“雙降”后房價會怎么走？

對于房地產行業而言，本次“雙降”無疑是個巨大的利好。一年期存款基準利率在下降之后已經降至1.5%，再次進入負利率區間，在負利率和貨幣寬松情況下，資產價格，特別是房地產價格下降的概率幾乎等于零，這意味著一線城市、重點城市、國家級城市群的房地產仍是保值的好選擇。

在二十四節氣“霜降”的前一日，網上前幾天盛傳的段子成了事實：央行宣布了降準降息的“雙降”措施：自10月24日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。同時，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

這是央行今年的第五次降準和降息，也是第三次拿出“雙降”的政策。

在今年三季度GDP增速“破7”之后采取“雙降”的舉措，道理和邏輯就比較容易理解了，央行對此也沒有避諱，其發言人指出，當前“國內外形勢依然復雜，我國經濟增長仍存在一定的下行壓力，需要繼續靈活運用貨幣政策工具加強預調微調，為經濟結構調整和經濟平穩健康發展，創造良好的貨幣金融環境。”而此次降低存貸款基準利率，“主要是根據整體物價的變化，保持合理的實際利率水平，促進降低社會融資成本，加大金融支持實體經濟的力度。”

如果翻譯的更清楚一點，就是這么幾個意思：一是目前的經濟下行壓力仍然很大，很多指標的下滑超過了預期。比如，制造業規模以上工業增加值跌至5.7%，創下了今年內第二差的數據；固定資產投資跌至10.3%，房地產投資更是掉到了2.6%，比去年同期下降超過了10個百分點；進出口則下降了7.9%，這些數據清楚地說明，中國經濟趨勢性下滑的態勢依舊沒有遏制。二是通縮的壓力很大，今年9月份CPI是1.6%，而PPI則連續43個月為負數，去除豬肉食品價格等，這些數字就是典型的通縮，國際大宗商品價格的下跌，也加劇了通縮的態勢。三是受人民幣貶值預期以及穩定匯率的需要，今年9月份央行口徑外匯占款繼續下降，較8月末減少了2641.42億元，連續第8個月負增長，需要降準予以對沖。四是在CPI走低和PPI維持負數區間的情況下，實際利率上升，企業的債務負擔沉重。

其實，以上四點原因，第四個原因是企業負擔沉重，步履維艱，這才是央行選擇“雙降”的最重要的原因。在經濟整體下行的情況下，金融危機以來，很多行業資產負債表擴張的惡果終于顯示出來。最近，中鋼股份20億元規模的債券違約事件，將中國企業債的風險再次推到人們關注的焦點和前沿。按照國際評級機構穆迪的說法，中國“2015年迄今發生的違約事件已經超過去年全年總和”。而從實際情況來看，這種說法絕非夸張，自2015年上半年以來，債券市場已經先后發生了“ST湘鄂債”、“11天威MTN2”和“12中富01”三只公募債券的實質性違約，而“08蒙奈倫債”、“14中澳控CP001”和“12桂有色MTN1”等債券，亦相繼爆出兌付危機，使得市場對信用風險蔓延的擔憂日漸升溫。國際貨幣基金組織在今年10月份的報告中預計，新興市場國家中，企業和銀行有最多達3萬億美元的過度舉債，中國是其中規模最大的。經濟下行情況下，企業債的違約已經成為中國經濟的頭號風險。同時，由于實際利率居高不下，導致很多企業的債務負擔極大，如果不采取實質性的舉措降低企業的融資成本，今年很有可能很多企業會被債務壓垮，而這對下行中的中國經濟而言，無疑是一個極大的危險。

因此，在筆者看來，本次央行“雙降”的主要目的絕非像有些人解讀的那樣是“放水”，是繼續刺激經濟，而是為了緩解通縮的壓力，緩解企業的債務負擔，避免企業大規模的倒閉。

如果一些書齋中的評論者到企業里面去看一看，相信他們不會再對央行“降息降準”的舉措進行抨擊，當企業都快死掉的時候，還在論證放水的“理論正確”，姿勢標準，手術是否規范，那是典型的書呆子思維。記住，救命的時候不需要姿勢的優美和正確。

中國目前最急迫的問題，就是在去杠桿和解決債務問題的時候，避免系統性風險的爆發，而不是仍然在糾纏“寬松”的正確。從目前企業的實際利率負擔以及物價趨勢看，貨幣政策無論是降準，還是降息的空間都仍然很大。

但是，對于房地產行業而言，本次“雙降”無疑是一個巨大的利好。一年期存款基準利率在下降之后已經降至1.5%，再次進入負利率區間，在負利率和貨幣寬松情況下，資產價格，特別是房地產價格下降的概率幾乎等于零，這意味著一線城市、重點城市、國家級城市群的房地產仍是保值的好選擇。筆者預計，房地產投資在9月份跌至2.6%的歷史低點之后，有望回升，而一線城市和重點城市銷售和價格的回暖有望繼續，對于這些城市的購房者而言，現在下決心買房，仍然是比較好的時機。

作者簡介：

馬光遠，獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。學術旨趣主要在宏觀經濟、民間投資、房地產和產業安全等領域。著有《大國經濟》、《房價的邏輯》等。