合出臺新政，宣布二手房滿2年交易免征營業稅。

房貸新政組合拳頻出，這房到底買不買？

“窗口期”往往轉瞬則逝

謝逸楓（亞太城市房地產研究院院長）

“330新政”的出臺意味著中國房地產行業第四輪調整期即將結束，房地產崩盤論徹底消滅，預示新一輪中國樓市上行拐點來臨，中國樓市最危險、房企最危機時刻已過。政府連續的政策調整對中國樓市復蘇上漲的影響巨大，其效果必于2015年上半年顯現。

一是利于樓市上行預期穩定，市場信心重回，房地產崩不了;二是利于長期促進樓市成交量，平衡供求關系，回暖不可避免;三是利于房企回收資金，中小房企有出路了;四是利于去庫存，化解崩潰風險，供應過剩可以緩解;五是利于金融系統安全性，不良債務可減少;六是利于降低購房成本，提升購買支付能力。

與此同時，我不擔心全國房價會反彈暴漲，因為一來庫存總體高;二是銀行貸款首付與利率仍高;三是中央會加強預防機制。但一二線房價大幅度上漲是預料之中，部分三四線房價上漲也是肯定的。

2015年兩會后，市場預期第四輪政策刺激加重磅，除地方會出臺更多刺激政策，目前的政策環境，其寬松度可謂直追2009年。中國樓市經歷春節期間短暫的低迷之后，終于迎來了政策下放與金融支撐的雙重利好局面。寬松的樓市政策，穩定的市場行情，上半年是不可錯過的買房時機。當前的經濟與政策及市場環境都對購房者有利，買房抄底時機已經顯現，錯過買房最后時機必白忙二十年。

但需提醒的是，從歷年來樓市調整的經驗來看，“窗口期”往往是轉瞬則逝、瞬間關門，所謂“手慢無”，把握時機尤其重要。

絕大多數人進入住房市場，

并非出于改善性住房需求

易憲容（中國社會科學院金融研究所研究員）

“改善性住房需求”這個概念催生了2009年以來中國的房地產市場炒作狂潮;2015年政府出臺的系列涉及房地產市場的文件也基本圍繞這個概念而展開。

比如3月27日國土部及住建部的文件，重點是減少土地供應的方式來消化嚴重過剩的住房供應，通過存量土地規劃調整來減輕房地產企業的壓力、避免房地產企業的破產，以及由此可能引起的房地產市場震蕩。

“330房貸新政”所涉兩個文件則主要是從信貸及稅收的優惠上來把更多的所謂“改善性住房需求”釋放出來。

無論是購買住房已經還清貸款可以享受第一套住房的貸款優惠，還是讓所謂的“改善性住房需求”按揭付款成數降低，都是鼓勵持有更多住房的居民進入房地產市場。而這些居民之所以會進入住房市場，絕大多數人并非要改善其住房環境，而是因為購買更多的住房有利可圖。

但如果這些人預期到購買的住房不能夠以更高的價格賣出時，那么這些需求就會變為零。這就是為何2014年央行信貸新政之后，這類購買住房者很少再進入市場的原因。

房產造富的時代已經結束

管清友（民生證券總裁助理、研究院執行院長）

房地產產業鏈不會因此番房貸新政復蘇。

房地產復蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價”（房貸利率）雖然開始下降，但“量”依然偏緊。

目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產放松無法扭轉經濟下行趨勢。

鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地產市場短期壓力緩解。

但本輪房地產調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果，新政只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。

第一，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。

第二，房地產的賺錢效應也已經消失，市場預期短期內無法扭轉，即便短期內房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降。

第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統性下降。

第四，中央已經放棄了將房地產作為支柱產業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

綜合來看，房地產的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，房產造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代。

買房還是炒股，大媽已有定論

郭施亮（職業投資者）

即使此次中央對房地產的政策力度較2014年930更為猛烈，但因中國房地產市場自身的制約問題，房地產價格的運行趨勢或許未必能夠借助此次救市行動而出現真正的扭轉態勢。除此以外，銀行的放款能力以及整體的需求也將直接影響到中國房地產市場的回暖快慢。

就目前而言，中國大媽們對買股的興趣或許更甚于買房。

過去十年是中國房地產市場發展最為鼎盛的年代，同時也是造就房地產暴富神話的重要階段。對于那些大量囤房的炒房者而言，他們也因此創造了巨額財富。

不過，借助房地產實現致富的群體畢竟僅有極少部分。相反，對于絕大多數的老百姓來說，他們并未在這一輪房地產黃金發展期內獲得實質性的利益，房價飆升對于他們而言，如同遭到房地產業態的“綁架”。

目前，我國正面臨經濟下行壓力，而對經濟發展有著重要影響力的房地產業，無疑也成為國家關注的焦點。顯然，從國家的戰略角度而言，中國房地產價格的大幅下滑并不利于經濟的順利轉型。能夠維持房地產業相對平穩的運行狀況，或將是最好的結果。

與中國房地產市場相比，中國股市卻具備了足夠大的投資吸引力，而中國大媽大爺等群體的紛紛入市，也足以印證中國股市的回暖。

自去年7月份以來，中國股市所創造的財富效應讓全球投資者感到震驚。對大多數老百姓而言，投資股市還是投資房地產，或許各自早有結論。